Cession et transformation de locaux professionnels en habitation : cas des sociétés de personnes, et des cessions d’appartements ayant servi à une « activité libérale »

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Locaux professionnels

Le taux réduit d’impôt sur les sociétés à la plus-value de cession de locaux professionnels en vue de leur transformation en locaux d’habitation ne s’applique pas en cas de vente au profit d’une société de personnes dont tous les associés sont soumis à l’impôt sur les sociétés.

Il ne s’applique pas davantage aux locaux d’habitation ayant servi à l’exercice d’une activité libérale, quand ils peuvent être affectés à l’habitation moyennant des « transformations mineures ».

L’article 210 F du code général des impôts (CGI)

L’ article 210 F du CGI prévoit d’appliquer un taux réduit d’impôt sur les sociétés (19%, majoré le cas échéant de la contribution sociale de 3,3% visée à l’article 235 ter ZC du même code) aux plus-values nettes dégagées lors de la cession d’un local à usage de bureau, ou à usage commercial ou industriel, ou lors de la cession d’un terrain à bâtir, réalisée à compter du 1er janvier 2018, et jusqu’au 31 décembre 2022,  dans l’objectif d’inciter leurs propriétaires à les céder en vue, selon le cas, de leur transformation en local à usage d’habitation, ou de la construction d’un tel local.

Ce dispositif résulte de la loi 2017-1837 du 30 décembre 2017. Il est  subordonné à l’engagement de l’acquéreur de procéder à la transformation des locaux professionnels en logements ou à la construction sur le terrain acquis de logements dans les quatre ans qui suivent la date de clôture de l’exercice au cours duquel l’acquisition est intervenue, et à compter du 1er janvier 2018, il est réservé aux biens situés dans des communes comprises dans des zones géographiques caractérisées par un « déséquilibre important » entre « l’offre » et la « demande ».

Les conditions tenant à la « qualité » de l’acquéreur

Celui-ci doit être soit :

  • une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun ;
  • un autre acquéreur figurant parmi ceux limitativement énumérés à l’article 210 F du CGI, tels que des sociétés immobilières spécialisées (sociétés d’investissements immobiliers cotées, sociétés civiles de placement immobilier, sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable…), avec pour objet principal l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de leur location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des « personnes morales » dont l’objet social est identique ;
  • une société ou association en charge du logement social, telle qu’un organisme d’habitation à loyer modéré, de société d’économie mixte gérant des locaux sociaux, d’association « foncière logement » ;
  • pour les cessions réalisées depuis le 1er janvier 2018, des sociétés civiles de construction-vente bénéficiant du régime fiscal prévu à l’article 239 ter du CGI. Dans ces dernières situations, il s’agit d’acquéreurs dont l’activité immobilière apporte une assurance raisonnable qu’ils tiendront l’engagement de transformer les biens cédés en logement dans le délai de quatre ans prévu par le dispositif. Ce régime s’applique aux promesses unilatérales ou synallagmatiques de vente, conclues entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 inclus, à condition que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2022.

Il ne peut pas s’agir :

  • des sociétés-liées, au sens de l’article 39, 12 dudit code, c’est-à-dire lorsque des liens de dépendance résultent du fait qu’elle détient directement ou par personne interposée la majorité du capital social de l’autre, ou qu’elle y exerce en fait le pouvoir de décision, ou bien encore lorsque deux entreprises se trouvent chacune placées dans les conditions précitées, « sous le contrôle d’une même entreprise tierce » ;
  • d’une société de personnes dont tous les associés sont soumis à l’impôt sur les sociétés.

Conditions tenant à l’importance des travaux de transformation

Le taux réduit ne peut pas s’appliquer aux locaux d’habitation ayant servi à l’exercice d’une activité libérale, quand ils peuvent être affectés à l’habitation moyennant des « transformations mineures ».

Les autres conditions « formelles »

  • l’engagement de transformation doit être pris par la société cessionnaire dans l’acte de cession du bien, et une « copie de cet engagement » doit être jointe à la déclaration de résultat de l’exercice de cession par le « cédant » et par le « cessionnaire » (article 46 quater-0 ZZ bis D de l’annexe III au CGI) ;
  • La date d’achèvement des travaux doit être celle portée sur la déclaration visée à l’article L 462-1 du code de l’urbanisme ;
  • Si le « cessionnaire » ne respecte pas son engagement de transformation, il est passible d’une amende dont le montant est égal à 25% de la valeur de cession du bien (immeuble ou terrain à bâtir), en application de l’article 1764, III du CGI modifié par l’article 25 de la loi précitée 2017-1837 du 30 décembre 2017.

L’engagement n’est pas rompu si le « cessionnaire » cède le local acquis dans le cadre d’une vente d’immeuble à construire telle que citée à l’article 1601-1 du code civil.

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