Les fondamentaux de la défiscalisation outre-mer avec la Loi Girardin

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Défiscalisation Outre mer avec la loi Girardin
Défiscalisation Outre mer avec la loi Girardin

La plupart des Français ont déjà entendu parler de la loi Girardin parce qu’un ami a acheté un appartement à La Réunion, ou parce que tel magazine a relaté les risques du Girardin industriel. Certains lecteurs du forum d’actufinance.fr sont particulièrement sensibilisés sur ce dernier point… Mais qu’en est-il vraiment, et comment ça marche ? Au-delà des idées préconçues, nous vous proposons ci-après un bref aperçu du dispositif fiscal le plus performant mais aussi probablement le plus difficile à appréhender compte tenu de sa forte technicité.

La loi d’incitation fiscale à l’investissement outre-mer est née en 1986 avec la Loi Pons. Depuis lui ont succédé la loi Paul, et la loi Girardin, elle-même revue en 2009 par la LODEOM (Loi pour le Développement Economique des Outre-Mer, qui a également instauré la loi Scellier outre-mer, qui ne sera pas traitée ici). Régulièrement, les conditions fiscales de ce dispositif sont sujettes à modifications, notamment au travers des Lois de Finances. De plus, les avantages fiscaux acquis en loi Girardin sont soumis à un plafond spécifique, en plus du plafond global des niches fiscales. De quoi rebuter la plupart des « non initiés », qui auront souvent tendance à négliger, voire à craindre, ce dispositif souvent jugé trop complexe.

Champ d’application

La loi Girardin prévoit des avantages fiscaux pour aider l’investissement outre-mer dans 3 axes :

  • l’immobilier (destiné à l’habitation principale des locataires ultramarins), en secteur libre ou intermédiaire,
  • l’industriel, c’est-à-dire les équipements productifs (BTP, industrie, transport, hôtellerie, énergie, certains services publics, etc…) exploités par des entreprises locales,
  • le logement social : HLM gérés par des bailleurs sociaux.

Elle s’adresse tant aux investisseurs personnes physiques imposées à l’Impôt sur le Revenu (IR) qu’aux personnes morales soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS), dès lors qu’elles sont fiscalement domiciliées en France métropolitaine ou dans les DOM. L’aide aux contribuables est régie par les articles 199 undecies A (immobilier), B (biens productifs) et C (logement social) du Code Général des Impôts, et prend la forme d’une réduction de l’IR. Les sociétés soumises à l’IS bénéficient quant à elles d’une déduction de 100% du montant de leur investissement sur leur revenu imposable, au titre des articles 217 undecies (DOM) et duodecies (COM) du CGI.

Comment un contribuable peut-il bénéficier de la défiscalisation ?

Il existe deux façons distinctes :

  • en investissement direct : financer directement un logement et le louer pendant au moins 5 ans, ou un bien productif : prendre une participation au capital d’un hôtel, acheter et exploiter une usine…
  • en investissement indirect : souscrire au capital d’une société qui elle-même va faire l’acquisition d’un logement et le louer, ou d’un bien productif et le donner en location à un exploitant pendant au moins 5 ans. Les investissements indirects sont les seuls, tous dispositifs de défiscalisation confondus (« niches fiscales »), qui permettent un gain supérieur au montant versé. Dans la pratique, il s’agira pour l’investisseur de réaliser un apport au capital d’une société, dite de portage, qui financera le solde du prix d’acquisition de son investissement par un crédit bancaire ou un crédit vendeur. L’effet de levier permet ainsi à l’investisseur de ne financer personnellement qu’une partie du coût de l’investissement, inférieure au montant de la réduction d’impôt liée. C’est ainsi qu’est généré le rendement de son investissement, qui n’est que fiscal et nullement économique puisque les fonds investis sont définitivement abandonnés au projet.

Comment la réduction d’impôt est-elle constatée ?

