L’estimation de prêt immobilier en détail

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Emprunt immobilier

Lorsqu’on se met à la recherche d’un bien immobilier à acquérir, que l’on soit locataire ou déjà propriétaire, il est essentiel de déterminer son budget. En la matière, il faudra nécessairement passer par une estimation de son prêt immobilier, permettant de déterminer votre capacité d’emprunt. Cela ne signifie pas forcément que vous devrez absolument acheter le bien le plus cher possible et vous endetter au maximum : non, vous pourriez tout à fait avoir un coup de cœur pour une maison ou un appartement plus que largement dans vos cordes ! Mais profitons-en malgré tout pour faire le point sur la notion d’estimation de prêt immobilier.

Simuler son emprunt est maintenant facile grâce au web

Il n’y a pas si longtemps que cela, les acquéreurs et les investisseurs étaient obligés de se tourner vers leur propre banque et vers un ou deux autres établissements financiers « physiques » pour déterminer leurs possibilités budgétaires en vue de se lancer sur le marché de l’immobilier. Ce n’était pas forcément pratique, tout en limitant par le fait même la concurrence.

Avec le développement de la Toile, votre estimation de votre prêt immobilier n’aura jamais été aussi facile. Il est indéniable que le fait de pouvoir obtenir des informations en grande quantité en quelques clics ou de pouvoir contacter facilement plusieurs dizaines de concurrents en un rien de temps a fait gagner le marché du prêt immobilier en transparence, pour le plus grand bien des consommateurs.

Les banques traditionnelles se retrouvent en effet en concurrence directe et frontale avec leurs pendantes en ligne, mais aussi de nombreux courtiers et intermédiaires. Cela joue aussi en partie sur le caractère très bas des taux d’intérêts en France depuis plusieurs années. Mais c’est aussi la raison pour laquelle diminuent ou disparaissent de nombreux frais annexes, à l’instar des frais de dossier inexistants pour la plupart des enseignes dites « en ligne ».

Ainsi, en renseignant succinctement la composition de son foyer, sa situation professionnelle, ses revenus et ses charges il est possible d’obtenir une estimation fiable de sa capacité d’emprunt, ce qui a de quoi rassurer les futurs acquéreurs. Pour aller plus loin, et affiner son étude de financement en vue de la demande d’une offre de prêt immobilier plus ou moins lointaine, il est généralement de bonne guerre de laisser ses principales coordonnées. Mais ce n’est vraiment pas grand-chose, surtout avec la bonne protection des données dont bénéficient les Français sous l’égide de la CNIL.

Comment estimer son crédit immobilier : principes et astuces à connaître

Habituellement, on considère que le mensualité de remboursement d’un prêt – assurance comprise – ne doit pas excéder un tiers des revenus nets des emprunteurs. C’est une règle de base, cependant assez souvent alourdie par de nombreux établissements, ce qu’il vaut mieux savoir au préalable afin d’éviter toute mauvaise surprise le jour J

C’est ainsi que certaines banques demandent, en fonction de la composition du ménage des emprunteurs, un « reste à vivre » minimal, et ce indépendamment du taux d’effort. Cette attitude joue clairement en défaveur des familles nombreuses. En outre, certains prêteurs ne prennent pas en compte certaines ressources « sociales », à l’instar des allocations familiales, ce qui peut sembler injuste si la règle précédemment évoquée du « reste à vivre » minimal est strictement appliquée.

Toutefois, si l’idéal pour emprunter en France semble d’être un couple de fonctionnaires titulaires (ce qui ne concerne cependant pas la majorité des habitants de l’Hexagone), il existe généralement des solutions alternatives dans la plupart des cas.

Dans les situations moins « vendeuses » (micro-entrepreneurs, familles nombreuses, etc.), il semble essentiel de consentir un taux d’endettement plus faible (pour rassurer le potentiel prêteur), de liquider tous ces crédits en cours (pour partir d’un taux d’endettement à 0 et non déjà lourd à supporter), de s’efforcer d’avoir des comptes bancaires irréprochables dans les mois précédents la demande (aucun découvert, mais – tout au contraire – le désir de démontrer une réelle une capacité d’épargne), de calquer la mensualité simulée ou recherchée sur son loyer actuel (le cas échéant, car les quittances des loyers acquittés rassureront nécessairement toute banque), de consentir à domicilier ses revenus dans une nouvelle banque (nombre d’enseignes voient avant tout dans les crédits immobiliers des produits d’appel afin de glâner de nouveaux clients) et de se constituer un apport.

Ce dernier est loin d’être négligeable : si la plupart des prêteurs exigent un apport couvrant les frais de notaire, de garantie et de dossier (s’il y a lieu), il faut savoir qu’un apport plus important consolide les chances du dossier tout en lui permettant de bénéficier d’un taux préférentiel. Plus encore, si l’achat concerne un bien ancien sans travaux, un apport couvrant une partie de la valeur de l’immeuble (au moins l’équivalent du « coût du crédit ») permettra de passer par une garantie de type IPPD (inscription en privilège du prêteur de deniers). Or, quand on sait que la plupart des refus sont le fait des organismes de cautionnement, cette piste déblaye bien des pistes !

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