Loi Pinel Avis : Arnaques d’État ou Vrai Avantage Fiscal ? [Guide]

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Loi Pinel avis ? Avant de statuer sur la question, il faut savoir que cette législation a été instaurée en 2014 afin d’encourager les Français à investir dans l’immobilier locatif. Il s’agit plus précisément d’un avantage fiscal. Mais est-ce que c’est réellement un bon plan ou juste une arnaque d’Etat comme l’affirment certains internautes ? Nous avons ainsi décidé d’effectuer une analyse approfondie de ce dispositif pour répondre à cette question.

Loi Pinel : Qu’est-ce Que C’est ?

Avant de vous donner notre avis sur la Loi Pinel, nous allons commencer par vous expliquer de quoi il s’agit réellement.

Création 2014 par Sylvia Pinel, Ministre du logement en France entre 2014 et 2016
Contexte de création Demandes en logement supérieures aux offres dans le pays
Objectif Inciter les Français à investir dans l’immobilier locatif neuf
Description de la Loi Dispositif de défiscalisation immobilière
Cible Tous les contribuables qui répondent aux conditions d’éligibilité
Bon à savoir : Le montant de la réduction est déduit des impôts dus et non des revenus imposables.

 

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Avis Loi Pinel : Avantages et Inconvénients

Après une analyse approfondie des conditions et du fonctionnement du dispositif Pinel, nous avons remarqué que celui-ci présente finalement beaucoup plus d’inconvénients que d’avantages. Vous devez disposer d’un capital d’investissement immobilier élevé pour pouvoir bénéficier de l’offre. Nous résumons les points forts et les points faibles de la Loi Pinel dans le tableau suivant.

Avantages Inconvénients
  • Réduction Impôt
  • Revenus complémentaires réguliers

 

  • Nécessite un capital d’investissement élevé
  • Loyer plafonné
  • Risques liés à la location d’immobilier : vacance locative, dégradation du bien ou encore loyers impayés
  • Conditions d’éligibilité trop strictes
  • Faible Rentabilité
  • Engagement sur au moins 6 ans

La Loi Pinel Avis : Fonctionnement du Dispositif

Poursuivons cet avis loi concernant la défiscalisation immobilière par la description du fonctionnement du dispositif. Le principe est relativement simple. Tout contribuable investissant dans l’immobilier locatif et qui répond aux critères imposés peut bénéficier de réduction d’impôt sur le revenu pendant plusieurs années. Le montant de l’abattement fiscal peut atteindre plus de 60 000 € en 12 ans, en fonction de ce que vous allez investir.

Conditions d’Éligibilité au Dispositif Pinel

Nous vous présentons dans le tableau suivant les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel.

Critères Détails
Type d’investissement locatif
  • Achat de logement neuf
  • Achat de logement en état de futur achèvement
  • Nouvelle construction
  • Logement qualifié d’indécent en réhabilitation
Localisation
  • Zone A et A Bis : Paris et banlieues parisiennes
  • Zone B1 : Grandes agglomérations françaises + quelques villes de Corse et du littoral
  • Certaines villes de la zone B2 si autorisation obtenue
Plafonds loyer (révisé chaque année)
  • Zone A Bis : 13,04 €/m²
  • Zone A : 17,55 €/m²
  • Zone B1 : 10,51 €/m²
Plafonds ressources locataire (pour une personne et par an)
  • Zone A Bis : 38 377 €
  • Zone A : 38 377 €
  • Zone B1 : 31 280 €
Bon à savoir : Nous rappelons que les plafonds de ressources augmentent selon le nombre de personnes constituant le foyer.

Réduction Impôt

L’investisseur doit s’engager à louer son logement pendant au moins 6 ans pour bénéficier de réduction d’impôt dans le cadre d’un investissement Pinel. Le pourcentage de l’abattement fiscal varie ensuite selon la durée de la mise en location : 6, 9 ou 12 ans. Il est calculé en fonction du prix d’achat du bien, frais de notaire inclus.

  • 6 ans : 12 % du prix du logement
  • 9 ans : 18 % du prix du logement
  • 12 ans : 21 % du prix du logement

Mode de Calcul de la Réduction d’Impôt : Exemple

Loi Pinel Nous vous donnons un exemple pour vous aider à mieux comprendre le fonctionnement de la loi. Pour ce faire, admettons que vous ayez acquis un logement neuf à 200 000 €, frais de notaire compris.

Vous vous êtes engagé pour mettre votre bien immobilier en location pendant 12 ans. Par conséquent, le montant total de la défiscalisation est de (200 000 € x 21 %), soit 42 000 €.

Autrement dit, vous bénéficiez une réduction de (42 000 €/12), soit 3 500 €, sur vos impôts sur le revenu annuels.

Prix du bien 200 000 €
Engagement 12 ans
Pourcentage de défiscalisation loi Pinel 21 %
Montant de réduction d’impôt sur 12 ans 42 000 €
Montant défiscalisation annuelle 3 500 €
Attention : Nous rappelons que le prix de revient du bien est plafonné à 300 000 €. Au-delà de cette limite, vous ne pouvez pas bénéficier de la défiscalisation loi.

