Comment investir dans l’immobilier en 2020 ? Guide et conseils pour réussir

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L’investissement immobilier est sans doute le moyen le plus connu de placer de l’argent. Il existe de nombreux moyens pour investir dans l’immobilier, et il est parfois difficile de savoir quelle est la méthode qui convient le mieux à votre situation.

Dans ce guide, nous allons donc vous détailler comment investir dans l’immobilier en 2020, les différents moyens pour investir, et nous vous expliqueront également pourquoi investir dans l’immobilier en détaillant les avantages et inconvénients de ce type de placement.

Comment investir dans l’immobilier en 2020?

La maniere la plus simple d’investir dans l’immobilier en 2020 est d’investir dans l’immobilier pierre-papier. Pour le faire, suivez ces pas:

  • Ouvrez un compte avec le broker eToro
  • Déposez des fonds
  • Choisissez votre investissement immobilier pierre-papier (vous pouvez acheter des actions de REIT, d’entreprises de construction, ou des ETF basés sur ce type d’actions).
  • Cliquez sur « Actions » dans le tableau de recherche eToro
  • Sélectionnez votre action
  • Cliquez sur «acheter»
  • Sélectionnez le montant d’actions à acheter,  le Stop Loss et Limites d’Achat
  • Cliquez sur « Placer un ordre »

Qu’est-ce que le marché immobilier?

Investissement ImmobilierLe marché immobilier désigne les biens immobiliers résidentiels ou commerciaux qui peuvent être loués, achetés ou vendus. On parle souvent d’ « acheter de la pierre » en France lorsque l’on souhaite investir son argent dans l’immobilier.

Nous rentrerons dans les détails plus loin dans ce guide, mais nous pouvons d’ores et déjà souligner que l’avantage principale de l’investissement immobilier est la relative sécurité. En effet, un bien immobilier aura toujours une valeur et une utilité, contrairement à une action dont la valeur peut tomber à zéro si la société fait faillite.

L’autre avantage est l’effet de levier obtenu via les crédits immobiliers. En effet, on l’apport pour un achat immobilier représente généralement une fraction de la valeur du bien, le reste étant prêté par une banque.

Investir dans l’immobilier, pour qui ?

Si le schéma classique de l’investissement immobilier consiste à utiliser un apport pour obtenir un crédit, et acheter un bien puis le louer ou attendre qu’il prenne de la valeur et le revendre, il existe en réalité de nombreux autres moyens d’investir dans l’immobilier. Il est même possible d’investir dans l’immobilier sans apport.

Investir dans l’immobilier est donc accessible à tous. Il suffit de choisir la méthode qui convient le mieux à vos attentes et à vos moyens.

Catégories d’investissements immobiliers

Investir dans l’immobilier n’est pas aussi simple qu’investir en bourse. Cependant, ce n’est pas aussi compliqué que vous ne le pensez si vous suivez quelques étapes simples.

Avant de commencer, vous devez être conscient des différentes catégories et types d’investissements immobiliers.

On peut distinguer 3 grandes catégories d’investissements immobiliers :

  • L’immobilier de jouissance: Acheter une résidence principale ou une résidence secondaire :
  • L’immobilier locatif classique: Acheter un bien et le louer, dans le neuf ou l’ancien
  • L’immobilier pierre-papier: Acheter des produits financiers basés sur l’immobilier comme les SCPI, SIIC et REIT, actions de construction ou via Les ETF spécialisés sur l’immobilier :

C’est cette dernière option (investir dans la pierre papier) qui est la plus pratique pour les investisseurs et qui sera le coeur du guide ci-dessous.

Comment investir dans l’immobilier facilement? L’immobilier pierre-papier

Acheter un bien immobilier et le louer est définitivement une opération lourde qui demande du temps, et surtout d’importants capitaux. Cependant, ce n’est pas le seul moyen d’investir dans l’immobilier. Il existe en effet plusieurs autres méthodes pour placer votre argent dans l’immobilier, sans pour autant avoir besoin d’un capital conséquent.

C’est ce que permet de faire l’investissement dit « pierre-papier », qui consiste à acheter des titres, comme des actions, liés au marché immobilier.

