Avis de taxe foncière : tout comprendre sur cette taxe et sur comment elle est calculée

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taxes foncières

Comme les premières feuilles de l’automne, tombent les « avis de taxe foncière » sur les propriétés bâties, l’une des ressources essentielles des « collectivités locales ».

Si comme pour beaucoup, il n’est constaté qu’une légère augmentation qui correspond plus ou moins à celle prévisible d’année en année, pour d’autres en revanche, c’est le « coup de bambou », avec une hausse conséquente, et en apparence incompréhensible !

C’est que la base de calcul de la taxe foncière repose sur des « éléments complexes », affectés de « coefficients » et de « correctifs », d’autant qu’ils correspondent à une « situation donnée », souvent ancienne, et qui a pu évoluer (dans les deux sens) dans le temps !

Apparence du verso d’un « avis de taxe foncière »

Avis de taxe foncière

Comment se calcule la taxe foncière ?

A taux d’impositions quasi-égaux d’une année sur l’autre, ou révélant une très légère augmentation, la base de calcul (flèches rouges sur la copie d’un avis de taxe foncière ci-dessus) est évidemment l’élément primordial « qu’il est essentiel de comparer à la base de taxe foncière de l’année précédente, c’est-à-dire sa « base », qui n’est autre que le « revenu cadastral taxable », lequel est égal à 50% de la « valeur locative cadastrale !

Base de taxation à la Taxe foncière : RC (revenu cadastral) = VL (valeur locative cadastrale) / 2

La taxe foncière (propriétés bâties) dépend principalement de son « revenu cadastral », issu de la valeur locative cadastrale du bien. Celle-ci est déterminée par l’administration fiscale (centre des impôts fonciers), à partir des données figurant dans une fiche de calcul, qui porte le numéro 6675 M, et que tout redevable de la taxe foncière peut, et a intérêt, à demander en copie au centre des impôts fonciers dont il dépend (par courrier postal ou par courriel), en précisant dans sa demande « la fiche de calcul 6675 M complète » (et non une « fiche de synthèse »).

La surface brute du bien immobilier est évaluée par le service du cadastre, soit lors de la dernière révision complète des valeurs locatives en 1970, soit, si le logement est plus récent, à partir des informations fournies à l’administration lors de sa construction.

Cette surface est calculée selon une méthode spécifique, souvent « par comparaison » avec d’autres biens similaires sur la même commune, et par référence à un « local-type » résultant d’une « classification » des différents types de construction sur la commune, « locaux-types » et « classement » qui font l’objet d’une consignation sous forme d’un « procès-verbal » affiché un temps en mairie.

Le système actuel repose encore sur la valeur locative cadastrale évaluée en 1970, puis révisée en 1980 forfaitairement par application d’un « coefficient d’actualisation », puis « revalorisée » chaque année par l’application d’un coefficient publié.

Une réforme de ce « système archaïque » avait été envisagée sous les mandats présidentiels précédents puis, après de fastidieuses études et périodes de « tests grandeur nature », la « réforme de la valeur locative » servant de base à la fois à la taxe d’habitation (qui va être en totalité supprimée) et à la taxe foncière avait été abandonnée, la substitution à cette « valeur locative cadastrale purement théorique », artificiellement réajustée par des coefficients annuels, par ce qui aurait constitué la « valeur locative réelle du marché immobilier » étant apparue impossible à mettre en œuvre sur tous le territoire sans engendrer d’énormes disparités et injustices.

L’actuel Gouvernement a récemment annoncé son intention de réouvrir le « chantier de cette réforme de la valeur locative ».

Comment se présente une « fiche de calcul »

Fiche de calcul de l'avis de taxe foncière

Cette « partie basse » de la fiche de calcul nous renseigne par exemple sur le fait que :

  • Il s’agit d’une maison ;
  • Evaluée « par comparaison » : le « C » dans « méthode d’évaluation » ;
  • Au Tarif « A » sur la fiche ;
  • Affectée à l’habitation : le « H » sur la fiche ;
  • Comprenant 10 pièces principales : le « 10 » dans « pièces & annexes » ;
  • D’une surface brute de 123 M² ;
  • D’un « correctif d’ensemble » de 115 ;
  • D’« équivalences superficielles » : 47 ;
  • Sa « surface pondérée » : 225 M² ;
  • Sa « catégorie » : 5 ;
  • Son « local-type » de référence : 6
  • La « valeur locative » applicable au M² : 5,49 (€) ;
  • sa valeur locative imposable : 225 x 5,49 = 1 235 (€)

La fiche de calcul prend en compte le « standing » et les « éléments de confort » du bien (nombre de baignoires ; douches ; wc ; lavabos ; chauffage central, etc).

