Taxe foncière, taxe d’habitation, contribution foncière des entreprises (CFE) : utilité des notions de « destination » et d’ « usage »

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Fiscalité locale / Impôts locaux

C’est la « valeur locative » foncière qui sert d’assiette aux impositions directes locales, y compris la contribution foncière des entreprises (CFE). Les méthodes d’évaluation de la valeur locative foncière servant d’assiette à la taxe foncière et à la taxe d’habitation ou la CFE sont en fait conditionnées à la destination et l’usage des immeubles concernés.

Situation de l’occupant au 1er janvier de l’année d’imposition

Les services fiscaux apprécient concrètement la destination et l’usage d’un immeuble à la nature de l’activité exercée effectivement par l’occupant dans l’immeuble au 1er janvier de l’année d’imposition.

Trois catégories de locaux peuvent ressortir d’une telle distinction :

  • Les locaux d’habitation ;
  • Les locaux commerciaux et assimilés ;
  • Les établissements dits « industriels »

Il peut y avoir des locaux « mixtes », avec une partie  purement « habitation » et une partie « commerciale » : dans ce cas, deux évaluations distinctes seront établies, et calculées selon des méthodes différentes.

Locaux d’habitation

appartementAvant toute chose, sont choisis dans chaque commune des « locaux de référence », dont est déterminée la « valeur locative » en fonction d’une série de critères (matériaux de construction ; année de construction ; surface habitable ; éléments de confort ; éloignement d’un centre-bourg ou ville ; nuisances de toutes sortes, etc), ces « locaux de référence » étant « catégoriés » et faisant l’objet d’un procès-verbal affiché et consultable en Mairie.

La raison de ces « locaux de référence » est que la valeur locative d’une habitation est déterminée « par comparaison » avec celle du « local de référence » le plus approchant choisi dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, selon les dispositions de l’article 1496 du code général des impôts.

L’évaluation « par comparaison » revient à attribuer à un local une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée sur le procès-verbal lors des opérations de révision de la commune pour les « locaux de référence », qui ont été déterminés en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales, de manière à assurer l’homogénéité des évaluations d’une part dans la commune, également de commune à commune à la date de référence de révision du 1er janvier 1970. Les locaux d’habitation font l’objet à l’origine d’une déclaration H1 (maison) ou H2 (immeuble collectif).

Locaux commerciaux

Local commercialPour les locaux commerciaux, et conformément aux dispositions de l’article 1498 du même code, la valeur locative est déterminée depuis 2017 selon la « méthode de la grille tarifaire » (sauf pour les locaux exceptionnels évalués selon la résiduelle dite  « méthode subsidiaire »), laquelle consiste à appliquer à la surface pondérée un tarif correspondant aux moyens référencés au 1er janvier 2013. Ils font l’objet d’une déclaration n° 6660 REV. 

Locaux industriels

locaux industrielsMal définis puisqu’aucune définition légale n’est donnée des « établissements industriels », l’administration fiscale les qualifie comme tels, en fonction de sa doctrine et de la jurisprudence abondante sur le sujet, ce qui caractérise ces établissements « à-part » des autres étant d’une part l’existence d’une « activité de production ou de transformation » et d’autre part la « mise en œuvre d’un outillage important et prépondérant dans l’activité exercée, où la force motrice joue également un rôle prépondérant.

Mais la jurisprudence a déjà assimilé à un établissement industriel pour la détermination de sa valeur locative foncière, un vaste bâtiment uniquement de stockage, avec rayonnages et moyens mobiles de levage, dans lequel il n’y avait aucune activité de production ni de transformation !

Ces « établissements industriels » font l’objet d’une méthode de calcul particulière appelée « méthode comptable » (et dans le jargon administratif, ils sont qualifiés de « modèles U ») : selon les dispositions de l’article 1499 dudit code, cette valeur locative est égale à 8% de la valeur brute d’origine inscrite à l’actif du bilan du propriétaire et du locataire des postes terrains, aménagements des terrains, constructions et aménagements des constructions. Ils donnent lieu à une déclaration modèle « U ».

Des changements à déclarer, sauf exceptions, et sous contrôle de l’administration

Ainsi, les constructions nouvelles, de même que les changements de « consistance » ou « d’affectation » des propriétés bâties, doivent être déclarées spontanément par les propriétaires dans les quatre-vingt-dix jours suivant leur réalisation définitive (article 1406 du code précité).

En revanche, les « changements de caractéristiques physiques » ou d’environnement (n’entraînant pas de modification de surface du bâtiment), sont constatés d’office par l’administration fiscale.

A tout moment, en application de l’article 1517 I de ce code, l’administration fiscale peut relever les changements de toute nature portant sur les propriétés bâties et ainsi mettre à jour les bases des taxes foncière, d’habitation comme de la CFE.

Or, les modalités de détermination de la valeur locative des immeubles, suivant leur destination et usage, étant toutes différentes, alors que c’est cette valeur locative qui sert de base au calcul de l’impôt direct local, l’intérêt de s’assurer de la nature exacte de l’activité effective exercée dans chaque immeuble apparaît évident quant aux conséquences financières que cela peut emporter, lorsqu’il n’a pas été retenu le « bon usage » pour un immeuble donné.

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