ISF : Comment valoriser ses biens immobiliers, sans courir le risque d’une remise en cause de leur valeur vénale ?

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Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF)

Comme chaque année, les détenteurs d’un patrimoine net taxable supérieur à 1,3 Millions d’euros au 1er janvier 2015, mais inférieur à 2,57 Millions d’euros, devront mentionner leur montant taxable sur la déclaration n° 2042-C annexe à leur déclaration d’ensemble des revenus.  Au-delà d’un patrimoine de 2,57 Millions d’euros, c’est une déclaration détaillée n° 2725 qui devra être souscrite pour le 15 juin prochain en principe, accompagnée de tous les justificatifs requis.

L’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) porte, rappelons-le, sur l’ensemble des biens patrimoniaux (y compris ceux du concubin si concubinage notoire).

Si la déclaration des valeurs mobilières ne pose guère de problèmes, car les établissements bancaires fournissent tous les éléments déclaratifs, de même que pour les contrats d’assurance-vie, l’estimation de la valeur vénale des biens meubles, œuvres d’Art et antiquités est en revanche déjà un peu plus délicate, mais vous trouverez sur internet des sites qui vous proposeront de convertir d’anciens prix (y compris en « francs »), en euros de 2015, en fonction de l’évolution du coût de la vie, utiles pour réévaluer en euros 2015 le prix d’un objet d’art ou meuble ancien dont vous aurez conservé la facture : exemple :  http://mon-convertisseur.fr/calculateur-inflation-entre-deux-dates.php

Mais c’est surtout la valeur vénale  des biens immobiliers qui peut poser problèmes.

Quels moyens adopter ?

Ils sont plusieurs, et d’ailleurs, ainsi que le pratiquent les experts immobiliers (j’ai eu l’honneur de faire partie pendant trois années d’une équipe d’experts évaluateurs), il est fortement recommandé de les panacher, sachant que l’évaluation de la valeur vénale d’un immeuble n’est pas une science exacte, même pour des experts : donnons le même bien à évaluer à dix experts indépendants, et nous obtiendrons inéluctablement dix valeurs différentes, parfois avec des écarts non négligeables de l’une à l’autre. Il existe plusieurs méthodes de calcul, dont certaines très « savantes » mais parfois douteuses quant aux résultats (comme celle par le coût de remplacement ; celle par le revenu, etc), la préférence des experts allant toujours aux méthodes par comparaison.

Il n’est tout d’abord pas inutile de rappeler ce qu’est la valeur vénale d’un bien immobilier : c’est le prix que vous vendriez ce bien sur le marché immobilier, au 1er janvier de l’année considérée.

  • Vous pouvez pour vous en faire une idée,  vous rendre sur le site « www.impots.gouv.fr », dans votre espace « personnel », catégorie ISF, où vous aurez accès, en entrant vos identifiants fiscaux et certaines données, à l’application Patrim. Issue d’un logiciel interne basé sur une banque nationale de données patrimoniales, Patrim vous permet d’exercer une recherche des dernières mutations (ventes/achats) d’immeubles dans un rayon (en centaines de mètres ou plus) autour de votre ou de vos habitations, que vous définirez le plus court possible au début. Si la recherche ne révèle rien de récent, vous étendrez progressivement le rayon de recherches. Les éléments sont en principe fiables et proviennent de la saisie synthétique des actes de ventes soumis à l’enregistrement.

Vous devrez vous appliquer à écarter tout immeuble très différent dans le descriptif, ou dont l’année de construction est très ancienne par rapport à votre immeuble, en ne conservant que les cessions d’immeubles les plus rapprochant du vôtre. Imprimez vos recherches, plans et résultats. Mais soyez vigilants ! Patrim est totalement traçable ! Il ne pourra donc pas être question pour vous, de sortir de votre cadre de recherches personnel, pour aller voir combien pourrait valoir, par exemple, la maison « d’untel », ou l’appartement de tel autre contribuable, sous peine de rappel à l’ordre !

