Investissement Pinel : Guide Complet pour Investir en 2021

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La loi pinel de 2014 a accouché d’un nouveau modèle de placement immobilier qui présente une défiscalisation intéressante. Ce dispositif est tellement apprécié que le gouvernement a dû le reconduire jusqu’en 2024. Dans cette revue, nous détaillerons tous les paramètres d’investissement pinel.

Investissement Pinel en Bref

Le tableau ci-dessous dresse un aperçu des spécificités d’un investissement pinel dans quelques métropoles françaises. La liste des villes n’est donc pas exhaustive, il existe bien d’autres villes concernées comme l’investissement pinel rennes, investissement pinel Nantes… Le zonage en vigueur depuis 2017 est celui-ci :

  • Zone A : grandes villes de France où le marché immobilier est tendu, notamment la côte d’Azur et l’Île-de-France ;
  • Zone A bis : Paris et les 76 communes environnantes ;
  • Zone B1 : Les grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants.

Par ailleurs,  il faut dire que la réduction d’impôts  et la durée  de l’investissement sont identiques en fonction du zonage concerné, soit 12% sur un investissement de 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans

 

Villes où investir Zones Plafonds des loyers au m2 Réductions d’impôt Durée
Investissement pinel Toulouse B1 10,51€ Jusqu’à 63 000€

(12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans, 21% sur 12 ans)

6, 9 ou 12 ans
Investissement pinel Paris A bis 17,55€ Jusqu’à 63 000€ (12%, 18% ou 21%) 6, 9 ou 12 ans
Bordeaux B1 10,51€ 12, 18 ou 21% 6, 9 ou 12 ans
Aix-en-Provence A 13,04€ Jusqu’à 63 000 € sur 12 ans 6, 9 ou 12 ans
Biarritz B1 10,51€ Jusqu’à 63 000€ (12%, 18% ou 21%) 6, 9 ou 12 ans
Caen B1 10,51€ Jusqu’à 63 000€ (12%, 18% ou 21%) 6, 9 ou 12 ans
Chambéry B1 10,51€ Jusqu’à 63 000€ (12%, 18% ou 21%) 6, 9 ou 12 ans
Clermont-Ferrand B1 10,51€ Jusqu’à 63 000€ (12%, 18% ou 21%) 6, 9 ou 12 ans
Dijon B1 10,51€ Jusqu’à 63 000€ (12%, 18% ou 21%) 6, 9 ou 12 ans
Le Havre B1 10,51€ Jusqu’à 63 000€ (12%, 18% ou 21%) 6, 9 ou 12 ans
Investissement pinel Lyon A 13,04€ Jusqu’à 63 000€ (12%, 18% ou 21%) 6, 9 ou 12 ans
Lille A 13,04€ Jusqu’à 63 000€ (12%, 18% ou 21%) 6, 9 ou 12 ans
Marseille A 13,04€ Jusqu’à 63 000€ (12%, 18% ou 21%) 6, 9 ou 12ans
Orléans B1 10,51€ Jusqu’à 63 000€ (12%, 18% ou 21%) 6, 9 ou 12 ans

En investissement pinel : la liste des villes à éviter, les avis investissement pinel sont singuliers et dépendent des motivations de tout un chacun. Il n’ya pas de ville dangereuse en soi, ca dépend de vos attentes en fait.

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5 Conditions d’Investissement Pinel

Pour être éligible à la loi pinel investissement, il faut pouvoir répondre à certaines conditionnalités :

  • 1 – Le logement doit être neuf ou en l’état futur d’achèvement ;
  • 2 – Le bien immobilier doit être acquis à un prix 300 000€ ;
  • 3 – Le nombre maximal de 2 investissements par an doit être respecté ;
  • 4 – Les normes en vigueur dans le cadre d’une construction doivent être respectées ;
  • 5 – Le bien locatif programmé à la location doit être terminé dans les 30 mois après la déclaration d’ouverture de chantier.

1 – Le Logement Doit Être Neuf ou en État Futur d’Achèvement (VEFA)

La loi pinel défini comme logement neuf un logis qui n’a jamais été habité. Le propriétaire du logement est tenu de trouver un locataire dans les 12 mois qui suivent la livraison de l’immobilier locatif. Faute de quoi l’éligibilité au dispositif pinel loi lui sera retirée.

