Comment réformer efficacement la fiscalité directe locale, les taxes foncières et taxe d’habitation ?

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Taxe d'habitation

Réformer la fiscalité directe locale, taxes foncières et taxe d’habitation (après les prochaines échéances électorales bien sûr…), ne serait-ce pas, pour les pouvoirs publics, « ouvrir la boîte de Pandore » ?

Qui dit besoin de réformer, dit obsolescence, ou le constat d’une certaine déconnexion de la réalité.

Rappelons que, depuis 1970 et avant, le revenu cadastral, base d’imposition de la taxe foncière, est égal à 50% de la valeur locative cadastrale qui elle, sert de base à l’établissement de la taxe d’habitation. Cette valeur locative cadastrale, « rafistolée » à plusieurs reprises au cours du temps, n’a – c’est indéniable – de « locative » que le nom, car ne reflétant absolument pas la valeur des marchés immobiliers.

Ajoutons qu’entretemps, l’Etat a progressivement réduit ses aides financières aux régions, départements, communes, en amenuisant constamment sa dotation globale de fonctionnement jusqu’à la supprimer. Les communes ont beaucoup investi ; beaucoup se sont endettées (et souvent par des « emprunts toxiques »), et les maires pensaient être parvenus au maximum des efforts qu’il leur serait possible de demander, tant aux propriétaires qu’aux locataires. Ils s’étaient satisfaits de cette vieille « valeur locative cadastrale », revalorisée tous les ans, même si déjà, elle générait quelques iniquités ici et là, entre constructions quasi-identiques, pour se contenter d’influer sur les taux d’imposition, assis sur ces vieilles valeurs.

Or voilà qu’il y aura bientôt presque deux ans, l’ex locataire de Bercy, M. Moscovici, a lancé une grande réflexion, par groupes d’études interposés, dans plusieurs régions de France, sur une réforme du mode de calcul de cette « valeur locative », qui est à la base de toute la fiscalité locale, et qui – c’est vrai encore une fois – n’a pas de lien avec la réalité économique aujourd’hui. Son idée, avant de quitter le « vaisseau amiral de Bercy » pour la Commission européenne, était de substituer à cette vieille valeur cadastrale, la valeur locative réelle des marchés immobiliers !

Nouvelle manne pour les finances locales si cette réforme voyait le jour, les contribuables locaux n’en seraient-ils pas une fois encore les grands perdants, l’incohérence des grilles tarifaires en cours d’élaboration ne conduisant-elle pas à des millions de situations iniques ?, et l’effet induit sur les marchés de l’immobilier ne serait-il pas de décourager les propriétaires et investisseurs, à l’ inverse de celui escompté, qui serait de doper la croissance en dopant l’investissement immobilier ?

A côté de la vieille valeur cadastrale pour la taxe d’habitation d’une maison par exemple, résultat d’un calcul complexe de la surface habitable, pondérée en fonction de nombreux critères (année de construction, qualité des matériaux, éléments de confort, situation plus ou moins privilégiée de l’immeuble, présence d’annexes à l’habitation, etc), et dont la dernière révision date de 1970 à 1973 et qui a été actualisée puis revalorisée chaque année par application de majorations forfaitaires, il est certain que de ne plus retenir que la valeur locative moyenne constatée réellement sur les marchés immobiliers apparaît d’une simplicité enfantine ! Sauf qu’il n’y a pas un seul marché (immobilier) qui se ressemble, dans un pays aux 367 variétés de fromages différentes, que les valeurs des habitations et appartements non plus, et que les prix font souvent le « grand écart » d’un point de l’hexagone à un autre. Selon les dernières « avancées » des commissions chargées de « plancher » sur cet épineux sujet (mais passionnant , du moins intellectuellement), se poserait en pratique l’obligation d’instaurer une grille tarifaire (on sent bien venir « l’usine à gaz », le monstre inapplicable…), tenant compte de « catégories » d’immeubles, de leur géo-localisation, et de « moyennes » de prix locatifs suivant certaines « zones » ou « régions », etc.

En gros, il y a fort à parier que très rares, et même extrêmement rares seraient ceux qui ne verraient pas leurs bases d’imposition (TH/ TF) bouger, et très nombreux seraient ceux qui verraient au contraire leurs montants à payer, de taxe foncière et de taxe d’habitation, doubler voire peut-être… davantage (pour la plus grande joie des élus locaux, évidemment…).

Pour l’heure, les simulations et analyses ne portent que sur la taxe foncière, mais si la réforme aboutit à un nouveau système de calcul de la valeur locative viable, et le moins dommageable possible pour les administrés, il serait dans un second temps étendu à la taxe d’habitation.

Pour ma part, je ne crois pas qu’un tel système aussi simpliste qu’inique, puisse un jour exister. Si j’avais du me pencher sur ce problème, j’aurais commencé par rechercher, par année, un prix locatif moyen (neuf et occasion) au M² résultant d’une moyenne établie à l’échelle nationale, et j’aurais établi, tout comme il existe l’Indice du Coût de la Construction, ou encore l’Indice de Référence des Loyers, un indice de variation des valeurs locatives moyennes nationales au M² habitable (neuf et ancien).

J’aurais conservé la valeur locative cadastrale telle que déterminée depuis des lustres, certes archaïque mais qui a eu le mérite d’exister longtemps sans trop de problèmes, que j’aurais revalorisée par la variation de l’indice précédemment calculé, correspondant lui, à une variation de prix locatifs réels, mais à l’échelon national, afin de retenir une évolution des marchés « par le bas » et de pénaliser le moins possible les redevables de ces deux taxes. Enfin…, cela n’engage que moi…

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