Cela dit, la DGFIP (Direction Générale des Finances Publiques) a là-dessus une position assez ambigüe : elle interdit des recherches autres que celles intéressant vos biens, laissant ainsi sous-entendre que Patrim est si fiable qu’il vous permettrait de commettre des indiscrétions préjudiciables à d’autres propriétaires ; mais dans le même temps, la DGFIP, en matière d’ISF, prévient que « Patrim » n’est qu’une aide, dont les résultats ne sauraient être efficacement opposés aux services des impôts ! Nous considérerons donc que Patrim est fiable, jusqu’à preuve du contraire !

Conservez trois, quatre ou cinq cessions suffisamment significatives, cela suffira à établir une première « fourchette » de prix, voire une « moyenne ».

  • Si vous possédez l’acte d’acquisition de l’immeuble, s’il est ancien, commencez par convertir le prix exprimé dans l’acte, de francs en euros. Puis actualisez-le en euros au 1er janvier 2015, par application de l’indice du Coût de la construction, lequel est trimestriel. Une simple règle de trois suffit, et vous le trouverez sur beaucoup de sites internet, comme celui-ci : http://www.insee.fr/fr/bases-de-donnees/bsweb/serie.asp?idbank=000008630

Il faut savoir que le dernier indice connu est publié avec un trimestre de retard ; vous prendrez les indices des mêmes trimestres pour effectuer votre conversion : vous diviserez la valeur de l’immeuble par l’ancien indice et multiplierez par le dernier indice connu applicable, puis vous arrondirez le résultat obtenu : vous aurez là votre second élément d’évaluation.

  • Vous pouvez aussi utiliser des méthodes « empiriques » mais dont le mérite est de fixer les « prix-fourchette » que vous aurez déterminés : ainsi, internet regorge de sites qui renseignent, pour un département mais mieux, pour une ville ou région donnée, sur les prix moyens au M² habitable, du neuf et de l’occasion sur les maisons et les appartements. Connaissant votre superficie totale habitable, vous la multiplierez par ces prix moyens au M², et vous obtiendrez votre troisième élément d’évaluation. Sachez que la valeur du terrain attenant à la maison n’intervient pas (sauf s’il fait plusieurs dizaines d’hectares évidemment).
  • Vous pouvez aussi si parmi vos connaissances, se trouve un agent immobilier, lui demander qu’il visite votre ou vos immeubles et vous fasse une estimation de leur valeur vénale, tout comme peut le faire aussi un notaire, ce qui peut conduire à un quatrième élément d’appréciation.

N’oubliez pas de conserver des traces (copies) de tout cela, qui est largement suffisant pour établir votre évaluation. Cette dernière consistera tout simplement, soit à retenir (après arrondissement) la valeur repère, celle qui se répète plusieurs fois, ou bien sinon, la moyenne arithmétique de toutes les valeurs relevées comme précédemment.

En considération de l’état général, de la vétusté ou non, vous pourrez appliquer une décote d’environ 10 à 15%.

S’il s’agit de votre habitation principale, vous défalquerez 30% de la valeur ainsi calculée. Suivant que votre autre bien immobilier est donné en location ou non, et suivant la nature du bail, vous pourrez appliquer sur la valeur calculée, une décote allant suivant les situations, de 10% à 40% pour tenir compte de ces particularités.

Il sera très difficile, pour le Fisc, de remettre en cause des valeurs avec des écarts de seulement 10 ou 15%.

Quelles incidences de sous-évaluations ?

  • L’administration fiscale peut, dans les cas manifestes de sous-évaluations (mais elle doit en apporter la preuve), remonter sur les six dernières années pour les remettre en cause ;
  • Ces dernières doivent aussi être en cohérence avec celles qui, un jour malheureusement, peuvent apparaître à l’occasion d’une liquidation de succession, au risque de provoquer de gros problèmes…  ;
  • Elles doivent aussi se trouver cohérentes afin de ne pas mettre le vendeur en « porte-à-faux » le jour où il veut céder l’un de ses biens ;
  • Elles doivent également se révéler en cohérence dans l’inventaire des biens d’un parent sous protection juridique (curatelle ; curatelle renforcée ; tutelle), vis-à-vis du juge des Tutelles.

 

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