2 – Le Bien Immobilier Doit Etre Acquis à un Prix  300 000€

Le montant de l’achat immobilier ne doit pas excéder 300 000€. Si vous effectuer un placement supérieur à ce plafond, l’administration fiscale n’appliquera que la remise d’impot qui correspond à un investissement locatif loi pinel de 300 000€.

3 – Le Nombre Maximal de 2 Investissements Par An Doit Etre Respecté

Avec le  dispositif pinel, un investisseur ne peut défiscaliser  qu’à hauteur de 2 nouveaux logements par an. De même, le montant d’achat des deux logements ne doit pas excéder le plafond d’investissement fixé à 300 000€.

4 – Les Normes En Vigueur Dans le Cadre d’une Construction Doivent Etre Respectées

Les normes environnementales en vigueur doivent être respectées par le bien immobilier loi pinel acheté. Il doit être basse consommation et obéir à la marque écologique BBC 2005, RE 2020 ou encore RT 2012. Au cas où le logement n’obéit pas aux normes énergétiques en vigueur, il ne pourra pas profiter de la reduction impot pinel.

5 – Le Bien Immobilier Programmé A la Location Doit Etre Terminé dans les 30 mois Après la Déclaration d’Ouverture de Chantier

Le Bien immobilier qui doit être mis en location (dans le cadre de l’état futur d’achèvement) doit être livré par le propriétaire dans les 30 mois qui suivent le démarrage des travaux. Si ce délai venait à passé, le logis en construction perdrait son éligibilité à la loi pinel.

Avantage Investissement Pinel

  • La réduction d’impôt : L’investissement loi pinel permet aux investisseurs d’obtenir jusqu’à 63 000€ de remise fiscale sur les 12 ans ;
  • La préparation de la retraite : l’investissement pinel vous permet de préparer une retraite confortable. Vous pourrez continuer de percevoir les loyers après que l’engagement (6, 9 ou 12 ans) soit passé. En outre, vous pouvez choisir de revendre le logement et recouvrer le bénéfice, ou encore de l’utiliser comme second ou principal logement ;
  • La constitution d’un patrimoine immobilier : La loi pinel investissement locatif vous permet d’effectuer un investissement locatif sans apport. Ainsi, votre bien sera financé par le versement des loyers. Dès lors, la remise des impôts vous permettra de constituer rapidement un patrimoine sans engagement location de tous vos fonds ;
  • Devenir propriétaire : Comme mentionné précédemment, vous devenez propriétaire sans apport. En effet, plusieurs établissements financiers sont engagés à financer ce type de projet, car le retour sur investissement dans l’immobilier est sûr. Vous pouvez donc obtenir un prêt et le remboursé facilement grâce à la remise des impôts, aux différents loyers que vous percevez et à vos économies ;
  • La protection de sa famille : le dispositif d’investissement locatif présente un atout atypique qui est très rare dans d’autres mécanismes de défiscalisation immobilière, il s’agit de la location à un proche parent (vos enfants, grands-parents, petits-enfants, parents). En plus, l’assurance vie affranchit vos proches des dettes si vous veniez à décéder ou à subir une invalidité.

 

Logement Éligible Investissement Pinel

  • Le logement doit être neuf ou en l’état futur d’achèvement ;
  • Le bien immobilier doit être acquis à un prix 300 000€ ;
  • Le nombre maximal de 2 investissements par an doit être respecté ;
  • Les normes en vigueur dans le cadre d’une construction doivent être respectées ;
  • Le bien immobilier programmé à la location doit être terminé dans les 30 mois après la déclaration d’ouverture de chantier.

Le Logement Doit Etre Neuf ou en Etat Futur d’Achèvement (VEFA)

La pinel loi défini comme logement neuf un logis qui n’a jamais été habité. Le propriétaire du logement est tenu de trouver un locataire dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien immobilier. Faute de quoi l’éligibilité au dispositif de la loi pinel investissement locatif lui sera retirée.

