Crédit immobilier et impôts à la source : sera-t-il plus dur à obtenir ?

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Crédit immobilier

S’il fait parler beaucoup de lui, c’est que l’impôt à la source bouleverse notre rapport au paiement de l’impôt. En effet, dès le 1er janvier 2019, ce dernier sera prélevé directement de notre salaire par notre employeur, au même titre que d’autres impôts et taxes existantes.

De fait, notre net va baisser. Cette diminution de revenus sur notre fiche de paie impactera-t-elle notre capacité à contracter un crédit immobilier ? Focus sur cette préoccupation partagée par de nombreux Français.

La capacité d’emprunt : une préoccupation majeure

Avec l’impôt à la source, le montant de l’impôt en lui-même ne change pas. Il est simplement mensualisé et payé chaque mois. Contrairement à ce dernier, notre capacité d’emprunt ou capacité d’endettement, calculée sur la base du salaire par les banques, va baisser puisque notre salaire sera versé net d’impôt.

Il est donc à craindre que les banques, qui n’en tiennent jamais compte pour l’octroi ou non d’un crédit immobilier, ne modifient pas leur mode d’évaluation de la capacité d’emprunt : de nombreux ménages, en capacité de souscrire à un crédit aujourd’hui, pourraient donc ne plus l’être demain.

Comment est évaluée la capacité d’emprunt ?

Une capacité d’emprunt ou capacité d’endettement permet d’évaluer le budget qu’il est possible d’obtenir dans le cadre d’un crédit immobilier pour l’achat d’un bien. Mais comment est-elle calculée ? Son évaluation repose sur deux indicateurs : le taux d’endettement et le reste à vivre.

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement s’obtient par déduction des charges courantes et invariables d’une personne seule ou d’un ménage (mensualités de remboursement des crédits en cours) aux diverses sources de revenus réguliers (salaires et traitements assimilés, pensions de retraite…).

En principe, le taux d’endettement pour l’octroi d’un crédit doit être inférieur ou égal à 33 %. Les mensualités d’un crédit immobilier ne peuvent donc dépasser le tiers des revenus du ou des emprunteurs.

Le reste à vivre

On appelle « reste à vivre », le montant dont l’emprunteur ou le ménage disposent après déductions de toutes leurs charges : charges de copropriété, autres prêts en cours, impôts, électricité, gaz, assurances, pensions alimentaires versées, frais de transport, alimentation… Cette somme doit leur permettre de vivre dignement.

Avec l’impôt prélevé à la source, l’impôt n’apparaitra donc plus dans le reste à vivre et, dans le même temps, il sera à l’origine d’un salaire corrigé à la baisse. Dans ce contexte et au regard d’une capacité d’emprunt réduite, une augmentation des refus de crédits immobiliers est-elle inéluctable ?

Un avenir proche incertain

En réalité, personne ne peut rien en dire. Seules les banques détiennent la solution. Est-ce que certaines d’entre elles garderont la même méthode de calcul de la capacité d’emprunt quand d’autres favoriseront le crédit immobilier en corrigeant à la hausse le taux d’endettement de 33 % à 38 %, voire 40 % ?

Ou assistera-t-on à un mouvement général tendant au bon sens : à savoir un ajustement nécessaire et vital pour éviter un ralentissement des transactions immobilières sur 2019 ?

Des voix rassurantes

Dans un article paru en septembre dans Le Figaro, la Fédération bancaire française tentait de rassurer les futurs acheteurs en précisant que « le prélèvement à la source n’aura aucun impact sur la capacité de remboursement et le taux maximum d’endettement calculé au cas par cas ».

Dans le même article, on apprenait que la Banque HSBC « avait pris les devants de la réforme du prélèvement à la source (…). Les impôts que paient leurs clients représentent une telle charge qu’il est logique que l’établissement prenne en considération le salaire net d’impôts. » Toutefois, ceci est à nuancer dans la mesure où les banques pourront parfaitement tenir compte de l’impôt payé pour ajuster au cas par cas leur stratégie en matière de crédit immobilier.

Pour conclure, à ce jour, il est bien difficile de savoir quelle sera la stratégie d’ajustement ou non des banques par rapport à la baisse du revenu net de leurs clients dans le cadre de leur demande de crédit immobilier.

Quant aux acheteurs, ils peuvent tout à fait décider de mettre en suspens leurs projets afin d’évaluer en pratique l’impact de l’impôt à la source, et ce, malgré des taux qui resteront très bas.

En somme, ce n’est qu’au premier trimestre 2019 que l’on pourra vraiment estimer l’impact du nouveau mode de paiement de l’impôt. Dans tous les cas, nous sommes enclin à penser que si un réel ralentissement du marché immobilier se faisait sentir, des dispositions seraient prises pour l’enrayer.

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