 

Loi Pinel Pièges : 5 Risques

Au premier abord, le dispositif Pinel semble intéressant. Néanmoins, nous avons noté quelques pièges après notre analyse approfondie de la situation. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle nous avons repéré Loi Pinel avis négatif en grande quantité sur le Web. Voici donc les risques auxquels vous pourriez faire face.

  • 1 – Impôt sur les revenus fonciers
  • 2 – Requalification fiscale
  • 3 – Conditions supplémentaires
  • 4 – Révision des conditions d’éligibilité
  • 5 – Problèmes à la revente

Faisons le point.

1 – Impôt sur les Revenus Fonciers

La location en nu de votre bien immobilier génère des revenus fonciers imposables. Dans ce cas, vous bénéficiez d’une défiscalisation mais vous devrez payer d’autres types d’impôt qui peuvent aller jusqu’à plus de 17 % (2020). Au final, cela pourrait vous revenir plus cher ou réduire considérablement le rendement de votre investissement.

2 – Requalification Fiscale

Le loyer d’un logement neuf est généralement plus élevé que celui d’un logement ancien. De ce fait, il pourrait être difficile de trouver des locataires qui répondent aux conditions exigées. Pourtant, vous faites l’objet d’une requalification fiscale en cas de vacance locative de plus de 12 mois. En d’autres termes, il est possible de perdre les avantages fiscaux liés à la Loi Pinel.

3 – Conditions Supplémentaires

En plus des principaux critères mentionnés précédemment, il existe d’autres conditions qui pourraient compromettre votre éligibilité à la défiscalisation :

  • Le prix de revient total de l’immobilier ne doit pas dépasser 300 000 €.
  • Loi Pinel Locataire: le locataire doit faire du logement sa résidence principale.
  • Il possible de louer le logement aux descendants ou autres membres de la famille seulement si ces derniers sont hors du foyer fiscal du propriétaire.
  • Délai d’achèvement de travaux fixé pour les achats en VEFA, les réhabilitations et les nouvelles constructions.
  • Le nombre d’investissement Pinel est limité à 2 par an maximum.

4 – Révision des Conditions

Les conditions d’éligibilité et le montant de la réduction d’impôt sont régulièrement révisés. En 2014 par exemple, les propriétaires de logement de la zone B2 pouvaient bénéficier de la défiscalisation. Actuellement, ce n’est plus le cas sauf dans des situations très rares. Voici les changements à partir de 2021 :

  • Le dispositif Pinel concerne uniquement les logements qui se trouvent dans un bâtiment d’habitation collectif.
  • Les pourcentages de défiscalisation diminueront chaque année à partir de 2023.

5 – Problèmes à la Revente

Certains propriétaires prévoient de revendre leurs biens après la période de mise en location. Ces derniers pourraient rencontrer des problèmes à plusieurs niveaux :

  • Baisse de la valeur du bien: au moment de la revente, le logement n’est plus neuf. Sa valeur future sera donc sûrement inférieure à son prix d’achat.
  • Localisation : en général, tous les logements Pinel sont regroupés dans une même zone. Le prix de l’immobilier dans la région pourrait en être affecté si de nombreux propriétaires décident de vendre.

En parcourant le Web à la recherche de Loi Pinel avis Forum, nous avons remarqué que de nombreux bénéficiaires affirment que le loyer et la défiscalisation ne suffisent pas à combler les dépenses liées à l’investissement.

Loi Pinel 2021 Avis : 3 Contraintes Majeures

Nous allons maintenant voir les 3 contraintes majeures du dispositif d’après les avis consommateurs Loi Pinel.

  • 1 – Contrainte budgétaire
  • 2 – Contrainte géographique
  • 3 – Plafonds imposés

Nous vous donnons les détails.

1 – Contrainte Budgétaire

L’achat d’un immobilier neuf ou en état futur achèvement, la nouvelle reconstruction et la réhabilitation d’un bâtiment ancien sont très coûteux. L’investisseur devra alors avoir un capital de départ particulièrement élevé quelle que soit l’option qu’il choisit.

L’autofinancement est généralement impossible pourtant les bénéfices ne suffisent pas à couvrir le remboursement des prêts dans certains cas.

2 – Contrainte Géographique

Selon les dernières mises à jour, seuls sont éligibles au dispositif Pinel :

  • Les logements qui se situent dans les zones A, A Bis et B1
  • Les logements au sein d’un bâtiment d’habitation collectif

Autrement dit, les choix et les possibilités commencent à se restreindre.

3 – Plafonds Imposés

La recherche de locataires peut également être difficile en raison des nombreuses restrictions telles que :

  • Les plafonds ressources locataire
  • Les plafonds loyer

Ici encore, les choix sont restreints pourtant le propriétaire risque la requalification fiscale en cas de vacance locative du logement pendant plus d’un an.

Loi Pinel : Comment Bien Choisir un Lot à Acheter ? Avis

Loi Pinel Selon les consommateurs, la Loi Pinel location n’est pas rentable dans la majorité des cas. Si vous désirez tout de même tenter votre chance, nous vous présentons quelques conseils pour vous aider à choisir le lot à acheter afin de limiter les pertes.