Le Bien Immobilier Doit Être Acquis à un Prix  300 000€

Le montant de l’achat du bien immobilier ne doit pas excéder 300 000€. Si vous effectuer un placement supérieur à ce plafond, le service fiscal n’appliquera que la remise d’impôt qui correspond à un investissement de 300 000€.

Le Nombre Maximal de 2 Investissements Par An Doit Etre Respecté

Avec la loi pinel, un investisseur ne peut défiscaliser qu’à hauteur de 2 nouveaux logements par an. De même, le montant d’achat des deux logements ne doit pas excéder le plafond d’investissement fixé à 300 000€.

Les Normes En Vigueur Dans le Cadre d’une Construction Doivent Être Respectées

Les normes environnementales en vigueur doivent être respectées par le bien immobilier acheté. Il doit être basse consommation et obéir au label écologique BBC 2005, RE 2020 ou encore RT 2012. Au cas où le logement n’obéit pas aux normes énergétiques en vigueur, il ne pourra pas profiter de la réduction de l’impôt pinel.

Le Bien Immobilier Programmé A la Location Doit Être Terminé dans les 30 mois Après la Déclaration d’Ouverture de Chantier

Le Bien immobilier qui doit être mis en location (dans le cadre de l’état futur d’achèvement) doit être livré par le propriétaire dans les 30 mois qui suivent le démarrage des travaux. Si ce délai venait à passé, le logis en construction perdrait son éligibilité à la loi pinel.

Investissement Pinel : Conditions Locataires

Composition du foyer du locataire Zone A Zone A Bis Zone B1
Personne seule 38 377€ 38 377€ 31 280€
couple 57 357€ 57 357€ 41 772€
Personne seule ou couple avec une personne à charge 69 946€ 75 188€ 50 233€
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge 82 586€ 89 769€ 60 643€
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge 97 766€ 106 807€ 71 340€
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge 110 017 € 120 186€ 80 399€
Personne supplémentaire + 12 258€ + 13 390€ + 8 969€
Les conditions de revenus des locataires peuvent être une contrainte significative. Pour continuer à bénéficier de l’avantage fiscal, vous devrez vérifier chaque année que vos locataires ne dépassent pas les conditions de ressources. En cas de hausse de revenus, vous perdrez la réduction, ou vous devrez trouver un nouveau foyer de contribuable.

 

Simulation Investissement Pinel

Exemple avec la réduction d’impôt :

Monsieur Paul 35 ans, est un célibataire et désire effectuer un investissement immobilier au lieu d’acheter sa résidence principale. Puiqu’il habite dans le sud de la France, il souhaite acquérir un logement dans la ville de Toulouse. Il touche 2500€ comme salaire mensuel et peut donc faire des économies de plus de 350 € par mois.

Mr Paul se lance là dans son tout 1er placement, et prend le maximum d’informations sur le sujet. Il réalise donc une simulation investissement pinel et obtient le résultat suivant :

Vu sa zone géographique, Mr Paul peut acquérir un appartement qui fait dans les 115 m2. S’il choisi de louer son logement pinel pendant 9 ans, il bénéficiera :

  • d’un pourcentage de rendement de l’ordre de 19.77%
  • d’un fonds de 134 565€
  • d’un profit net de 84 031€.

Il sera contraint d’ajouter une contribution personnelle, parce que les gains ne seront pas suffisants pour couvrir les dépenses réalisées. Néanmoins, s’il revend son logement à la fin de l’opération, il pourra se constituer un précieux fonds de 134 565€.

Le meilleur taux de rendement est généralement obtenu sur le loyer des appartements avec peu de pièces. Plus il y a de pièces, plus la rentabilité au mètre carré diminue.

Fin Programmé de l’Investissement Pinel

La loi pinel a été prorogée jusqu’en 2022 et reconduit pour les années 2023 et 2024. Le dispositif d’investissement pinel va donc s’arrêter d’ici trois ans. Cependant, il a déjà été reconduit un fois par le passé, il est donc possible qu’il soit maintenu mais avec des avantages fiscaux réduits.

Il va donc falloir surveiller l’actualité de près.

