SCPI Pinel Avis : Guide des Société Immobilières en Pinel (2021)

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Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont toujours constitués un placement immobilier très facile. Avec la loi Pinel de 2014, on parle désormais aussi de SCPI Pinel avec une défiscalisation plus ou moins intéressante. Ce dossier entend vous dire davantage sur les paramètres d’un investissement scpi pinel.

SCPI Pinel : Qu’est Que C’est ? Avis

La loi pinel a été adoptée le 1er septembre 2014 et est prorogée jusqu’en 2024. Elle permet à un investisseur d’obtenir une remise d’impôt en faisant un placement dans un logement neuf et en mettant cette acquisition en location pour une période de 6, 9 ou 12 ans. Le but recherché étant de stimuler le marché locatif dans les grandes agglomérations et les zones de tension (déterminées par décret).

 

Une SCPI Pinel est donc un investissement dans une SCPI qui offre les mêmes privilèges qu’un placement dans un bien immobilier classique. Elle est constituée de biens locatifs neufs ou réhabilités. En outre, il faut souligner que les investisseurs ici n’ont pas la possibilité de sélectionner les biens, cette charge revient à la société de gestion.

SCPI Pinel : Avantages et Inconvénients

Avantages :

  • Possibilité avec la scpi loi d’investir à partir de 5000€  : ce placement est impossible dans l’immobilier classique où il faudra débourser au moins 150 000€ ;
  • Remise de 12% du montant investi dans une scpi pour une période de 6 ans, plafonnée à 36 000€ ;
  • Reduction de 18% de la somme investie dans une scpi pour une période de 9 ans, plafonnée à 54 000€ ;
  • Remise de 21% de la somme investie dans une scpi pour une période de 12 ans, plafonnée à 63 000€.

Inconvénients :

  • Un rendement locatif plus faible : A contrario des scpi rendement, les scpi loi pinel produisent un bénéfice plus faible (2,5% en moyenne). Ceci est dû en majeur partie au type d’investissement dans lequel elles sont impliquées à savoir « le résidentiel » ;
  • Des frais d’entrée et de gestion plus élevés que les scpi de rendement: jusqu’à 11% pour les frais d’entrée et jusqu’à 12% pour les frais de gestion ;
  • Une offre plus faible : Comparativement à l’abondance dans l’immobilier locatif direct, l’offre des scpi pinel est très faible. Vous ne pouvez choisir que parmi quelques scpi seulement ;
  • Un placement moins liquide : La revente des scpi fiscales peut se faire bien après 10 ans, d’où une liquidité plus faible ;
  • Risque de moins-value à la liquidation du bien immobilier : Ce risque lié à la situation géographique de certaines scpi.

Fonctionnement SCPI Pinel

  • La souscription
  • Durée d’investissement
  • Liquidation des parts 

La Souscription

La souscription dans une scpi pinel rendement est ouverte pendant une période de 30 à 36 mois. Durant cette phase, la SCPI recueille les placements des investisseurs, investit ces fonds et s’attèle à mettre en location le patrimoine immobilier. Avant que les placements ne soient effectifs, les contributions sont rangées sur un investissement scpi à capital garanti.

Durée d’Investissement

La durée d’investissement des logements de la Pinel scpi est de 6, 9 ou 12 ans. Pendant les 2 ou 3 ans qui suivent la location, la réserve immobilière est revendue  par la société gestion. Cette opération aide à établir le coût des parts.

Liquidation des Parts

Lorsque tous les biens immobiliers sont revendus, les personnes ayant souscrits auront l’opportunité de revendre leurs parts et recouvrer un capital conforme au nombre détenu et au coût de revente du patrimoine immobilier.

