La cohabitation intergénérationnelle solidaire est une solution innovante qui permet de rapprocher les générations en partageant un logement. Ce dispositif est défini par la loi Elan du 23 novembre 2018, article n° 117 codifié aux articles L 31-17 à L31-19 du code de la construction et de l’habitation (CCH).
Ce type de contrat présente de nombreux avantages, mais aussi quelques inconvénients et conditions spécifiques à respecter.
Quels sont-ils ? Quelles sont les conditions à remplir, les documents nécessaires, et les formalités liées à ce type de contrat ?
Les avantages et inconvénients fiscaux de ce type de contrat
Les avantages fiscaux
– Exonération fiscale
Les revenus perçus par le senior dans le cadre de la cohabitation intergénérationnelle solidaire peuvent être exonérés d’impôts, à condition que le loyer soit modeste et ne dépasse pas un certain plafond, qui est de 206 euros le M² en Ile de France (en 2024) et de 152 euros le M² en province ; article 35 bis I du code général des impôts (CGI).
Au-delà de ces plafonds, les loyers sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) mais avec option possible pour un régime ultra simplifié d’imposition (dans la limite de 77 700 euros en 2024) avec abattement forfaitaire de 50% pour couvrir les charges.
– Réduction de l’IFI
Pour les seniors assujettis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), la mise en location d’une partie de leur résidence principale peut permettre de réduire la base imposable.
Les inconvénients fiscaux
– Plafonnement des revenus
Pour bénéficier de l’exonération fiscale, le montant du loyer doit rester modeste, ce qui peut limiter les revenus potentiels pour le senior.
– Déclaration des revenus
Même si les revenus sont exonérés, ils doivent être déclarés aux impôts, ce qui ajoute une formalité administrative.
Quelles sont les conditions à remplir pour contracter ?
Pour le senior
- Condition d’âge : il doit avoir au moins 60 ans.
- Propriétaire ou locataire : le senior peut être propriétaire ou locataire de son logement. S’il est locataire, il doit informer son bailleur de son intention de sous-louer une partie de son logement.
- Nécessité d’un logement adapté : celui-ci doit disposer d’une chambre libre et il doit être adapté à la cohabitation (cf : arrêté du 13 janvier 2020).
Pour le jeune
- Condition d’âge : le jeune doit avoir moins de 30 ans.
- Condition d’engagement : le jeune doit s’engager à offrir une présence bienveillante et à réaliser de menus services en contrepartie d’un loyer modeste.
Quels documents remplir ?
- Le « contrat de cohabitation » : il s’agit d’un contrat écrit qui doit préciser les modalités de la cohabitation, les engagements réciproques, et le montant du loyer.
- Une déclaration aux impôts : le senior doit déclarer les revenus perçus dans le cadre de ce contrat.
Quelle est la durée du « contrat de cohabitation » ?
La durée du contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire est librement déterminée par les deux parties. Cependant, il est recommandé de prévoir une durée minimale pour assurer une certaine stabilité.
Quelles sont les formalités de sa résiliation ?
- Nécessité d’un préavis : un préavis d’un mois est généralement appliqué.
- Exposé des motifs de résiliation : le contrat peut être résilié pour divers motifs, tels que le non-respect des engagements ou des conditions de vie devenues incompatibles.
Enregistrement et rédaction notariale du « contrat de cohabitation »
- Enregistrement aux impôts : l’enregistrement aux impôts du contrat est inutile, cependant les revenus doivent être déclarés.
- Rédaction notariale du contrat : il n’a pas besoin d’être notarié, mais il est recommandé de le faire pour plus de sécurité juridique.
Sous-location par un senior locataire
Un senior locataire peut sous-louer une partie de son logement à un jeune dans le cadre d’un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire, à condition de respecter les conditions suivantes :
- En informer le bailleur : le senior doit informer son bailleur de son intention de sous-louer.
- Respecter le bail : la sous-location doit respecter les termes du bail principal.
Comment sont imposés les gains annuels ?
Les gains annuels perçus par le senior dans le cadre de ce type de contrat sont soumis à l’impôt sur le revenu, mais peuvent bénéficier d’une exonération si le loyer est modeste et ne dépasse pas un certain plafond (voir supra).
Conclusion
La cohabitation intergénérationnelle solidaire offre une solution avantageuse pour les seniors et les jeunes, en favorisant le lien social et en apportant des bénéfices financiers et pratiques, répondant à un mode de vie, plus qu’à un mode d’occupation. Cependant, il est essentiel de bien comprendre les conditions et les formalités pour en tirer pleinement parti.
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Didier Brochon
Rédacteur Expert en Fiscalité
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