Société d’investissement locatif : pourquoi passer par une société de ce type lors d’un investissement immobilier ?

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Investissement locatif

Une société d’investissement locatif est une société spécialisée dans l’achat de locaux destinés à être proposés à la location à des particuliers ou à des entreprises.

Les formes juridiques possibles pour la création d’une société d’investissement locatif

La forme la plus connue est la société civile immobilière. Toutefois, l’inconvénient de ce type de société résulte du fait que les associés sont indéfiniment responsables du passif. En conséquence, lorsqu’une SCI fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire, les associés doivent payer les dettes avec leur patrimoine personnel.

Pour créer une société d’investissement, on peut aussi choisir l’une des formes juridiques suivantes :

  • La SARL qui peut être unipersonnelle ou être créée par plusieurs associés. Dans ce cas, les associés ne supportent les pertes qu’à concurrence de leurs apports en capital.
  • La société par actions simplifiée qui peut être créée par plusieurs actionnaires ou n’appartenir qu’à un associé unique (il s’agit dans ce cas d’une SASU). Là aussi, les associés ne sont tenus du passif qu’à concurrence de leurs apports en capital.

Les avantages du recours à la création d’une société pour un investissement locatif

Le principal avantage d’un investissement immobilier effectué par l’intermédiaire d’une société résulte du fait qu’il est possible de réduire l’impôt en déduisant l’amortissement annuel du bien acheté du bénéfice imposable. Or, si une personne achète un bien à son nom propre, elle ne peut déduire cet amortissement que si elle adopte le statut de loueur en meublé qui est assez contraignant. De plus, si elle revend le bien, l’éventuelle plus-value sera soumise à une taxation spécifique.

De plus, une société d’investissement locatif bénéficie d’une fiscalité intéressante. En effet, le taux de l’impôt sur les sociétés est limité à 15 % si le bénéfice ne dépasse pas 38 120 €. S’il est compris entre 38 120 € et 500 000 €, le taux appliqué pour le calcul de l’impôt est de 28 %. Au-delà de 500 000 € de bénéfices, ce taux est de 33,33 %.

On notera aussi que les bénéfices d’une société ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux. Si les associés sont imposés dans les tranches supérieures, ils ont donc intérêt à évaluer l’opportunité offerte par le régime fiscal des bénéfices de leur société.

Les principes à connaître pour optimiser la rentabilité d’une société d’investissement locatif

Pour qu’une société d’investissement locatif procure les meilleurs résultats, les associés doivent suivre les recommandations suivantes :

  • Être particulièrement sélectifs dans le choix des logements que la société va acheter pour les offrir à la location. Il est judicieux de faire une étude de marché pour bien connaître les attentes des locataires potentiels et de demander conseil à une agence immobilière spécialisée dans l’aide aux personnes cherchant à acheter des logements pour les louer. Pour connaître les services de ce type d’agence, il convient de se connecter au site.
  • Profiter de l’opportunité offerte par la possibilité d’acheter un logement à rénover. En effet, un logement nécessitant des travaux importants coûte beaucoup moins cher qu’un logement en parfait état, surtout s’il est situé dans un quartier bien coté. Il en résulte qu’après prise en compte du coût total de l’achat du logement et des travaux, on constate que le rendement locatif obtenu d’un logement qu’il a fallu faire rénover est supérieur à celui que procure un logement neuf.
  • Vérifier avec soin la solvabilité et l’honorabilité de toute personne intéressée par l’offre de location. Il faut notamment exiger des documents attestant que cette personne a des revenus suffisamment stables et atteignant au moins le triple du loyer. En outre, il est indispensable de lui demander ses dernières quittances de loyer ainsi que l’état des lieux qui a été établi lorsqu’elle a quitté son dernier logement.

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