Elle est constatée au moment de payer ses impôts relatifs à l’exercice au cours duquel le fait générateur de la réduction d’impôts au eu lieu. Le fait générateur est l’achèvement pour l’immobilier ou la livraison pour l’industriel en investissement direct, et la souscription au capital pour l’investissement indirect. La réduction d’impôts peut s’imputer :

  • sur 1 an, pour les investissements relevant des articles 199 undecies B et C (on parle alors de défiscalisation « one shot »), les éventuels excédents (réduction d’impôt partiellement non consommée) étant reportables pendant 5 ans,
  • sur 5 ans (à raison de 20 % par an), pour les investissements relevant de l’article 199 undecies A.

Au fond, comment ça marche vraiment ?

Ces mécanismes reposent sur le principe du partage de l’avantage fiscal entre l’investisseur (fiscal) et l’opérateur (économique) ultramarin. Plus l’opération est intéressante pour le premier et moins elle le sera pour le second et vice-versa. Si l’avantage fiscal est de 50 % d’un bien donné, quelle proportion de cet avantage va être versée sans contrepartie au projet outre-mer, et quelle proportion sera conservée dans les mains de l’investisseur métropolitain ?

Pour s’assurer qu’un pourcentage suffisant de ce « bonus » fiscal bénéficiera bien au projet, la loi Girardin a défini des taux de rétrocession minimum qui sont :

  • pour l’industriel sans agrément : 52,63 %, et avec agrément : 62,50 %,
  • pour le logement social : 65 %,
  • pour le logement classique : pas de minimum fixé par la loi.

Le rendement d’une opération dépendra donc finalement davantage du taux de rétrocession (ou taux d’apport) que du taux de réduction d’impôt applicable.

Avec ou sans agrément ?

Pour ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt, la loi prévoit une procédure d’agrément fiscal préalable, à délivrer par le Bureau des Agréments, dépendant du Ministère du Budget (Bercy) pour les programmes d’investissement dont le montant excède un certain seuil. Globalement et sauf exceptions, ce seuil est fixé à 250 k€ pour le secteur industriel (199 undecies B), et à 2 M€ pour le logement (199 undecies A et C).

La procédure d’agrément est longue et les investigations sont très approfondies, l’administration fiscale cherchant à allouer les ressources fiscales (son manque à gagner) aux projets qui répondent le mieux à l’esprit de la loi. Sont principalement étudiés : l’intérêt de l’opération pour le développement économique et social de la collectivité concernée, la création ou le maintien d’emplois, le respect de l’environnement et l’intégration dans la politique d’aménagement du territoire, la sécurité des investisseurs et des tiers. Dans le détail, c’est le montage et l’ensemble de ses garanties qui passent au crible, la santé économique de l’entreprise bénéficiaire et son positionnement sur son marché, le coût de revient de l’investissement afin de limiter l’assiette éligible à la défiscalisation, etc…

Le fait qu’une opération soit assortie d’un agrément signifie donc qu’elle a passé avec succès son « examen d’entrée », ce qui est un bon point par rapport à de très nombreuses opérations sans agrément (dites de plein droit) qui n’auraient aucune chance d’obtenir le fameux sésame.

Les risques

Le principal risque pour l’investisseur souscrivant à une opération Girardin est la requalification fiscale, ce qui peut se produire lorsque l’opération ne respecte pas ou plus les dispositions légales ou critères d’éligibilité. Parmi les principaux critères, il faut mentionner :

  • le maintien par l’investisseur de son investissement pendant au moins 5 ans, c’est-à-dire sa participation en qualité d’associé ou d’actionnaire d’une société de portage (SCI, SNC, SARL ou SAS). Ceci incombe directement à l’investisseur et n’arrive que rarement puisqu’il n’a aucun intérêt à le faire a priori.
  • le maintien en exploitation pendant au moins 5 ans de l’investissement lui-même, c’est-à-dire par exemple que le camion acquis par une SNC devra rester loué à une société locataire pendant cette durée (ou en cas de défaillance de l’exploitant, que ce camion soit reloué à une autre société relevant d’un secteur d’activité éligible), ou encore que le logement soit bien loué à un locataire à titre d’habitation principale pendant 5 ans (secteur libre) ou 6 ans (secteur intermédiaire), sans qu’il y ait de vacance locative de plus de 6 mois,
  • caractéristique propre aux logements : ceux-ci doivent être loués dans les 6 mois de l’achèvement des constructions (ce qui peut poser problème dans le cas des gros ensembles immobiliers dont l’intégralité des lots doit respecter cette obligation).