Le Remplaçant de l’Investissement Pinel

La France est en route vers l’adoption d’un nouveau dispositif  pinel en préparation au ministère du logement. Il s’agit du dispositif baptisé « super pinel ». Il vise à relancer l’offre de construction et est supposé remplacer la loi pinel à partir de 2023. Le dispositif prévoit réduire les avantages fiscaux :

  • 10,5% de remise pour 6 ans de location ;
  • 15% sur les 9 ans ;
  • 17,7 sur les 12 ans.

Investissement Locatif Pinel Vs Ancien

Investissement locatif pinel ou ancien Conditions d’investissement Logements éligibles Les travaux Avantages fiscales
Investissement pinel Respect des normes BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020. Situation dans une zone éligible Etre acquis après le 14-09-21, être neuf et avoir subi des travaux Le Logement Doit Etre Neuf ou en Etat Futur d’Achèvement, respect des normes environnementales en vigueur Avantageux
Investissement dans locatif dans l’ancien Idem (respect des normes, zonage…) Idem : Etre acquis après le 14-09-21, être neuf et avoir subi des travaux. Les critères d’éligibilité sont plus nombreux. Le diagnostic doit présenter des carences sur le plan de la décence et des capacités énergétiques. Mais doit remplir les critères imposés à la fin des travaux Plus avantageux : Il y’a l’avantage supplémentaire du déficit foncier

Investissement Pinel : Meilleure Alternative

De notre investissement loi pinel avis, la meilleure alternative à l’investissement  pinel est l’achat des actions d’entreprises spécialisées dans l’immobilier. Vous n’aurez pas de problèmes d’endettement. En outre, c’est un investissement flexible, à faible capital initial et sans de contrainte de durée. Les principaux avatantages d’acheter des actions de sociétés immobilières :

  • Investissement flexible : L’action fluctue avec le temps, quand le cours augmente, l’actionnaire peut vendre l’action et engranger un excellent bénéfice ;
  • Investissement à faible capital : Le prix d’achat est moins élevé et le processus d’acquisition des actions est moins achevé. En plus, vous n’êtes pas contraint d’acheter l’ensemble des actions de l’entreprise ;
  • Placement sans contrainte : Moins de responsabilités, vous n’êtes pas soumis aux revendications de créanciers de vendeur ;
  • Absence de dette : Investissez à hauteur de vos moyens sans prendre de crédit.

Conclusion

En définitive, selon notre investissement loi pinel avis, ce placement offre de nombreux avantages fiscaux. C’est pourquoi il est tant prisé et a été reconduit jusqu’en 2024. Seulement, dès 2023, le dispositif « super pinel » entrera en vigueur avec une révision à la baisse des avantages fiscaux. Vous devez d’ors et déjà songer à d’autres alternatives plus pratiques et plus rentables comme l’achat des actions d’entreprises  immobilières. Pour ce faire nous vous recommandons la plateforme eToro.

 

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Est-il possible d’investir en SCPI en pinel ?

Oui c’est possible en achetant des parts de 5000€ auprès d’une société de gestion. Mais cette opération comporte des risques et n’offre qu’un faible rendement.

Quelle est la meilleure alternative à l’investissement pinel ?

La meilleure alternative est l’achat d’actions d’entreprises spécialisés dans l’immobilier auprès des courtiers en ligne. Nous recommandons eToro car il régulé en Europe et est plus adapté à ce type de transactions.

Comment mettre fin au contrat de bail àprès l’écoulement de la période d’engagement ?

Vous pouvez résilier le bail si vous souhaitez vendre le logement. Dans ce cas, le locataire bénéficie du droit de préemption, mais sous certaines conditions. Vous pouvez aussi résilier pour louer l’appartement à un proche, mais si vous souhaitez y vivre vous-même, vous perdrez la défiscalisation.

Peut-on tranférer son bien pinel à ses enfants ?

Oui, tout à fait.

Comment déclarer son investissement pinel ?

Vous devez remplir le formulaire 2044 EB

J’ai découvert l’univers de la rédaction il y a 8 années de cela, et depuis, plus jamais cette passion ne m’a quitté. Curieux, féru de lecture dès mon plus jeune âge et doté d’une solide faculté de compréhension, je peux aujourd’hui écrire sur des sujets très variés, mes thèmes de prédilection étant la finance et la cryptomonnaie