Tirée par la vive progression des loyers (+42,3%) résultant essentiellement des acquisitions réalisées au début de 2008, la marge opérationnelle de AffiParis augmente de plus de 30% au 1er semestre. Elle s’établit à 5,8 Millions d’Euros contre 4,4 ME sur la même période en 2008. Cette croissance des revenus, partiellement compensée par des charges financières nettes en augmentation (4,0 ME contre 3,4 ME), conduit à un bénéfice courant avant cession en progression de plus de 70% à 1,2 ME (0,7 ME au S1 2008). Le résultat courant après cession s’établit ainsi à 1,3 ME, contre 0,7 ME un an avant.
Compte tenu d’une baisse importante de la juste valeur des immeubles (16,4 ME) et des instruments financiers (1,4 ME), le résultat net comptable est négatif de 16,4 ME (+0,1 ME pour la même période en 2008).
La capacité d’autofinancement (hors coûts financiers) atteint 5,2 ME (3,2 ME au 1er semestre 2008). En raison d’un décalage calendaire des intérêts et de la TVA résultant de la forte croissance des emprunts et des loyers, le cash-flow opérationnel reste stable à 4,3 ME.
Au cours du 1er semestre, aucun crédit n’a été contracté ou renouvelé. La durée moyenne de la dette est de 8 ans, et aucune échéance importante n’intervient avant 2016. Le rapport de la dette bancaire à la valeur des immeubles droits inclus (LTV) est de 66,7%. Le taux moyen de la dette s’élève à 2,2%.
Dans le cadre d’une gestion prudente, AffiParis, dédiée à l’immobilier d’entreprise parisien, n’a pas réalisé de nouveaux investissements au cours du 1er semestre 2009. Le groupe poursuit une politique d’arbitrage de ses immeubles de petite taille en province, comme l’illustre la cession d’un immeuble de bureaux à Marseille avec un prix en ligne avec la dernière expertise.
A fin juin 2009, la valeur des immeubles telle qu’elle ressort des expertises indépendantes, s’établit à 220,9 ME (droits inclus), en baisse de 7,5% par rapport à fin 2008. A périmètre constant, la juste valeur des immeubles a diminué de 7,3%.
Le taux d’occupation financier est de 93,2%, en légère diminution du fait de la liquidation début 2009 de la Vie Financière, qui occupait l’immeuble du 14 rue Chapon, sur lequel un nouveau bail a été signé au mois de juillet.
L’ANR hors droits s’élève à 27,1 ME, en recul de 37,8% par rapport à fin 2008, en raison essentiellement de la baisse de la juste valeur des immeubles de placement et des instruments financiers. L’ANR hors droits par action s’établit à 9,34 E, par rapport auquel le cours de l’action AffiParis au 30 juin (7,47 E) traduit ainsi une décote de 20%. L’ANR droits inclus s’élève à 13,6 E par action. AffiParis rappelle qu' »au 31 août, le cours s’établissait à 8,5 E, en baisse de 5,0% depuis le début de l’année ».
« La brutale dégradation des marchés n’a pas permis à AffiParis de développer pleinement la stratégie définie lors de son lancement et la société a décidé de ne pas entreprendre de nouveaux investissements tant que la situation ne sera pas stabilisée, tant au plan de l’offre de crédits que de la valorisation des immeubles parisiens. Par contre la société va poursuivre sa politique de cession des actifs régionaux. Les comptes 2009 devraient enregistrer l’évolution favorable des taux d’intérêt, ainsi qu’une légère progression du montant annuel des loyers » précise la direction quant à ses perspectives.
Charles Ledoux