La plupart des gens ont en tête les SCPI lorsque l’on parle d’investissement pierre-papier, mais cette méthode présente plusieurs inconvénients par rapport aux solutions que nous aborderons dans cette section : Les REIT, les actions de construction, et les ETF spécialisés.

eToro : investissez dans la pierre-papier sans commissions

logo etoro

Le meilleur moyen d’investir facilement dans l’immobilier pierre-papier via la bourse est de le faire avec le courtier eToro.

eToro est un courtier en ligne de premier plan qui est l’un des principaux leaders du marché, et qui affiche plusieurs caractéristiques uniques, notamment :

  • Plateforme de trading très facile à prendre en main
  • Achat d’actions dans le secteur de construction au compte sans commissions ou avec levier via CFD
  • Solide régulation et sécurité financière
  • Large choix d’actions et d’ETF liés au secteur immobilier

Notez que le broker en ligne eToro propose un choix très vaste pour chacun de ces types d’investissement immobilier pierre-papier y compris:

1. Les SIIC et REIT

Les Real Estate Investment Trusts (REIT) sont des sociétés qui investissent dans divers biens immobiliers, allant des immeubles de bureaux aux appartements et aux immeubles de stockage.

Et bien qu’il arrive que ces action surperforment les indices majeurs, les gens n’investissent pas habituellement dans les REIT pour battre les moyennes du marché boursier.

Ils y investissent en effet pour en tirer un revenu, car selon la loi, les sociétés de placement immobilier doivent verser au moins 90 % de leurs bénéfices nets sous forme de dividendes. La moyenne des REIT de l’indice FTSE offre un rendement en dividendes de 3,6 %, ce qui rend ces actions particulièrement attractives en termes de revenus dans la période actuelle de taux zéro.

Et bien que les REIT soient techniquement des actions, elles n’évoluent pas toujours dans la même direction que le marché en général. Et leur rendement en dividendes supérieur à la moyenne est un bon abri en cas de récession. Pour acheter des REIT et SIIC, la procédure et les intermédiaires sont exactement les même que pour acheter des actions classiques.

Quelques exemples de REIT et SIIC
  • Equinix
  • Digital Realty Trust
  • American Tower Corp.
  • Prologis
  • Mercialys
  • Unibail-Rodamco
  • Tour Eiffel
  • Carmila

Notez que certaines de ces actions peuvent être achetées sans commissions auprès du broker en ligne eToro.

Avantages et inconvénients des REIT et SIIC

Avantages

Inconvénients

  • Placement très liquide
  • Frais de transaction faibles, parfois gratuits (frais de courtage)
  • Pas de gestion locative ou de recherche de locataires
  • Possibilité d’avantages fiscaux en achetant via un PEA
  • Gains en dividendes et en capital
  • Investissement très facile (auprès de brokers en ligne)
  • Fiscalité élevée hors PEA
  • Risque de marché
  • Impossible de souscrire à un emprunt immobilier pour acheter

 

 

2. Des actions du secteur de la construction

Un autre moyen détourné d’investir dans l’immobilier est d’investir en amont, dans le secteur de la construction. Après tout, si le marché immobilier se porte bien, il y a de bonnes chances pour l’activité des entreprises du secteur de la construction soit également au beau fixe.

L’industrie de la construction se compose de trois secteurs primaires :

  • L’infrastructure : Les projets de travaux publics comme les autoroutes, les ponts et les chemins de fer.
  • L’industrie : Structures et installations spécialisées telles que les raffineries, les usines et les centrales électriques.
  • Les bâtiments : Comprend deux sous-secteurs :
    • Bâtiments résidentiels : Maisons, généralement pour les familles individuelles, mais aussi les résidences multifamiliales comme les immeubles d’appartements.
    • Bâtiments non résidentiels/commerciaux : Les commerces de détail, comme les centres commerciaux linéaires et les magasins indépendants, ainsi que les immeubles de bureaux, les hôpitaux et les écoles.

