Valeur locative d’un immeuble, évaluation par comparaison avec celle d’un local-type, et évaluation de celle-ci

Rappel important du Conseil d'Etat, faisant suite à un jugement récent, quant à la méthode d'évaluation par comparaison, de la valeur locative cadastrale d'un local-type (lequel sert ensuite à évaluer la valeur locative cadastrale de tous immeubles dont les caractéristiques physiques s'en rapprochent)

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Méthode actuelle d’évaluation par comparaison, de la valeur locative d’un immeuble

Selon les dispositions de l’article 1388 du Code général des impôts, la base de la taxe foncière sur les propriétés bâties est constituée par la valeur locative cadastrale, diminuée d’un abattement forfaitaire pour frais de 50%.Cette valeur locative cadastrale peut être déterminée de manière différente selon la nature des locaux ; elle résulte actuellement en principe de la dernière révision générale des évaluations foncières de 1974, effectuée sur la base des valeurs de 1970, dont les résultats n’ont été actualisés qu’une 1980.

C’est à cet égard, la raison pour laquelle l’Etat s’étant aperçu, à juste titre, que cette valeur locative actualisée 1980 n’avait plus aucun sens, ni fiscal ni économique, et qu’elle ne reflétait plus une certaine réalité, qu’une réforme en cours et en profondeur, du mode de détermination de cette valeur locative fait l’objet actuellement d’expérimentations dans plusieurs régions, sur la base de critères totalement différents ; le résultat de cette expérimentation ne sera connu qu’ultérieurement, à une date non encore précisée ; cependant les lecteurs intéressés sont invités à lire ou relire dans les colonnes du présent magazine, un article paru il y a quelques mois, sur la question.

Méthode par comparaison

Il s’agit de la méthode la plus souvent employée par le Fisc : la valeur locative cadastrale d’un immeuble peut être déterminée par comparaison avec celle d’un local-type situé dans la commune.  L’existence de ces locaux-types est matérialisée par un procès-verbal qui est affiché et consultable en mairie pendant un délai défini par la loi. Il permet aux redevables s’estimant lésés dans l’évaluation de leur valeur locative cadastrale, d’en contester le calcul, par voie de réclamation.

Décision du conseil d’état

Estimant que sa valeur locative foncière était erronée, une société, propriétaire d’un ensemble immobilier, avait demandé la réduction de sa cotisation de taxe foncière sur ses propriétés, mais elle s’était vue opposer le rejet de sa demande, tant par les services fiscaux fonciers que par le tribunal administratif, et en appel de ce dernier, au motif que « le local-type figurant sur le procès-verbal des opérations de révision des évaluations foncières de la commune de Créteil ne pouvait être retenu comme terme de comparaison, sur la circonstance que sa valeur locative avait été déterminée en appliquant une majoration de 20 % à la valeur locative d’un autre local-type figurant sur le procès-verbal des opérations de révision des évaluations foncières de la commune de Charenton-le-Pont ».

Saisie de l’affaire, la Haute Assemblée a donné raison à la demanderesse, par jugement n° 384 046 en date du 18 septembre 2015, 8ème et 3ème Sous-sections réunies, en rappelant les dispositions de l’article 1498 du code précité, et des articles 324 Z et 324 AA de l’annexe III à ce code , selon lesquels « la valeur locative d’un immeuble retenu comme terme de référence dans un procès-verbal des opérations de révision des évaluations foncières d’une commune peut être déterminée par comparaison avec celle d’un local-type situé dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause en appliquant le coefficient prévu à l’article 324 AA de l’annexe III au même code afin de tenir compte des différences entre l’immeuble concerné et le terme de comparaison ».

Interprétation

La position du Conseil d’Etat n’est nullement de considérer, et donc de permettre d’évaluer désormais par comparaison la valeur locative de n’importe quel immeuble, simplement en comparant cette dernière avec celle d’un local-type qui présenterait une situation analogue, mais sur une toute autre commune : ce n’est absolument pas cela, la position définie par ce jugement.

La Haute Assemblée en effet, a rappelé la validité de la détermination par comparaison, de la valeur locative d’un immeuble retenu comme local-type d’une commune, en la rapprochant de la valeur locative d’un autre local-type, situé dans une autre commune, à situation analogue par ailleurs, ce qui n’est donc pas la même chose, et redevables comme services fonciers, ne doivent pas commettre un contresens en la matière.

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