les Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI)

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a création des Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) a pour objectif la modernisation de l’épargne immobilière. L’ Organisme de Placement Collectif en Immobilier permet au plus grand nombre d’épargnants d’accéder aux placements immobiliers.

Définition

Les Organismes de Placement Collectif en Immobilier donnent d’une part accès à d’autres régimes fiscaux que celui des revenus fonciers et d’autre part fait bénéficier l’investisseur d’une gestion plus dynamique de son patrimoine immobilier et également plus liquide.

Les Organismes de Placement Collectif en Immobilier s’inscrivent à la fois dans une logique d’investissement à caractère financier de l’investissement en valeurs mobilières et dans une logique de placement en immobilier.

L’OPCI est un organisme de placement collectif dédié à l’immobilier. Sa structure et son cadre juridique s’inspirant largement de ceux des OPCVM en font un produit d’épargne destiné au grand public.

Certaines catégories d’OPCI sont toutefois destinées aux investisseurs institutionnels

Les OPCI peuvent se décliner sous la forme soit d’une Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) qui est l’équivalent de la SICAV, soit de Fonds de placement immobilier (FPI) qui correspondent davantage aux Fonds Commun de Placement.

Les Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) sont placés sous le contrôle de l’Autorité des Marches Financiers et doivent donc solliciter un agrément.

Composition

Les Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) sont tenus de détenir au minimum 60% de leur portefeuille en actifs immobiliers avec toutefois des différences de composition entre les SPPICAV et la FPI liées à leurs régimes fiscaux respectifs.

De plus, les OPCI doivent prévoir 10% du portefeuille au minimum en liquidités. Le solde pouvant être composé d’actifs financiers (les valeurs mobilières par exemple).

Les Organismes de Placement Collectif en Immobilier peuvent acheter, directement ou par le biais de sociétés, tous types d’immeubles (neuf, ancien ou en l’état futur d’achèvement) ou également faire construire.

Dans ce cadre et parce que ces travaux ont un but exclusivement locatif, les OPCI ont la possibilité d’effectuer toutes les opérations nécessaires à l’usage des immeubles (travaux, rénovation, réhabilitation…).

Les OPCI offrent aux porteurs de parts une grande liquidité permise par un ratio minimum d’investissement immobilier beaucoup plus faible que pour les SCPI (60% contre 95%) et une grande dynamique dans la gestion financière du portefeuille.

La législation en vigueur offre aussi aux OPCI, la possibilité de bénéficier d’effet de levier.

Ils peuvent emprunter jusqu’à concurrence de 40% de leurs actifs immobiliers pour financer des acquisitions immobilières ou des travaux et jusqu’à concurrence de 10% de leurs actifs financiers pour faire face aux demandes de rachats de parts.

Protection

Afin de garantir aux petits porteurs une grande liquidité de leurs parts d’OPCI, il est prévu un mécanisme de suspension des rachats lorsque le porteur ou l’actionnaire cédant détient plus de 20% d’un OPCI et demande le rachat d’un certain nombre de ses parts ou actions.

Mise à jour le 07/03/2012

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