Contrairement aux actions REIT, les valeurs de la construction peuvent être cycliques et parfois volatiles. Mais elles offrent également aux investisseurs un accès aux facteurs de demande macroéconomiques à long terme. Les différentes actions évoquées ici représentent différentes façons pour les investisseurs de tirer parti de la construction à divers titres, et sont stratégiquement alignées sur les forces économiques à long terme.

Ces entreprises devraient maintenir leur rentabilité et le versement de dividendes dans toutes les circonstances économiques, sauf les pires. La plupart offrent de plus des rendements de dividende décents.

10 actions populaires du secteur de la construction :

Retrouvez ci-dessous une sélection de 10 actions du secteur de la construction:

  • Sherwin-Williams (SHW)
  • Deere & Company (DE)
  • Johnson Controls (JCI)
  • Williams-Sonoma (WSM)
  • Home Depot (HD)
  • Lowe’s Companies (LOW)
  • Whirlpool (WHR)
  • Leggett & Platt (LEG)
  • Caterpillar (CAT)
  • Fluor Corporation (FLR)

Notez que ces 10 actions peuvent être achetées au comptant ou en CFD avec effet de levier chez le broker en ligne eToro.

Avantages et inconvénients

Avantages

Inconvénients

  • Forte liquidité
  • Frais de transaction faibles
  • Pas de gestion locative ou de recherche de locataires
  • Gains en dividendes et en capital
  • Investissement très facile (auprès de brokers en ligne)
  • Investissement en amont du marché immobilier
  • Fiscalité élevée hors PEA
  • Risque de marché
  • Impossible de souscrire à un emprunt immobilier pour acheter
  • Exposition indirecte au marché immobilier

 

 

3. ETF spécialisés sur l’immobilier

Les ETF sont des fonds côtés en temps réel, et peuvent être échangés comme des actions classiques. Il s’agit en réalité de paniers d’actions thématiques.

La plupart des ETF spécialisés sur l’immobilier rassemblent des actions REIT. Le principal avantage par rapport à acheter directement des actions REIT est donc la diversification, puisqu’en achetant un ETF, vous répartissez automatiquement votre investissement sur plusieurs actions.

10 exemples d’ETF spécialisés sur l’immobilier

Retrouvez ci-dessous 10 exemples d’ETF spécialisés sur l’immobilier et la construction disponibles chez eToro :

  • Vanguard Real Estate Index Fund
  • Schwab US REIT ETF
  • iShares U.S. Real Estate ETF
  • Real Estate Select Sector SPDR Fund
  • iShares Cohen & Steers REIT ET
  • iShares Core U.S. REIT ETF
  • SPDR Dow Jones REIT ETF
  • Fidelity MSCI Real Estate Index ETF
  • iShares Mortgage Real Estate ETF
  • JPMorgan BetaBuilders MSCI US REIT ETF
Avantages et inconvénients

Avantages

Inconvénients

  • Forte liquidité
  • Diversification
  • Frais de transaction faibles
  • Pas de gestion locative ou de recherche de locataires
  • Gains en dividendes et en capital
  • Investissement très facile (auprès de brokers en ligne)
  • Possibilité d’ETF mêlant REIT et actions de construction
  • Fiscalité élevée hors PEA
  • Risque de marché
  • Aucune possibilité de financement par emprunt immobilier

 

 

Comment investir dans l’immobilier pierre-papier avec eToro: tutoriel

Comme nous l’avons souligné au début de ce guide, les méthodes d’investissement immobilier les plus pratiques sont les REIT, les actions de construction et les ETF spécialisés sur l’immobilier. Tous ces instruments étant disponibles chez le broker en ligne eToro. Nous vous proposons ci-dessous un tutoriel complet étape par étape et effectuer votre premier investissement immobilier pierre-papier.

Etape 1 : Ouvrir un compte de trading eToro

Rendez-vous sur la plateforme eToro en suivant ce lien. Vous devrez renseigner vos informations personnelles et choisir votre nom d’utilisateur et votre mot de passe. Validez les conditions générales et la politique de confidentialité. Cliquez ensuite sur « Créer un compte ».

Etape 2 : Vérifiez votre compte

Pour vérifier le compte, cliquez sur « Compléter profil » en haut à gauche de la plateforme eToro.

