Marchands de biens : un changement doctrinal de Bercy « en trompe-l’œil »

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Marchand de biens

La définition fiscale du « marchand de biens »

Aux sens des articles 35, I-1°, 35, I-2° et 35,I-4° du code général des impôts, sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, les revenus des marchands de biens, lesquels se définissent comme les personnes qui, habituellement, achètent en vue de les revendre des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent en vue de les revendre, des actions ou parts de ces sociétés.

Deux critères qualifient le « marchand de biens » :

  • Le « caractère habituel » des opérations ;
  • « L’intention spéculative » lors de l’acquisition.

Par sa doctrine administrative, l’administration fiscale a considéré jusqu’à fin 2016 que « l’intention spéculative » se présumait du seul fait habituel des opérations (BOI-BIC-CHAMP-20-10-10-20120912 n° 40), « présomption d’intention spéculative » également retenue pour les profits de constructions, lorsque l’immeuble était cédé dans les quinze ans de son achèvement (BOI-BIC-CHAMP-20-10-10-20120912 n° 70).

Changement de doctrine

Or depuis janvier 2017, il revient à l’administration fiscale d’apporter la preuve de «  l’intention spéculative » lors de l’acquisition dans les deux cas énumérés ci-avant.

Dans une modification du 4 janvier 2017 de sa doctrine administrative concernant la définition des marchands de biens (BOI-BIC-CHAMP-20-10-10), l’administration a en effet supprimé les deux « présomptions d’intention spéculative » précitées (BOI-BIC-CHAMP-20-10-10-20170104).

Vrai changement de doctrine ?

Il est permis de douter d’une approche différente de l’administration fiscale dans sa qualification « d’intention spéculative » lorsqu’on s’aperçoit, BOI-BIC-CHAMP-20-10-10-20170104 n°60, qu’elle fait encore référence, pour caractériser « l’intention spéculative », au nombre et à la fréquence des opérations réalisées, critères retenus par la Cour administrative d’appel en dates de 1993 et 1994 qu’elle cite toujours dans sa base Bofip-BOI, et sur lesquels la Cour s’était appuyée pour motiver ses décisions, ou encore lorsqu’elle indique « qu’un  long délai écoulé entre l’achat de l’immeuble et sa revente, n’est pas obligatoirement une règle pour écarter toute « intention spéculative » dès lors que pour des profits consécutifs à la vente d’immeubles achevés depuis plus de quinze ans, il peut être manifestement établi qu’ils avaient été construits en vue de la vente » : BOI-BIC-CHAMP-20-10-10-20170104 n°60 et n° 70 :

« 60

L’intention de revendre s’apprécie d’après les circonstances spéciales à chaque affaire :

– court délai séparant les acquisitions ou les souscriptions des reventes (CE, arrêt du 18 juin 1955) ;

– montant des bénéfices réalisés (Cons. préf. Nice, 26 octobre 1949) ;

– opérations nombreuses et fréquentes (CAA Nantes, arrêt du 22 décembre 1993, n° 92 – 204 et CAA Paris, arrêt du 16 juin 1994, n° 91-851) ;

– situation géographique des immeubles ou des fonds de commerce dans les quartiers recherchés par les acquéreurs (CE, arrêt du 6 janvier 1947) ;

– profession du vendeur (CE, arrêt du 21 février 1951 ; CAA Lyon, arrêt du 8 novembre 1995, n° 92-510 ; CAA Bordeaux, arrêt du 30 avril 1996, n° 94-667) : le marchand de biens est toutefois autorisé à apporter la preuve que les biens vendus n’étaient pas compris dans le stock immobilier sur lequel porte son négoce (CE, arrêt du 2 octobre 1981, n° 25405 ; CE, arrêt du 17 mai 1995, n° 133008) ;

– lotissement effectué immédiatement après l’acquisition (Cons. préf. Seine, 15 octobre 1946).

Mais il a été jugé que la revente d’immeubles dont l’acquisition avait été effectuée à des fins essentiellement familiales n’entre pas dans le champ d’application de l’impôt (CE, arrêt du 15 novembre 1963).

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Remarque. Le long délai écoulé entre l’achat de l’immeuble et sa revente peut constituer un élément important pour apprécier s’il y a intention spéculative. Ainsi, dans le cas des profits de construction c’est pour éviter, au maximum, toute contestation à ce sujet que l’administration a prévu que l’intention spéculative serait, a priori, écartée lorsque la vente des immeubles intervient quinze ans ou plus après leur achèvement. Mais il ne s’agit là que d’une règle pratique. Il n’est donc pas exclu que des profits consécutifs à la vente d’immeubles achevés depuis plus de quinze ans soient exceptionnellement imposés dans la catégorie des BIC lorsqu’il est manifestement établi qu’ils avaient été construits en vue de la vente ».

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