Réduction d’Impôt SCPI Pinel

  • 6 ans: 12% de l’investissement
  • 9 ans: 18 % de l’investissement
  • 12 ans: 21% de l’investissement 

Avec le dispositif pinel il y’a plus d’intérêt d’investir à long terme (entre 15 et 17 ans). En effet, une scpi pinel est moins souple qu’une scpi classique. Il est donc très difficile pour un investisseur de revendre sa part de scpi avant la fin du dispositif. Le souscripteur a la possibilité de revendre ses parts scpi de gré à gré, mais avec le risque de subir une forte décote.

Avec la loi scpi pinel, vous avez droit à une réduction impôt permanente de 2% par an du montant investi pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. La remise tombe à 1% par an à partir de la 9ème année.

Exemple de Réduction d’Impôt Avec une SCPI Pinel

Dans le cas d’un bien immobilier de 300 000€ acquis en scpi pinel à raison de 8000€ le m2, la remise d’impôt s’élèverait à 300.000x 2% x 5500/8000= 4125€.

Le plafond de base de calcul de la remise scpi pinel est établit à 300 000 euros. Les souscripteurs ont la possibilité d’acheter un bien scpi pinel supérieur à 300 000€ , mais c’est 300 000 € qui est le montant considéré dans le calcul de base. En outre, vous pouvez faire l’achat de 2 logements et de parts de scpi. Cette dernière opération vous fera bénéficier d’une remise limitée à 6000 euros par an.

 

SCPI Pinel : Plafonnement des Loyers

Zones de loyers pinel Plafonds des loyers au m2
Zone A 12,59€
Zone A Bis 16,96€
Zone B1 10, 15€
Zone B2 8,82€

Rendement SCPI Pinel

En moyenne, le rendement scpi pinel va de 0% à 2,5% en fonction des dispositifs fiscaux. En cela, les meilleurs rendements reviennent à la scpi fiscal qui a un objectif de profit de 4,5%.

Il faut dire que les toutes premières rétributions des scpi pinel ne sont attribuées qu’au terme de 3 à 5 années de détention. Et dans certaines situations, il peut arriver que le montant que vous déboursé pour acquérir des parts ne soit pas totalement remboursé lors de la liquidation de la scpi. C’est pour quoi il est déconseillé d’y investir plus de 3% de son économie.

Pour sortir, retenez simplement que si l’investissement dans les scpi pinel peut s’avérer rentable,  le retour sur investissement, en dehors de la fiscalité n’est pas sûr. Dès lors, avant de vous engager dans ce type de placement, ayez en esprit que le but recherché est d’abord et avant tout la jouissance d’un avantage fiscal. Vous devez donc vous préparer à un investissement sur le long terme.

Choisir une SCPI Pinel : 5 Conseils

  • Le logement doit être nu : Il doit être neuf ou rénové et vide ;
  • Le logement ne doit pas dépasser les plafonds établis en fonction de sa situation géographique : Charges non comprises ;
  • Le logement doit pouvoir être loué à un proche du propriétaire : La condition étant que le logement n’appartienne pas au foyer fiscal du propriétaire. En plus, les plafonds et le capital du locataire doivent être respectés ;
  • Les revenus du locataire doivent être en deca des plafonds des différentes zones ;
  • Faire une estimation du rendement brut que vous pourrez en tirer en investissant : Il s’obtient en déduisant les frais de gestion, les frais d’entretien et la carence locative.

Les Meilleures SCPI Pinel de 2015 à 2020

  • Scpi pinel Amundi sélection logement
  • Scpi pinel Ciloger habitat 5
  • Scpi pinel Kyaneos denormandie

SCPI Pinel rendement Année de création Société de gestion Valeur des parts Minimum de souscription
Ciloger habitat 5 18% sur 9 ans 2015 AEW Ciloger 500,00€ 10 parts
Amundi selection logement 18% sur 9 ans 2016 Amundi immobilier 1000, 00€ 10 parts
Kyaneos denormandie 18% sur 9 ans 2020 Kyaneos asset management 1000, 00€ 10 parts

 

Investissement SCPI Pinel : Pour Qui ?

