Comment sont taxées les Sociétés étrangères ayant des immeubles en France ?

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Immeuble Paris

Les sociétés étrangères ayant des immeubles en France sont redevables d’une taxe annuelle de 3% sur la valeur vénale des immeubles possédés. Quels sont les cas d’exonérations ?

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La taxe de 3%

Conformément aux articles 990 D à G du Code général des impôts, les personnes morales, organismes, fiducies français ou étrangers (trusts ; fonds d’investissement), qui directement ou indirectement possèdent un ou plusieurs immeubles en France, ainsi que des droits réels sur de tels immeubles, sont redevables d’une taxe annuelle de 3% sur la valeur vénale desdits biens, sous réserve qu’ils ne puissent être exonérés en application des dispositions prévues à l’article 990 E du code précité.

En effet, il ressort de l’article 990 E-3° du CGI que la taxe n’est pas applicable :

3° Aux entités juridiques : personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qui ont leur siège en France, dans un Etat membre de l’Union européenne ou dans un pays ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ou dans un Etat ayant conclu avec la France un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités qui ont leur siège en France : .

Les redevables de ladite taxe doivent souscrire une déclaration n° 2746, accompagnée de son règlement, avant le 16 mai de chaque année. La taxe est recouvrée comme en matière de droits d’enregistrements tant en ce qui concerne les règles, que le contrôle, et les sanctions éventuellement applicables. Elle n’est libératoire ni de l’impôt sur les sociétés, ni de celui sur le revenu, et elle ne peut pas non plus être déduite de l’assiette imposable de ces impôts.

La liste suivante, des Etats ou territoires hors UE ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative pour l’application de l’article 990 E-3° du CGI, a été établie :

Afrique du Sud ; Albanie ; Algérie ; Andorre ; Antigua et Barbuda ; Argentine ; Arménie ; Australie ; Azerbaïdjan ; Bahamas ; Bangladesh ; Belize ; Bénin (*) ; Bermudes ; Botswana ; Brésil (*) ; Burkina-Faso (*) ; Cameroun (*) ; Canada ; Centrafricaine (Rep.) (*) ; Chili ; Chine (**) ; Congo ; Corée (république de) ; Côte-d’Ivoire (*) ; Croatie ;  Dominique ; Egypte ; Emirats arabes unis ; Equateur ; Etats-Unis ; Ethiopie ; Gabon ; Géorgie ; Ghana ; Gibraltar ;  Guernesey ; Guinée (république de) ; Hong-Kong ; Ile de Man ; Ile Maurice ; Iles Caïman ; Iles Cook ; Iles turques et Caïques ; Iles vierges britanniques ; Inde (*) ; Indonésie (*) ; Iran (*) ; Islande ; Israël ; Jamaïque ; Japon ; Jersey ; Kenya ; Koweït ; Liban (*) ; Liberia ; Liechtenstein ; Libye ; Macédoine ; Malaisie ; Malawi (*) ; Mali (*) ; Maroc (*) ; Mauritanie (*) ; Mayotte (*) (***) ; Mexique ; Monaco (*) ; Mongolie ; Namibie (*) ; Niger (*) ; Nigeria ; Norvège ; Nouvelle-Calédonie ; Nouvelle-Zélande ; Ouzbékistan ; Pakistan ; Philippines (*) ; Polynésie française ; Qatar ; Québec ; Russie ; Saint-Barthélemy ; Saint-Kitts-et-Nevis ; Saint-Marin ; Saint-Martin ; Saint-Pierre-et-Miquelon ; Saint-Vincent et les Grenadines ; Sainte-Lucie ; Sénégal (*) ; Singapour ; Sri-Lanka ; Suisse ; Syrie ; Taïwan ; Thaïlande (*) ; Togo (*) ; Trinité et Tobago ; Tunisie (*) ; Turquie (*) ; Ukraine ; Uruguay ; Vanuatu ; Venezuela ; Vietnam ; Zambie (*) ; Zimbabwe.

