Comprendre ce que sont les SCPI

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SCPI

Les Scpi sont des sociétés civiles de placement immobilier, propriétaires de biens immobiliers qu’elles louent. Elles sont détenues par les investisseurs porteurs de parts, et sont gérées par une société externe: la société de gestion.

3 types de Scpi

  • Les Scpi de rendement investissent dans de l’immobilier professionnel (Bureaux, Murs de Commerces, Locaux d’Activité). Elles ont pour but de délivrer un rendement à l’investisseur.
  • Les Scpi de plus value investissent dans de l’immobilier avec pour but l’augmentation de la valeur de la part. Elles peuvent par exemple investir dans des logements décotés (comme ceux soumis à la loi 1948), et avec le temps ces logements retrouvent leur valeur de marché et permettent une plus value de la part.
  •  Les Scpi fiscales, investissent dans de le cadre de lois fiscales (Scellier, Malraux, Deficit Foncier, Duflot?). Elles permettent de bénéficier d’avantages fiscaux.

2 types de capital

Les scpi peuvent être à capital fixe ou variable.

  • Lorsque le capital est variable, il est possible de souscrire et de vendre à tout moment :
    Les parts en vente sont achetées par les acheteurs.
    S’il n’y a pas assez de parts à vendre, la scpi crée de nouvelles parts qui viennent augmenter le capital.
    S’il n’y a pas assez d’acheteurs, les parts à vendre sont mises en attente.
  • Les scpi à capital fixe ont un capital qui ne peut être augmenté que lors d’augmentations de capital. En dehors de ces périodes, les parts peuvent être achetées et vendues sur un marché secondaire.

Financement

Les parts de Scpi peuvent être achetées cash ou financées par un emprunt immobilier.

Fiscalité

  • Les revenus reçus par les investisseurs rentrent dans les revenus fonciers.
  • Les intérêts d’emprunt sont déductibles.
  • Les éventuelles plus values subissent la même règle que les plus values immobilières.

Frais

Les frais sont indiqués dans les statuts de chaque scpi.

Dans le prix de la part est compris la commission de souscription, qui varie entre 6 et 14% selon les Scpi.

Les frais de gestion eux rémunèrent la société de gestion.

Les rendements indiqués sont nets de frais de gestion.

Intérêt des Scpi

Risque réparti

Les Scpi sont un placement collectif, l’ensemble des porteurs de parts est copropriétaire d’un ensemble immobilier.

De fait les risques sont donc répartis:

  • le patrimoine est diversifié
  • le risque est réparti sur l’ensemble des investisseurs

Gestion déléguée

L’ensemble de la gestion est assuré par la société de gestion, l’investisseur n’a donc besoin de s’occuper de rien, mais peut assister et voter aux assemblées générales.

Choix du Montant d’investissement

L’investisseur peut choisir le nombre de parts achetées, et donc un montant adapté.
Certaines scpi permettent d’acheter une part de 635 euros ce qui est accessible à tous

Revente

Les bonnes Scpi bénéficient d’un marché dynamique, il est donc aisé de vendre ses parts à tout moment.

Sécurité

La plupart des Scpi sont propriétaires sans dettes des immeubles qu’elles achètent, et perçoivent des loyers qu’elles redistribuent. C’est donc un modèle sain, des actifs tangibles, pas de dettes et des revenus.

Les scpi de rendement donnent la possibilité d’investir dans l’immobilier professionnel, différent de l’immobilier d’habitation.

Avec des rendements compris entre 5 et 6% pour les meilleures d’entre elles, les Scpi offrent un rendement attractif.

Pour les scpi fiscales, cela permet de répartir le risque sur un ensemble d’immeubles et de locataires.

Pour les scpi de plus value, cela permet de bénéficier de l’effet volume : si un investisseur achète un appartement en loi 1948, il risque d’attendre longtemps.
la scpi sur l’ensemble de son parc, aura chaque année des libérations.

Risques

Valeur

Les scpi sont propriétaires d’immobilier, leur valeur est donc soumise aux aléas de l’immobilier

Rendement

Le rendement dépend du taux de remplissage du parc locatif, du montant des loyers, et de la solvabilité des locataires. Il peut donc fluctuer à la hausse comme à la baisse

Liquidité

La revente des parts dépend de la présence d’acheteurs.
En cas de désaffection des acheteurs vis à vis de telle scpi, la revente peut être bloquée.
Cela peut arriver notamment en cas de krach immobilier (1991-1996), ou trou d’air comme en 2008-2009.

Photo de Jean-Luc Matthys - CGPI et expert SCPIArticle écrit par Jean-Luc MATTHYS
CGPI et Expert Scpi
www.scpi-1.com

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