Pourquoi une majoration de la taxe d’habitation dans certaines communes ?

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Taxe d'habitation

Un bulletin du 18 mars 2015, publié au Bulletin officiel des Finances publiques-Impôts, BOI-IF-TH-70-20150318 précise que pour inciter l’affectation des locaux d’habitation à la résidence principale de leurs occupants dans les zones où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, les communes classées dans les zones géographiques mentionnées au premier alinéa du I de l’article 232 du code général des impôts (CGI) peuvent,  par une délibération prise dans les conditions prévues à l’article 1639 A bis du CGI, majorer la cotisation de taxe d’habitation des logements meublés non affectés à l’habitation principale. Cette majoration de taxe d’habitation est codifiée à l’article 1407 ter du CGI et peut être instituée à compter de 2015.

Taxe d'habitation

Les communes concernées sont-elles contraintes d’appliquer cette majoration ?

Non, la publication de la DGFIP précise que les communes situées dans les zones géographiques concernées par ce dispositif, peuvent augmenter en partie la taxe d’habitation, mais n’indique pas « qu’elles doivent » le faire. C’est de la responsabilité des communes d’en décider ou non, par délibération de leur conseil municipal.

Quelles sont les communes visées ?

Concrètement, il s’agit des communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant.

Le détail des communes qui sont concernées est connu et il est consultable ici.

Comment est déterminée la majoration de taxe ?

Après délibération conforme aux dispositions de l’article 1639 A bis du Code précité par le conseil municipal des communes en cause, c’est-à-dire avant le 1er octobre d’une année pour une application au 1er janvier de l’année qui suit son adoption, ces dernières ont le droit de majorer de 20 % la part communale de la cotisation de la taxe d’habitation.

Application de la majoration de 20% de la part communale

La majoration est applicable aux seuls logements, par conséquent à ceux affectés à l’habitation et utilisés à des fins personnelles ou familiales.

Ne sont donc pas concernés par la majoration :

  • les locaux meublés, occupés à titre privatif par les sociétés, associations et organismes privés et non retenus pour l’établissement de la cotisation foncière ;
  • les locaux meublés sans caractère industriel ou commercial occupés par les organismes de l’Etat, des départements et des communes ainsi que pour les établissements publics autres que ceux visés à l’article 1408 II 1°  du CGI ;
  • les locaux servant exclusivement à l’exercice d’une profession imposable à la contribution foncière des entreprises (CFE).

De plus, les logements visés doivent être imposables à la taxe d’habitation. Ils doivent  par conséquent être pourvus d’un ameublement suffisant pour en permettre l’habitation.

Attention, bien que ne satisfaisant pas à cette condition,  s’il est  toutefois habitable (clos, couvert et doté d’éléments de confort suffisants : électricité, eau courante, équipements sanitaires), un logement peut relever de la taxe annuelle sur les logements vacants prévue à l’article 232 du même code !

En outre, les logements ne doivent pas être affectés à l’habitation principale de leurs occupants (occupés par leur propriétaire, ou loués, que ce soit saisonnier ou à l’année).

Enfin, la notion d’habitation principale répond à la résidence habituelle et effective du contribuable. Lorsque l’habitation fait l’objet de la majoration, les dépendances de cette habitation sont également soumises à la majoration de la cotisation de la taxe d’habitation. Il s’agit de tout local ou terrain, qui en raison de sa proximité par rapport à une habitation, de son aménagement ou de sa destination peut être considéré comme y étant rattaché même s’il n’est pas contigu à celle-ci ou fait l’objet d’une imposition distincte (un garage clos situé à un kilomètre de l’habitation, en sortie d’un village, est une dépendance).

Les frais de gestion perçus par l’État conformément à l’article 1641 du code sont majorés en conséquence.

Le produit de la majoration de cotisation de taxe d’habitation revient  à la commune en ayant décidé par délibération.

Possibilités de dégrèvements dans des situations bien précises

Sur réclamation conforme à l’article 1407 II ter dudit code et dans le délai indiqué à l’article R.* 196-2 du livre des procédures fiscales, les contribuables peuvent bénéficier d’un dégrèvement sur la fraction de cotisation de taxe d’habitation résultant de la majoration, dans l’un des cas ci-après :

  • les personnes contraintes de disposer d’un deuxième logement proche de l’endroit où elles exercent leur activité professionnelle ;
  • les personnes de condition modeste qui s’installent durablement dans une maison de retraite ou un établissement de soins de longue durée et qui bénéficient, pour leur ancienne résidence principale, en application de l’article 1391 B bis du CGI ou de l’article 1414 B du CGI, du maintien des allègements de taxe foncière ou de taxe d’habitation ;
  • et généralement, toute personne justifiant qu’elle ne peut pas, pour une cause indépendante de sa volonté, affecter son logement à un usage d’habitation principale (article 1407 ter II-3° du même code).

L’appréciation du caractère volontaire ou non de l’impossibilité d’affecter le logement à un usage d’habitation principale relève de circonstances de fait, le contribuable devant prouver, selon le cas, que le logement qu’il occupe ne peut pas être occupé durablement à titre d’habitation principale dans des conditions normales ou qu’il a effectué toutes les diligences nécessaires pour vendre ou louer son logement (mise en vente ou propositions de location dans plusieurs agences, adaptation du prix de vente ou de location aux conditions du marché, etc).

Qui a la charge des dégrèvements ?

Les dégrèvements résultant de l’article 1407 ter II déjà cité, sont à la charge de la commune ayant délibéré afin d’assujettir à la majoration de cotisation de la taxe d’habitation les logements meublés non affectés à l’habitation principale et d’en percevoir le produit.

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