(*) Convention dont la clause d’assistance administrative ne s’applique pas aux entités juridiques dépourvues de la personnalité morale, ces dernières ne pouvant donc pas bénéficier d’une exonération sur le fondement de l’existence d’une clause d’assistance administrative ;

(**) La convention fiscale entre la France et la Chine du 30 mai 1984 ne couvre pas Hong-Kong et Macao.

(***) Ancienne convention fiscale avec les Comores.

Les exonérations

Par ailleurs, la liste des États ou territoires hors Union européenne ayant conclu avec la France un traité contenant une clause de non discrimination permettant l’application de l’article 990 E-3° du même code (exonérations) est la suivante :

Albanie ; Argentine ; Arménie ; Azerbaïdjan ; Bangladesh ; Bolivie ; Bosnie-Herzégovine ; Botswana ; Brésil ; Chine ; Congo ; Corée (république de) ; Côte d’Ivoire ; Croatie ; Egypte ; Iran ; Islande ; Japon (*) ; Jordanie ; Kazakhstan ; Kosovo ; Liban ; Libye ; Macédoine ; Madagascar ; Malawi ; Maroc ; Maurice ; Monténégro ; Nigeria (*) Norvège ; Ouzbékistan ; Serbie ; Sri-Lanka ; Suisse ; Thaïlande ; Trinité et Tobago ; Zambie ; Zimbabwe (*)

(*) Convention dont la clause de non-discrimination s’applique également aux entités juridiques dépourvues de la personnalité morale.

Des modalités d’exonération de cette taxe de 3%, pour les fonds d’investissement immobilier ouverts étrangers, qui ne sont pas soumis à une réglementation équivalente à celle des organismes de placement collectif dans l’immobilier français, au regard des ratios de prépondérance immobilière et de liquidité sont prévues par les textes administratifs.

Il est en effet admis que les fonds d’investissement immobiliers ouverts étrangers qui, bien que n’y étant pas tenus du fait de leur législation nationale, respectent dans les faits les ratios de liquidité de 10% et de prépondérance immobilière de 60% précisés par l’administration fiscale, bénéficient de l’exonération visée à l’article 990 E 3°-c du code général des impôts, à la condition de respecter aussi tous les autres critères prévus.

L’exonération est réservée aux organismes de placement collectif soumis à l’agrément et au contrôle d’une autorité de surveillance équivalente à l’AMF, qui investissent directement ou indirectement dans des biens immobiliers en vue de leur location ou revente, dont le fonctionnement est soumis au principe de la répartition des risques et qui ne sont pas réservés à des investisseurs qualifiés.

Par ailleurs, pour les fonds d’investissement immobilier ouverts étrangers qui ne pourraient pas bénéficier de la solution précédente, il est admis qu’ils puissent bénéficier d’une exonération totale de la taxe de 3% en application de l’article 990 E 3° d) du code général des impôts, à condition de respecter les conditions suivantes :

  • leurs rapports annuels et prospectus devront mentionner expressément que les porteurs de parts détenant directement ou indirectement plus de 1% du capital du fonds doivent se faire connaître auprès du fonds afin que ce dernier transmette l’information aux autorités fiscales françaises compétentes ;
  • la déclaration n°2746 déjà citée mentionnera les informations relatives aux biens immobiliers qu’ils détiennent directement ou indirectement, ainsi que celles relatives aux porteurs de parts qui, à leur connaissance, détiennent directement ou indirectement plus de 1% de leur capital.

Enfin, ces dispositions ne s’appliquent qu’aux fonds d’investissement immobilier ouverts étrangers qui ont leur siège dans un Etat membre de la Communauté européenne, ou dans un Etat ou territoire ayant conclu avec la France par une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales, ou dans un Etat ayant conclu avec la France un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités qui ont leur siège en France.

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