Boursier.com : Le résultat net d’Affine est dans le rouge en 2009, pour des raisons d’écriture, à savoir les variations de juste valeur de vos actifs. Est-ce que cet effet négatif va de nouveau jouer en 2010 ?
M.A. : Nous subissons, pour la deuxième année, la répercussion des variations de valeurs de nos actifs. Nos immeubles font l’objet d’expertises externes et en 2009, nous avons perdu environ 5% de valeur, essentiellement au premier semestre, ce qui signifie bien que la sortie du tunnel a débuté au second semestre. Nous espérons que la tendance se poursuive.
Boursier.com : Comment se déroulent les renégociations de loyers avec vos locataires en période de crise ?
M.A. : Nous souhaitons conserver le plus longtemps possible nos locataires dans nos immeubles. Nous sommes conscients des difficultés économiques actuelles mais ne perdons pas non plus de vue notre volonté de préserver nos cash flow. Nous tendons donc vers une relative pérennité des loyers à moyen terme. Les renégociations se sont traduites par une baisse de 2% des loyers seulement l’an passé.
Boursier.com : Vous êtes présents dans les bureaux, les commerces et les entrepôts. La conjoncture est-elle différente dans ces différents secteurs ?
M.A. : Dans les bureaux, le marché est encore sous pression, parce que les locataires réduisent leurs effectifs et ont donc besoin de moins de mètres carrés. Dans les entrepôts, la baisse de la consommation se répercute directement sur la distribution et donc la logistique. Quant au commerce, en dépit d’inquiétudes, on constate que l’année 2009 n’a pas été si mauvaise que ça.
Boursier.com : Vous avez effectué beaucoup d’arbitrages au sein de votre portefeuille en 2009. Quelle est la stratégie recherchée ?
M.A. : Nous avons effectivement cédé 163 Millions d’Euros d’actifs en 2009. Il faut distinguer les ventes qui résultent de la rationalisation du portefeuille et celles qui résultent de l’activité normale de notre filiale Banimmo dont l’activité consiste à restructurer et revendre des immeubles, en l’occurrence 120 ME d’immeubles en 2009. A côté de cela, nous avons investi 130 ME, la balance est donc à peu près équilibrée
Boursier.com : Souhaitez-vous orienter votre portefeuille vers les commerces qui affichent cependant des rendements inférieurs ?
M.A. : Pas véritablement, parce que nous sommes une foncière de rendement et souhaitons le rester. Ceci dit, lorsque nous nous positionnons sur des immeubles commerciaux en construction par exemple, nous arrivons effectivement à atteindre des taux de rendements de l’ordre de 7%, ce qui est cohérent avec notre stratégie dans les deux autres segments.
Boursier.com : Quel est votre sentiment concernant la conjoncture aujourd’hui ?
M.A. : Nous sommes optimistes et espérons un redémarrage solide. Il concerne aujourd’hui surtout les transactions : il y a de nouveau des investisseurs qui se présentent sur le marché. Et bien sûr, c’est positif pour l’ensemble du secteur immobilier
Boursier.com : Un mot sur le dividende. Vous l’augmentez, c’est un message fort adressé au marché ?
M.A. : Il est important que les actionnaires touchent une part des bénéfices de la société. Nous avons accru le dividende de 20% en versant 1,20 Euro par action, contre 1 Euro l’an passé.
Boursier.com : Il y a une forte décote entre le cours de bourse et l’ANR. Décote qui semble traduire une certaine frilosité de la part des investisseurs…
M.A. : La décote est en effet de 40% ce qui signifie qu’il y a un potentiel d’amélioration du cours de bourse à l’avenir et nous y travaillons! De façon plus générale, cette décote a beaucoup touché les valeurs moyennes et la reprise des marchés concerne d’abord les grandes valeurs… Nous pensons que les valeurs moyennes finiront par regagner la confiance des investisseurs et Affine aussi.
Charles Ledoux