En cas de requalification, ce sont les économies d’impôts acquises qui doivent être remboursées (à hauteur de 75 % à 100 % en fonction du secteur) par l’investisseur au Trésor Public, le plus souvent majorées de pénalités de retard. C’est le scénario catastrophe pour le contribuable, car non seulement il a réalisé un investissement à fonds perdus dans une opération Girardin (il a perdu son apport initial) mais il doit également payer les impôts qu’il espérait avoir économisés grâce à cette opération. Certaines opérations prévoient alors une « garantie de bonne fin fiscale », permettant d’indemniser les investisseurs (qui ne sont en rien responsables de l’issue éventuellement défavorable d’une opération outre-mer dont ils ne contrôlent pas la gestion). L’indemnisation permet alors de rembourser les apports versés au projet, voire l’intégralité du préjudice subi, c’est-à-dire la réduction d’impôt attendue.

Les plafonds

Les investissements Girardin sont soumis comme les autres dispositifs depuis 2009 au plafonnement global des niches fiscales. Ce plafond est pour 2012 de 18.000 € majoré de 4 % du Revenu Net Global Imposable (RNGI). C’est le montant total des avantages fiscaux, tous dispositifs (ou « niches fiscales ») confondus, qu’un contribuable peut imputer sur sa fiscalité au titre d’un exercice. Par ailleurs, si l’opération fait l’objet d’un agrément fiscal préalable, dont la demande a été déposée en N-1, c’est le plafond global N-1 qui s’appliquera.

Les réductions d’impôts Girardin sont également soumises à un plafond spécifique (plafond Girardin) qui est, depuis le 1er janvier 2012, de 30.600 €, ou sur option du contribuable si cela lui est plus profitable de 11 % de son RNGI. Or, il existe des nuances et toutes les réductions d’impôts Girardin ne sont pas logées à la même enseigne. Ainsi cette limite pourra être nettement supérieure, notamment dans le secteur du logement social où le plafond (qui n’a pas subi les coups de rabot successifs) est resté à 40.000 € (net de rétrocession), ou sur option à 15% du RNGI (brut de rétrocession) pour les plus gros contribuables. Ainsi le Girardin social permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 114.285 € (de telle sorte que 35 % de ce montant respectera le plafond forfaitaire de 40.000 €).

Au final, comment sélectionner une bonne opération en loi Girardin ?

Le meilleur conseil à donner à ceux qui sont intéressés pour réduire leurs impôts sans avoir à passer par les classiques de la défiscalisation immobilière (Scellier et autres dispositifs bien connus) est de consulter un CGPI spécialisé dans ce domaine, Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant (le I est important, notamment dans cette activité). C’est son métier de faire le tri entre les bonnes et les moins bonnes opérations… et de savoir expliquer les raisons de ses choix, notamment au regard des points suivants

Choix du type d’opération en fonction des besoins personnels du contribuable

Il convient bien sûr de respecter son objectif premier : opération patrimoniale (investissement direct, par exemple acquisition d’une villa à la Martinique en vue d’y passer ses vieux jours…), ou purement fiscale (investissement indirect en schéma locatif, par exemple acquisition de parts de SCI en Nouvelle-Calédonie en vue de bénéficier d’une forte réduction d’impôts pendant 5 ans et revendre ses parts au terme).

Il convient également d’ajuster le type de défiscalisation à son profil de contribuable : immobilier pour défiscaliser des revenus récurrents sur 5 ans, ou industriel / logements social pour défiscaliser un revenu exceptionnel sur 1 an ou un revenu pas forcément récurrent (« one shot »).