Ceux-ci sont répartis en 8 catégories, des plus somptueux (catégorie 1) aux taudis et logements insalubres (catégorie 8). Chaque logement a été classé, en 1970 ou lors de sa construction, selon des critères généraux définis par le code général des impôts, et par comparaison avec des “locaux-type de référence” choisis dans chaque commune comme étant représentatifs de chaque catégorie.

Les catégories 1 et 2 concernent des « biens exceptionnels » (châteaux ; gentilhommières ; grandes maisons bourgeoises, et d’une manière générale, toutes constructions non répertoriées ailleurs), et les catégories 7 et 8 des logements vétustes ou insalubres. La majorité des évaluations se fait donc en catégories 3, 4, 5 et 6.

Le « coefficient  d’importance »

Les grands logements se louant moins cher au mètre carré que les petits, la valeur locative est corrigée par application d’un « coefficient d’importance ». Les surfaces obtenues après application de ce coefficient et des autres coefficients ci-après, sont toutes arrondies au mètre carré inférieur, les éléments secondaires étant décomptés à part.

A cet égard, s’ajoute à la surface de la partie principale du logement celle des éléments que la réglementation fiscale définit comme annexes, éléments secondaires, et dépendances. Ce sont des locaux ou espaces plutôt destinés à abriter des objets, comme les caves et greniers, mais aussi les terrasses et toitures -terrasses accessibles, ainsi que les garages et emplacements de parking, les chambres de service, les piscines (fixées au sol à perpétuelle demeure et non-démontables sans causer leur détérioration), les courts de tennis.

Le « correctif d’ensemble »

Il est applicable à la partie principale du logement et aux dépendances, et il est égal à la somme des coefficients d’entretien et de situation générale et particulière déterminés d’après des barèmes, et du correctif d’ascenseur. Ce dernier est de + 0,05 pour les logements dotés d’un ascenseur et situés à partir du 2e étage ou au-dessus, et lorsque l’immeuble est « sans ascenseur », le correctif est de – 0,05 pour les logements situés au 4e, de – 0,10 au 5e, et de – 0,15 au 6e et au-dessus. S’y ajoute un dernier correctif :

Les « éléments de confort »

Ils sont convertis en mètres carrés, la fiche de calcul indiquant, pour chaque type d’éléments, « l’équivalence superficielle » (voir l’exemple ci-dessus) et le nombre d’éléments. Les « éléments de confort » des « dépendances », faisant ou non l’objet d’une évaluation distincte de leur surface sont retenus suivant le même principe et avec un barème différent.

Conclusion sur l’avis de taxe foncière et son calcul

Il reste que dans la pratique il est très compliqué de vérifier et de contester les éléments d’une fiche de calcul, de recalculer exactement les superficies qui y sont indiquées dans la fiche.

Avant de demander une révision en baisse de tel ou tel élément de la valeur locative, il est préférable de ne les contester qu’en cas d’inexactitudes flagrantes ou d’écarts de superficies importants par rapport à la réalité,  et aussi de bien vérifier qu’aucun élément de confort, par exemple, n’a été omis dans la déclaration initiale faite à l’administration, car celle-ci  pourrait bien sinon, à la faveur d’une demande en révision de la valeur locative, être conduite à revoir d’autres éléments « à la hausse » dans son calcul, surtout si la conséquence de telles omissions devait entraîner une différence d’au moins 10% (en plus) de la valeur locative imposée !

Par ailleurs, il est inutile de chercher à contester une valeur locative si sa révision devait aboutir à une différence inférieure à au moins 10% de ladite valeur !

Enfin, il faut savoir que la base de calcul (revenu cadastral) de la taxe foncière peut très bien augmenter sans l’intervention de qui que ce soit, du seul fait par exemple, que des éléments « extérieurs », dans le quartier où se situe le logement, sont venus apporter en quelque sorte une « valeur ajoutée » audit logement (par le biais du « coefficient de situation »), comme ce peut être le cas de l’implantation d’une école, d’un collège, ou encore d’une chaîne de magasins, ou lorsque le quartier –  jusqu’ici non- desservi par les transports publics – se trouve depuis raccordé aux transports publics urbains, etc !

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