1-      Trouver une Ville où la Demande en Logement est Croissante

D’abord, informez-vous sur l’évolution des demandes en logement dans les zones éligibles à la Loi Pinel. La ville ou la commune la plus intéressante serait celle qui possède les caractéristiques suivantes :

  • Demande en logement élevée et croissante
  • Peu d’investisseurs immobiliers
  • Offre en logement largement inférieure à la demande

De cette manière, vous optimiserez vos chances de trouver des locataires plus rapidement et facilement.

Bon à savoir : Tenez aussi compte des revenus moyens de la population en faisant votre choix pour anticiper les problèmes liés aux plafonds de ressources et de loyers.

2-      Opter pour un Emplacement Stratégique

Il serait plus facile de trouver des locataires en investissant dans un logement qui se trouve dans emplacement stratégique, c’est-à-dire :

  • A proximité des écoles et des universités
  • Facilement accessible et sécurisé
  • A proximité des arrêts de bus ou encore des stations de métro

3-      Evaluer le Rapport Qualité/Prix des Logements

Lorsqu’un logement vous intéresse, évaluez toujours le rapport qualité/prix en vous référant aux prix du marché avant de prendre votre décision. Dans votre démarche, examinez l’état général du bien ainsi que les éventuels travaux à effectuer. La visite des lieux est donc indispensable.

4-      Faites des Calculs

Il est également important de faire des calculs avant de choisir afin de savoir si l’investissement sera rentable. Pour ce faire, vous devrez considérer les paramètres suivants :

  • Prix de revient du logement : prix d’achat, frais de notaire et coût des éventuelles réparations
  • Plafonds loyer, donc loyer total au bout de 6, 9 ou 12 ans
  • Remboursement des crédits en cas de prêt immobilier
  • Impôt sur les revenus fonciers
  • Réduction d’impôt

Si le rendement est négatif, n’achetez pas le lot.

5-      Trouver un Bon Conseiller

Si vos connaissances sur le secteur sont limitées, il serait plus judicieux de solliciter les services d’un conseiller immobilier qualifié et compétent. Ce professionnel saura vous orienter vers le bien le moins cher. Nous notons cependant qu’il s’agit rarement d’un bon plan car le rendement est maigre, voire, négatif dans la plupart des cas. Il serait même plus intéressant d’investir en Bourse dans une société immobilière. De cette manière, vous percevez des revenus passifs sans nécessaire avoir un budget exorbitant.

 

Fin de la Loi Pinel Avis

Au début, la fin de la Loi Pinel était prévue pour 2018. Le gouvernement Macron a ensuite étendu le dispositif jusqu’en 2021, puis jusqu’en 2024 en veillant à faire les mises à jour nécessaires. Ainsi, l’investissement Pinel prendra officiellement fin en 2024.

Néanmoins, les réductions d’impôt pour ceux qui se sont engagés avant 2024 resteront effectives même après la fin du dispositif. Les conditions, notamment les plafonds de loyer et de ressources demeureront également les mêmes.

Rendement Loi Pinel – Avis

Selon les avis consommateur Loi Pinel, le rendement de l’investissement Pinel n’est pas très intéressant. Pour un logement acheté à 2,5 € le m² par exemple, voici les possibles variations du rendement global sur 9 ans :

  • Rendement le plus élevé : aux alentours de 48 700 €
  • Rendement moyen : entre 7 000 à 33 800 €
  • Rendement le moins élevé : entre -21 000 à -16 500 €

Conclusion : Avis Investissement Loi Pinel

A l’issue de l’analyse complète de la Loi Pinel, nous concluons que le dispositif de défiscalisation n’est pas réellement rentable. Néanmoins, le secteur immobilier reste intéressant et rémunérateur. Nous vous recommandons donc d’opter pour l’investissement en Bourse dans une société immobilière. Pour ce faire, choisissez le courtier en ligne eToro qui est selon nous le plus fiable et sécurisé du marché actuel. En plus, il propose des services de trading social pour aider les débutants.

 

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Faut-il acheter la Loi Pinel ?

Les avis Loi Pinel sont négatifs dans la plupart des cas en raison du rendement assez faible de l’investissement. Ainsi, nous ne recommandons pas ce dispositif.

Qui peut profiter de la Loi Pinel ?

Tous les contribuables qui respectent les conditions d’éligibilité peuvent profiter du dispositif Pinel.

Combien puis-je économiser d’impôt avec la Loi Pinel ?

Vous pouvez économiser jusqu’à plus de 60 000 € d’impôts grâce au dispositif Pinel.

L’investissement Pinel est-il une arnaque ?

Selon les avis consommateur Loi Pinel, ce dispositif est une arnaque.

Rédactrice Web professionnelle depuis 14 ans, diplômée en Finances & Comptabilité et titulaire d'un Master en Marketing & Communication. Contributrice passionnée sur de nombreux sites d'actualité et d'information traitant de nombreux sujets dont la finance, le trading, les voyages et bien d'autres encore.