Vous devrez répondre à de nombreuses questions relatives à votre expérience, et vos attentes en ce qui concerne l’investissement et le trading. Il s’agit d’une obligation légale pour tous les brokers en ligne régulés.

Terminez ensuite en téléchargeant une copie d’un document d’identité.

Etape 3 : Déposez des fonds pour investir

Votre compte eToro est désormais ouvert, il ne vous reste plus qu’à déposer de l’agent pour pouvoir acheter des actions REIT ou des actions de construction.

Cliquez sur « Dépôt de fonds » en bas à gauche de la plateforme. Choisissez le montant du dépôt à effectuer, la devise du dépôt et la méthode de paiement que vous souhaitez utiliser.

Cliquez ensuite sur le bouton « Soumettre ».

Etape 4 : Choisissez votre investissement immobilier pierre-papier

Vous pouvez maintenant passer à l’action et acheter des actions de REIT, d’entreprises de construction, ou des ETF basés sur ce type d’actions.

En cliquant « Actions » en haut de l’écran, vous dévoilerez toutes les actions disponibles chez le broker eToro, classées par secteur d’activité.

2 choix s’offrent à vous : rechercher les valeurs qui vous intéressent dans la liste et cliquer sur « Acheter », ou taper le nom de l’action dans la barre de recherche en haut de l’écran, et cliquer sur « Investir » en face du nom des actions sur lesquelles vous souhaitez placer votre argent.

Il vous faudra ensuite choisir soir le montant alloué à cette opération, soit la quantité d’actions à acheter. Des ordres conditionnels, des stops de protection et des limites pour encaisser les gains automatiquement sont également proposés.

Pour valider l’achat, cliquez sur « Placer un ordre ».

etoro vanguard

 

Autres méthodes pour investir dans l’immobilier

Les REIT, actions de construction et les ETF contenant ce type de titres sont donc les meilleurs moyens d’investir sur l’immobilier rapidement, facilement, avec une mise de départ minime, et le tout 100% en ligne.

Cependant, il reste également intéressant de se renseigner sur les méthodes plus classique pour investir dans l’immobilier.

1. Achat de résidence principale ou secondaire

L’achat de résidence principale ou secondaire fait partie de la catégorie d’investissement immobilier de jouissance. Cela signifie que le but premier est de profiter vous-même de ce bien immobilier.

Cela apporte deux types de gains financiers : L’économie effectuée sur les loyers que vous n’aurez plus à payer en étant propriétaire, et la hausse de la valeur du bien immobilier au fil des années. Pour une résidence secondaire, il est également possible de générer des revenus via la location saisonnière, en louant le bien lorsque vous ne l’occupez pas.

Cependant, le choix de la résidence principale ou secondaire ne dépendra pas que de facteurs financiers, puisque vous devrez aussi vous y sentir bien, et choisir une localisation adaptée à votre vie quotidienne (résidence principale) ou à vos préférences en termes de lieux de villégiature (résidence secondaire).

Il faut par ailleurs prendre en compte les potentiels coûts de rénovation, les frais de notaire, les coûts d’entretien, ainsi que la taxe foncière.

Avantages et inconvénients

Consultez ci-dessous le résumé des points forts et des points faible de l’investissement immobilier dans les résidences secondaires ou principales.

Avantages

Inconvénients

  • Economies de loyer (résidence principale)
  • Economies de locations de vacances (résidence secondaire)
  • Possibilité de location saisonnière (résidence secondaire)
  • Appréciation de la valeur du bien immobilier
  • Frais d’entretien du bien immobilier
  • Taxes foncières
  • Gestion locative en cas de location de résidence secondaire
  • Apport initial important souvent nécessaire
  • Frais de notaire
  • Investissement très peu liquide

2. L’investissement locatif classique

crise immobilièreL’investissement locatif consiste à acheter un bien pour le louer, et ainsi percevoir un rendement régulier avec le paiement des loyers. Le principal inconvénient est que cela demande un important investissement personnel. En effet, vous êtes responsable des achats de vos biens immobiliers, de la gestion locative (visites, états des lieux, régularisations de charges, assemblées générales, etc.), des déclarations fiscales, de l’entretien et des travaux.