Choix du monteur

Le professionnalisme et l’expérience du cabinet en charge du montage de l’opération sont primordiaux ! Il est indispensable que le monteur soit de qualité : il s’agit d’un métier extrêmement pointu techniquement qui nécessite, au-delà des compétences financières, juridiques et fiscales, une expérience reconnue des choses à faire et surtout à ne pas faire pour qu’une opération aille à son terme sans soucis pour l’ensemble des parties.

Choix du produit

Il est important de connaître tous les paramètres, tenants et aboutissants de l’opération : qu’est-ce que l’on finance, de quelle façon, avec ou sans agrément, selon quel schéma de garantie, et quel recours en cas de problème.

Enfin, et enfin seulement, le rendement de l’opération doit être analysé, à savoir le montant à investir par rapport au montant de l’économie fiscale attendue. A noter qu’un dossier en industriel ou en logement social nécessite généralement un apport de l’ordre de 80 à 87 € pour 100 € de défiscalisation, et qu’un dossier en immobilier (SCI) nécessite un apport de 70 à 75 € pour 100 € de défiscalisation étalée sur 5 ans.

Article écrit par Benoît JAMET
Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant 

BJ Finance - Conseil en Gestion de Patrimoine

3 COMMENTAIRES

  1. Après avoir effectué un investissement en loi Girardin pour un appartement j’ai reçu un contrôle fiscal pour les 2 première années 2006/2007 en dénonçant l’allégement fiscal car le délai de 6 mois n’étant pas respecté entre la date d’achèvement des travaux daté du 26/12/2005 et la date effective d’entrée en location a dépassé ce délai au 01/07/2006 même si le contrat de bail a été signé le 25/06/2006.
    En effet le syndic n’a pas trouvé de locataire plus tôt car des travaux d’aménagement extérieur n’étaient pas fini ce qui rendait une location très difficile sans parler de la saison de location ne démarrant vraiment qu’avant l’été.
    J’ai interjeté appel auprès du TGI mais le jugement n’a pas été favorable car les juges ont apprécié strictement la condition de l’article 199 undecies du C.G.I tenant au respect du délais des 6 mois.
    En lisant votre blog il me semble qu’il y a eu beaucoup de cas sur cet investissement Girardin, auriez vous déjà entendu d’autre cas similaire au mien et surtout quel conseil me donneriez vous si je peux faire appel de ce jugement.

  2. Bonjour,
    J’ai acquis un bien sous le regime Girardin en Décembre 2009 et j’ai commencé à le louer des Avril 2010.

    Je vais a present quitter la France pour m’installer a l’étranger je souhaite savoir si je dois attendre Avril 2015 (60 mois) avant de pouvoir vendre mon bien et donc être totalement sortie de la defiscalisation ou si je peux le vendre sans perdre mon avantage fiscal precedent des que je ne suis imposable en france?
    en vous remerciant pour votre retour

  3. Bonjour,
    J’ai réalisé une désfiscalisation Girardin en martinique. Le fisc remet en cause la totalité de la réduction d’impôt au motif que la location de l’appartement a eu lieu plus de six mois après l’achèvement.
    Cet appartement acheté en état futur d’achèvement m’a été livré le 29/11/2010 et je l’ai loué à partir du 21/04/2011, soit moins de 6 mois après la livraison. Le fisc considère que c’est la date d’achèvement déclarée de l’immeuble (08/2010) qu’il faut considérer pour calculer ces 6 mois, dans ce cas je ne les aurais pas respectés. Je ne vois pas comment j’aurai pû louer cet appartement avant qu’il ne me soit livré et que j’en sois pleinement propriétaire, je n’étais pas au courant de l’avancement des travaux et le promoteur m’a prévenu en novembre 2010 de la livraison immédiate. Ai je une chance de gagner au tribunal administratif? Existe-t’ils des cas de jurisprudence? Merci de votre avis.

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