Entretien avec Jean Claude Le Lan, Fondateur et Président du Conseil de Surveillance d’Argan

Boursier.com : Vous souhaitez lever de 30 à 34 ME via une émission obligataire qui se terminera mercredi. Que comptez-vous financer ?

JC. L N. : Argan est en développement permanent : l’an passé nous avons consacré 170 ME à notre développement, via 3 acquisitions et une operation de développement pour L’Oreal. Cette année nous poursuivons cette stratégie. Dans le cas précis de cette émission, nous voulons couvrir nos besoins d’autofinancement. Nos projets sont en effet financés via emprunt amortissable sur 15 ans, mais nécessitent un volet d’autofinancement de l’ordre de 15 à 20% selon les dossiers. L’augmentation de capital servira à alimenter cette capacité d’autofinancement pour les années à venir.

Boursier.com : Quels sont vos objectifs en terme de taille ?

JC. L N. : Nous voulons atteindre un objectif d’un million de mètre carrés à fin 2012. Depuis le début de l’année, pour y parvenir, nous avons déjà réalisé 3 opérations : un projet pour Décathlon de 33.000 mètres carrés à Ferrières, avec une livraison prévue mi 2012. Un projet pour Monsieur Bricolage près de Cahors, d’une surface de 20.000 mètres carrés, mis en loyer mi 2012. Enfin, avons acquis, le 11 mars dernier, une plate-forme Vailog à Bonneuil-sur-Marne.

Boursier.com : Quelle analyse faites-vous du marché de l’immobilier  » logistique  » en ce début 2011 ?

JC. L N. : Nous sommes toujours dans une croissance molle. Les opérateurs de logistique souhaitent rationaliser leur parc immobilier à des fins de réduction de coûts. Cela se traduit par des demandes de locataires souhaitant fermer certains entrepôts aux bénéfices de surfaces neuves répondant à toutes les normes. Le marché est donc actif, mais nous sommes toutefois loin de l’activité enregistrée en 2006 ou 2007.

Boursier.com : Quelle typologie de locataires recherchez-vous ?

JC. L N. : Nous prenons en compte la qualité, avant la quantité. Nous apprécions ainsi avant tout des locataires solvables, de grandes signatures si possible et pour une longue durée. Une caractéristique de notre patrimoine : il est loué à 60% à des chargeurs, industriels ou distributeurs. Nous préférons ces derniers dans la mesure où leur activité leur confère une meilleure visibilité, que les logisticiens travaillant avec des durées de contrats courtes auprès d’industriels.

Boursier.com : Avez-vous des échéances de fin de bail en 2011 ?

JC. L N. : Nous avons une sortie en 2011, mais avons déjà reloué le site. Nous voulons maintenir notre taux d’occupation de 100%. Si on devait s’en écarter, ce ne sera pas pour longtemps. La durée moyenne de bail est de 5,7 années. L’âge du parc est de 6 ans seulement. Argan allie croissance, sécurité et rendement. Nous servirons un coupon de 0,75 Euro, contre 0,66 Euro l’année précédente, soit un rendement d’environ 5%.

Boursier.com : La progression de 13,5% des revenus locatifs annuels témoigne d’une accélération lors du deuxième semestre…

R. L N. : Oui, car nous avons mis en loyer un développement en compte propre au cours du deuxième semestre et nous avons également fait une acquisition qui a pris effet en octobre de cette année. Le développement en 2009 se chiffre à 83.000 mètres carrés livrés à nos locataires, provenant d’un développement en compte propre pour 25.000 mètres carrés et 58.000 mètres carrés d’acquisition.

Boursier.com : Quel est le périmètre d’Argan aujourd’hui ?

R. L N. : Nous détenions 550.000 mètres carrés fin 2008. Si l’on rajoute 83.000 mètres carrés et si l’on enlève les 25.000 mètres carrés vendus, nous sommes à 608.000 mètres carrés fin 2009.

Boursier.com : Quelle taille critique souhaitez-vous atteindre ?

R. L N. : En 2010, nos revenus locatif ont progressé de 13,5% et nous prévoyons +15% en 2010. Nous sommes volontaristes en matière de développement. Nous allons continuer à faire des acquisitions selon des critères de qualité et continuer nos développements en compte propre. A titre d’exemple, nous allons livrer une base logistique à L’Oréal, de 40.000 mètres carrés à faible consommation d’énergie au mois de juin 2010. Et actuellement, nous sommes en négociation très avancée pour acquérir une base logistique de 43.000 mètres carrés de première qualité également.

Boursier.com : Quels sont les moyens dont vous disposez pour effectuer ce développement ?

R. L N. : Avant de faire appel au marché, nous souhaitons utiliser au maximum nos capacités d’autofinancement qui résultent du cashflow net et des arbitrages au sein des actifs. Nous souhaitons ainsi arbitrer des bâtiments arrivés à maturité, et avec le cash généré, realiser de nouvelles acquisitions.

Boursier.com : Quid du développement lors du nouvel exercice ?

R. L N. : Nous sommes certains de livrer au moins l’année prochaine avec l’opération dont je parlais plus haut, les 40.000 mètres carrés à L’Oréal et les 43.000 mètres carrés que nous sommes en train d’acquérir, donc au moins, dés le début de l’année, autant qu’en 2009. Au-delà, nous comptons en 2010, 2011 et 2012 accélérer le rythme de développement de l’entreprise. Au cours des dernières années, nous avons progressé d’environ 80 à 100.000 mètres carrés par an. Ca se traduisait par une hausse de nos revenus locatifs d’environ 4 à 5 ME. Nous entendons non seulement poursuivre cela, mais accélérer ce rythme pour atteindre dans un délai raisonnable des revenus locatifs de 50 ME et viser le million de mètres carrés à l’horizon 3,4 ans.

Boursier.com : Au deuxième semestre, la dépréciation des actifs, va-t-elle pénaliser votre compte de résultats, comme au premier semestre ?

R. L N. : Non, Si l’on prend une photographie au 31/12/2009, les taux de rendement hors droits sont de 8,5% à comparer à 7,5% au 31/12/2008. Il y a eu une érosion de la valorisation des immeubles en fonction des taux en question. Cette dépréciation a surtout été constatée au cours du premier semestre 2009. Au cours du deuxième semestre, cette variation est neutre, donc ce qui veut dire que nous pensons avoir atteint un plancher au 31/12/2009 et que nous ne serons plus impactés, nous l’espérons, en 2010 et 2011 par une dépréciation des actifs mais peut-être par une valorisation.

Boursier.com : Le titre a intégré le SBF250. Est-ce que cela provoque de l’intérêt auprès des investisseurs institutionnels ?

R. L N. : C’est encore trop récent pour le vérifier. Notre titre est tout de même assez bien animé, en tout cas dans sa catégorie, c’est ce qui lui a valu d’intégrer le SBF250, mais pour le moment, il est prématuré de tirer un enseignement là-dessus. Mais compte tenu du développement que nous voulons donner à la société il est évident que le titre devra être plus liquide et plus recherché.