Augmentation des seuils du régime micro-BIC : Avantages & Inconvénients ?

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Loi de finances 2018

Considérée comme moins contraignante et plus rentable que la location nue classique, la location meublée a « la cote ». Fiscalement en effet, le régime s’appliquant aux revenus issus de la location diffère selon le type de location pratiqué: les loyers perçus dans le cadre de la location meublée doivent être déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), alors que ceux de la location vide constituent  des revenus fonciers.

Dans les deux cas, le choix existe entre le régime réel ou le régime simplifié, celui du micro-BIC ou du micro-foncier.

« Micro-BIC » : nouveaux seuils pour 2018

À partir de l’an prochain, de nouvelles dispositions devraient s’appliquer, l’article 10 du projet de loi de Finances pour 2018 prévoyant en effet d’augmenter sensiblement les plafonds de chiffre d’affaires ou de recettes du régime simplifié « micro-BIC « , le but annoncé par le gouvernement étant de simplifier la vie des entrepreneurs ( artisans, commerçants ou professions libérales).

Ainsi, pour les loueurs en meublés, le seuil passerait ainsi de 33 200 euros à 70 000 euros par an pour les locations meublées hors locations saisonnières classées et de 82 800 euros à 170 000 euros par an pour les locations meublées saisonnières classées.

Pas de déduction de charges « réelles »

Le micro-BIC s’applique automatiquement tant que le montant des loyers bruts perçus ne dépasse pas le seuil de 33 100 euros annuel actuellement, en 2017. Le bénéfice imposable, déterminé après un abattement de 50%, soit 16 550 euros de loyers au plafond, est imposé à l’impôt sur le revenu. De plus, si les loyers sont inférieurs à 23 000 euros, s’ajoutent 15,5% de prélèvements sociaux , CSG, (passant à 17,2% l’an prochain sous réserve du vote du projet de loi de Finances) calculés sur le montant des loyers après abattement.

Le défaut du « micro BIC » est de ne pas pouvoir déduire les charges « réelles », en contrepartie d’absence d’obligations comptables et déclaratives, autres que de reporter tout simplement le montant du chiffre d’affaires sur la ligne ad hoc de la déclaration annuelle de revenus n° 2042 C Pro.

« régime réel » : plus intéressant…

Les nouveaux seuils annoncés inciteront-ils  les bailleurs à opter pour le régime « micro-BIC » ? Rien n’est moins sûr, et en tout cas pas plus que, dans un tout autre « registre », le petit épargnant n’est incité par exemple à déposer plus de liquidités sur un Livret A ou autre formule du même genre, au seul prétexte qu’on a doublé leur plafonds de placement, dès lors que la rémunération, elle, reste inchangée ! Or si le « micro-BIC » est incontestablement plus simple et pratique, le » régime réel » lui,  est de loin bien plus intéressant fiscalement !

En effet, il  permet d’amortir la valeur d’un bien (hors terrain), de comptabiliser les intérêts d’emprunt le cas échéant, ainsi que les frais et charges (assurances, frais d’agence, etc.) des loyers perçus sur 10 ans, soit souvent une « note fiscale moindre »,  tout en conservant la trésorerie des loyers perçus.

Le « régime réel » possède bien d’autres avantages, par rapport au « micro-BIC » : ceux :

  • de bénéficier de la réduction d’impôt pour frais de tenue de comptabilité, ainsi que d’autres réductions d’impôt spécifiques ;
  • d’allègements d’impôt sur les bénéfices en faveur des entreprises nouvelles ;
  • de la possibilité d’imputer sur le revenu global, les déficits d’exploitation constatés ;
  • de pratiquer un amortissement dégressif sur les biens affectés à l’exploitation

En revanche, les démarches administratives nécessaires, fiscales et comptables, sont bien plus contraignantes et nécessitent le recours à un comptable.

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