Conditions au crédit d’impôt pour la transition énergétique dans les immeubles

Quelles sont les incidences principales du diagnostic de performance (DPE). Quelles sont les précautions à prendre pour la rénovation thermique, et l’obtention des crédits d’impôts ?

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Depuis le 1er novembre 2006 pour les ventes, et le 1er juillet 2007 pour les locations, un DPE (Diagnostic de Performance Energétique) a été rendu obligatoire, classant les immeubles du parc français métropolitain en sept catégories, ou « étiquettes énergie », de la « A » (la moins énergivore), à la « G » la pire des catégories.

D’après le SOES, Service de l’Observation et des Statistiques du Commissariat au développement durable, un petit peu plus que la moitié du parc immobilier français se trouve ainsi classé en « D » ou « E » c’est-à-dire assez mal. Des mesure incitatives, notamment fiscales avec le CITE (Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique), mais aussi bancaires avec les prêts à taux « zéro », ont été prises et sont reconduites, afin d’encourager les propriétaires à faire entreprendre les travaux de rénovation thermique nécessaires pour assainir ce parc.

Incidences du DPE

Elles sont multiples, mais la principale, et aussi la plus dommageable, est d’entraîner à la revente d’un bien immobilier, une décote si l’immeuble est mal classé et que les travaux n’ont pas été réalisés (ou pas tous réalisés), et à l’inverse, une surcote lorsque le bien est situé dans les deux premières catégories. Une autre de ces incidences tient dans le fait que les propriétaires concernés qui ont hésité ou attendu avant d’engager les démarches de rénovation, ont été piégés par la refonte, effective le 1er janvier 2013, de la procédure de diagnostic de performance énergétique : en effet, de trente données recueillies, la nouvelle norme de diagnostic appelée « 3CL-DPE » porte désormais sur soixante données, soit le double ! Le diagnostic y gagne en fiabilité, mais la dépense est plus onéreuse…

Or s’il est observé que les bailleurs ne se font pas trop « prier » pour faire établir ces DPE et se lancer dans les travaux, les vendeurs sont pour les trois-quarts selon un sondage Harris Interactive, soit ignorants de l’importance de la mise aux normes énergétiques ou non de leurs biens, soit ne font pas le lien avec le prix de cession qu’ils peuvent en espérer.

Pourtant, une étude hexagonale révèle des décotes sur les prix de vente, pour les immeubles mal classés (des deux dernières catégories), s’échelonnant de – 7 à – 16% selon bien entendu les régions, pendant que les logements les mieux classés (A et B) voient leur prix bénéficier d’une surcote qui varie de + 4 à + 12% !

Une autre raison de se méfier de l’incidence du DPE est que la question des aides (crédits d’impôts incitatifs) a été débattue dans le cadre du vote de la loi de transition énergétique, et la tendance pourrait être à l’avenir, que ces aides disparaissent peu à peu et que le Gouvernement rende obligatoires les travaux à entreprendre pour rendre moins énergivores, les bâtiments des quatre dernières catégories (à peine 1% seulement du parc immobilier ferait l’objet de telles rénovations).

Entreprendre des travaux de rénovation thermique, oui, mais pas n’importe comment…

C’est un fait, ces travaux doivent répondre à des normes précisément définies pour donner lieu non seulement à l’éco-prêt à taux « zéro », mais également au CITE ainsi qu’aux « CEE », Certificats d’Economie d’Energie, et ils ne peuvent être entrepris par le propriétaire lui-même (à moins qu’il ne soit par la même occasion « labellisé » R.G.E. c’est-à-dire Reconnu Garant de l’Environnement).

Les professionnels certifiés « RGE » répondent en effet à des critères précis (dont en particulier la souscription d’une assurance professionnelle) ; ils procèdent eux-mêmes auxdits travaux, ou en cas de sous-traitance pour certains d’entre eux, ils font appel à des artisans qui sont eux-mêmes qualifiés « RGE », condition sine qua non pour que le donneur d’ordre puisse bénéficier de son éco-prêt, de son CITE ou que soit validé son CEE. Ce dispositif d’appel à des professionnels « RGE » est entré en application au 1er septembre 2014 s’agissant de l’éco-prêt, et il est applicable depuis le 1er janvier 2015 aux CITE et le 1er juillet de la même année pour le CEE.

Ces entreprises labellisées RGE disposent également d’un responsable technique de chantier, compétent en matière d’énergies renouvelables et d’efficacité énergétique. La liste de ces entreprises est consultable sur le site gouvernemental : http://www.renovation-info-service.gouv.fr

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