Acheter des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie : différences par rapport à un investissement direct en SCPI

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Parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie

Quelques rares assureurs permettent aujourd’hui à leurs clients d’acheter des parts de SCPI dans leur contrat d’assurance-vie. Quel intérêt pour les investisseurs ? Profiter des atouts des SCPI dans un cadre fiscal privilégié. Quelles sont les différences par rapport à un investissement direct en SCPI ?

Les frais

Acheter des parts de SCPI dans le cadre de l’assurance vous contraint à payer des frais supplémentaires :
  • frais d’entrée éventuels du contrat (variable selon le contrat, entre 0 et 5 %)
  • frais de gestion du contrat: les SCPI sont considérées comme une Unité de Compte et supportent à ce titres les frais de gestion annuels prévus au contrat
  • frais sur les loyers encaissés: certains assureurs ne vous reversent que 85 ou 90 % des loyers. Ce “manque à gagner” peut donc être assimilé à des frais.

Toutefois, acheter des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie permet de faire une économie sur les frais d’entrée de la SCPI.

Chez la plupart des assureurs, la ristourne se situe dans une fourchette de 2.5 à 4.5 % mais celà peut aller jusqu’à 10 % chez certains !!

Or qui dit frais d’acquisition de la SCPI moins élevés, dit rendement supérieur.

La fiscalité

C’est LE gros point fort de ce type de montage, puisque vous profitez des avantages des SCPI dans un cadre fiscal privilégié :
  • sur les revenus: c’est la fiscalité “classique” de l’assurance vie qui va s’appliquer >>> imposition au pro rata des sommes retirée uniquement (si vous laissez les revenus se capitaliser dans le contrat, vous ne payez rien), avec les paliers d’imposition à 4 ans et 8 ans.
  • sur les plus-values: alors qu’hors assurance-vie la fiscalité sur les plus-values immobilières vient d’être modifiée (il faut maintenant attendre 30 pour être exonéré totalement), en assurance vie c’est encore et toujours un régime particulier qui s’applique >>> les plus-values sont imposées lors d’un rachat, en fonction de l’âge du contrat (avec les seuils à 4 et 8 ans)
  • sur les successions: alors que des parts de SCPI achetées en direct doivent passer par la case notaire et supporter des droits de succession, les SCPI détenues dans un contrat d’assurance vie bénéficient du régime dérogatoire de l’assurance vie (si versement avant 70 ans: 152 500 € exonérés par bénéficiaire / si versement après 70 ans: 30 500 € exonérés tous bénéficiaires confondus)
La fiscalité spécifique de l’assurance fait donc toute la différence ! Pour un rendement brut équivalent (si on achète la même SCPI par exemple), et malgré des frais annuels supérieurs, l’achat de parts de SCPI dans le cadre de l’assurance vie permet d’obtenir un bien meilleur rendement net, même pour les non imposable qui devraient tout de même s’acquiter des prélèvements sociaux sur les revenus (13,5 % et bientot 15,5 %).

Le levier du crédit immobilier

Sur ce point, avantage à l’achat en direct, puisqu’il n’est pas possible d’acheter des parts de SCPI à crédit et de les déposer sur un contrat d’assurance vie: il faut payer comptant.

La liquidité

Si vous avez besoin de récupérer vos fonds, vendre des parts de SCPI qui sont détenues via une assurance vie sera beaucoup plus rapide puisque l’assureur est tenu d’organiser la liquidité.
Vous pourrez donc vendre vos parts en quelques jours (en général une à deux semaines), alors que pour des parts de SCPI détenues en direct, cela peut prendre plusieurs mois (ce qui reste toutefois plus rapide que de vendre un appartement par exemple).

Conclusion

Dès lors que l’on souhaite acquérir des parts de SCPI en paiement cash, sans crédit immobilier, alors l’achat dans la cadre d’un contrat d’assurance-vie est aujourd’hui beaucoup plus attractif du fait de la fiscalité spécifique de l’assurance-vie et de la liquiditée supérieure.
Reste cependant à choisir la bonne SCPI dans le bon contrat d’assurance-vie…

 

 

Article rédigé par BENJAMIN CLAVEL
Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant
http://www.le-blog-placement.fr

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