Défiscalisation outre-mer : les risques du « Girardin », face à son exceptionnelle rentabilité

Rappel des principales conditions et caractéristiques du « Girardin » et des risques (dont fiscaux), cauchemars des investisseurs. Une charte de déontologie, enfin approuvée par décret, comme « garantie » fiscale ?

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Le dispositif Girardin, en bref, et les risques

Formé d’un engagement de l’investisseur sur 5 ans, et pouvant espérer jusqu’à 15 à 20% de gains nets sur un an, parfois un peu plus, le régime « Girardin » est sans conteste le meilleur du point de vue du rendement, mais aussi il faut bien le reconnaître, le plus risqué, le plus contesté et le plus remis en cause fiscalement.

Alors qu’une demi-douzaine d’opérateurs se partagent ce mode d’investissement, il est important de retenir que certaines des opérations financières concernées peuvent s’effectuer avec l’agrément du fisc [1], d’autres non, d’autres se font avec l’agrément « logement social », et une dernière forme ne comporte aucun agrément du tout.

Il est proposé 3 types d’opérations de financement :

  • de biens standards (biens d’équipement, comme des camions, par exemple) : investissement < 10 000 € ;
  • de biens d’équipement plus coûteux (par exemple : des avions) : investissement > 10 000 € et < 15 000 € ;
  • de logements sociaux, au profit de bailleurs sociaux dont l’Etat est souvent actionnaire : investissement > ou = à 15 000 € bien souvent.

Ces 3 types d’opérations sont présentés dans l’ordre décroissant de leur potentiel de rendement.

[1]  L’agrément du fisc est nécessaire pour le financement de gros équipements dont le montant excède 250 000 € pour les grandes entreprises, mais il n’est pas exigé pour le financement de biens d’équipements inférieurs à ce montant, 250 000 €, pour les petits exploitants.

Il se trouve que le fisc a, depuis quelque temps, multiplié les actions de contrôle des investissements  « Girardin », bon nombre d’entre eux l’ayant conduit à remettre en cause la réduction d’impôt à laquelle ce dispositif, comme tout autre, donne droit, procédant par voie de rectification, avec application des intérêts de retard et l’application des majorations de 10%, ceci surtout dans le secteur très en vogue du « photovoltaïque ».

Compte-tenu des risques inhérents aux deux premières formes d’investissement « Girardin », certains opérateurs ont privilégié la voie semblant la plus sûre, la troisième forme, celle des logements sociaux, mais évidemment par un léger et relatif « sacrifice » sur l’autel de la rentabilité. Ce secteur d’investissement n’est malgré tout pas exempt de risques lui-même, ainsi que vient de le juger la Cour administrative d’appel de Bordeaux, le12 mai 2015, en estimant que l’article 199 undecies A du code général des impôts, qui prévoit une réduction d’impôt en faveur des contribuables domiciliés en France au sens de l’article 4 B du même code, est d’application stricte, la réduction d’impôt étant notamment subordonnée à l’affectation du logement à la location non meublée à usage de résidence principale du locataire, lorsque le contribuable réalise les investissements suivants :

  • l’acquisition ou la construction de logements neufs ;
  • la souscription de parts ou actions de sociétés dont l’objet réel est exclusivement de construire des logements neufs ;
  • la souscription au capital de sociétés civiles de placement immobilier ayant pour objet l’acquisition de logements neufs ;
  • la réalisation de travaux de réhabilitation ou de mise en conformité des logements contre le risque sismique.

La location doit intervenir dans les six mois de l’achèvement ou de l’acquisition si elle est postérieure pour les immeubles acquis ou construits par les contribuables personnes physiques. Elle doit intervenir dans les six mois suivant l’achèvement des travaux de réhabilitation. Or au cas présent la Cour a démontré que le délai de 6 mois n’avait pas été respecté.

En outre, beaucoup d’investisseurs, qui se situent dans les deux premiers types d’opérations, ont été victimes d’escrocs, parmi les « professionnels » de l’investissement « Girardin », nombreux sur ce genre d’affaires.

Le « Girardin », désormais à l’épreuve de la charte déontologique, annexée à un décret n° 2015-149 ?

Quatre années se sont écoulées, avant que ne paraisse, d’abord une « charte déontologique », puis un décret d’application, publié au Journal Officiel de la République le 12 février 2015, qui reprend cette charte déontologique en annexe, et qui s’en inspirant, détaille les obligations déclaratives pesant sur les opérateurs, que l’on peut résumer par une meilleure information et assistance fiscale à l’égard des investisseurs.

Les lecteurs intéressés pourront prendre connaissance de toutes les dispositions de ce décret, et de la charte, en suivant ce lien.

Gageons que ces mesures tardives, apporteront plus de moralité, de clarté et de transparence dans les différents types d’investissements « Girardin », malgré le fait que l’on puisse déplorer l’absence totale d’une quelconque sanction envers des opérateurs qui demeureraient peu scrupuleux…

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