  • Préparer sa retraite
  • Se constituer un patrimoine immobilier
  • Préparer sa transmission de patrimoine
  • Diversifier ses investissements 

Préparer sa Retraite

Les investisseurs qui souhaitent préparer une retraite confortable peuvent continuer à bénéficier des revenus engrangés par la location de leur bien immobilier après que le dispositif ait été installé et que l’engagement de location soit passé. En outre, ils peuvent opter de recouvrer leurs fonds après la vente de leur bien.

Dès lors, leur placement sera amorti pendant leur retraite et ils pourront recevoir des revenus supplémentaires à leur pension de retraite.

Se Constituer un Patrimoine Immobilier

Avec la loi pinel, vous pouvez faire un placement sans contribution. Comment ca se passe, Votre acquisition sera en fait soldée par les loyers que vous allez recevoir. Ainsi, la défiscalisation dont vous bénéficierez vous permettra de créer rapidement un patrimoine sans enrôler toutes vos ressources et avec un moindre effort d’épargne.

Préparer sa Transmission du Patrimoine

L’investissement scpi pinel vous permet d’assurer le transfert de votre patrimoine et de protéger vos proches. Ainsi, le paiement de votre bien immobilier s’effectue à travers un crédit immobilier où vous souscrivez à une scpi pinel assurance vie.

Dès lors, s’il arrivait que vous décédiez ou que vous deveniez invalide, vos proches n’hériteront d’aucune dette. La raison est simple, votre bien sera soldé par l’assurance avec les loyers mensuels qui vont avec.

Diversifier ses investissements

Vous pouvez opter pour un investissement SCPI tout simplement pour diversifier votre portefeuille d’investissement et avoir plusieurs sources de revenus.

 

Risque SCPI Pinel

Les risques scpi pinel découlent de l’ensemble des contraintes qui permettent d’être éligible à la loi pinel. Voici en quelques sortes les risques encourus :

  • Menaces sur les normes énergétiques d’un ancien bien immobilier à rénover ;
  • Attention à ce que le bien soit loué directement l’année qui suit sa livraison ;
  • Risque d’être lésé par le réseau de commercialisation : Les promoteurs immobiliers font tout pour vendre rapidement les projets dont ils s’occupent, amenant ainsi les vendeurs à toucher des commissions excessives, et bottant en touche le travail d’évaluation qualitative et transparente des biens ;
  • Veiller à la stratégie de sélection du bien immobilier : Pour être certain qu’il y’aura un grand nombre de locataires ;
  • Attention au taux de remplissage : Il doit être de l’ordre de 85 à 100%

Conclusion

Au demeurant, l’investissement scpi Pinel présente des atouts certains. Cependant, c’est un véritable outil de gestion de patrimoine à long terme. Aussi il faut prendre le temps de réfléchir avant de commencer à investir.

Cependant, la SCPI Pinel est une excellente façon d’investir dans la Pierre Papier en prenant des risques mesurés pour un rendement stable et constant dans le temps. Nous vous recommandons de vous tourner vers un spécialiste des SCPI comme le Portail des SCPI afin de choisir la société la plus adaptée à votre situation.

 

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Quelle est la réduction fiscale des SCPI Pinel ?

L'investissement dans une scpi pinel offre une réduction fiscale de 18% à conditions de conserver ses parts 9 ans. En cas de revente des parts avant, les réductions fiscales perçues devront être remboursées à l'état.

Comment investir dans une SCPI PInel ?

Vous pouvez investir dans une scpi pinel en achetant des parts (5000 € minimum) via une société de gestion.

Risque d’investir dans une SCPI Pinel ?

Il existe plusieurs risques liés aux conditions même d’égibilité à la loi pinel. Ainsi, il faudra faire attention aux normes énergétiques d’un ancien bien immobilier à rénover, au taux de remplissage, à la stratégie de sélection du bien immobilier, etc.

Après des expériences en relations presses et journalisme, je propose maintenant mes qualifications en free-lance. J'ai décidé de me spécialiser dans la finance et les cryptomonaies.