Il existe aussi plusieurs risques, comme la dégradation du bien, les loyers impayés, l’absence de locataires, le baisse du marché local, etc.

Les options sont par ailleurs nombreuses : location nue ou meublée ? Défiscaliser ou non ? Via une société (SCI) ou en nom propre ? Il faut bien se renseigner pour réaliser le meilleur montage, le plus adapté à votre situation, car l’optimisation fiscale est primordiale pour la rentabilité de votre investissement immobilier.

Location nue ou meublée ?

Par défaut si on ne choisit aucun dispositif fiscal, on fait de la location nue. Dans ce cas, la fiscalité est assez lourde. L’imposition se base sur une assiette de 70 % des revenus fonciers après un abattement forfaitaire de 30 %, ou au choix sur une assiette des revenus fonciers diminuée des frais réels. Le taux d’imposition peut monter jusqu’à 45 % de cette assiette, selon votre tranche marginale d’imposition (TMI). Il faut également tenir compte des 17,2 % de prélèvements sociaux à ajouter. Pour résumer, la location nue présente de nombreux inconvénients fiscaux

Les avantages fiscaux de l’investissement locatif neuf et ancien

Il existe deux principaux dispositifs fiscaux immobilier en France. Le dispositif Pinel, pour l’immobilier neuf, et le dispositif Denormandie, pour l’immobilier ancien, pour lesquels il faut respecter certaines conditions. Cependant, il est aussi possible de défiscaliser via l’immobilier grâce au statut LMNP pour les locations meublées. Examinons ces différents dispositifs fiscaux.

La location meublée (statut LMNP) pour effacer l’impôt sur les revenus locatifs

Le régime fiscal de la location meublée est généralement plus avantageux, via ce que l’on appelle la location meublée non professionnelle (LMNP). Avec ce statut, les revenus locatifs sont imposés au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). On peut choisir un abattement forfaitaire de 50 % des revenus locatifs ou les frais réels. Il est possible dans ce cas d’obtenir une assiette d’imposition presque nulle en comptant l’amortissement !

Un inconvénient est qu’il faudra vous occuper de meubler le bien, mais en contrepartie, le loyer facturé sera plus élevé que pour une location nue. Un autre avantage est la gestion plus souple, puisque les baux meublés affichent une dirée de 1 an, contre 3 ans pour le non meublé.

Avantages et inconvénients

Consultez ci-dessous le résumé des points forts et des points faible de l’investissement immobilier locatif.

Avantages

Inconvénients

  • Appréciation du Capital
  • Revenus réguliers
  • Possibilité d’investir sans apport
  • Sécurité de l’investissement
  • Avantages fiscaux
  • Risque de vacances locatives
  • Risque de loyers impayés
  • Investissement très peu liquide
  • Risque de baisse du marché immobilier

 

3. Les SCPI

SCPILes sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) existent depuis plus de 40 ans en France. Il existe environ 200 SCPI différentes. On peut trouver des SCPI de rendement, des SCPI de plus-value et des SCPI de défiscalisation.

Malgré le fait qu’il existe différents types de SCPI le fonctionnement est relativement similaire. En gros, cela consiste à investir dans un parc immobilier et non dans un bien précis.

La société de gestion qui gère la SCPI va collecter des fonds auprès d’investisseurs. Puis, elle procédera à une sélection d’actifs ou « parc immobilier » rentrant dans les statuts de la SCPI c’est-à-dire correspondant à la stratégie suivie. La SCPI gère tout, du locataire, au paiement des charges en passant par la collecte des loyers, la réalisation de travaux, etc.

L’investisseur possède donc des parts représentant sa participation dans le parc immobilier. Il reçoit en contrepartie un prorata des loyers versés. Par ailleurs, avec un marché immobilier haussier, il bénéficie aussi de la revalorisation du parc au fil du temps avec un accroissement de la valeur de sa part.

On notera que la performance moyenne des SCPI en 2019 a été de 5,60 % (4,40 % de rendement sur loyer + 1,20 % de revalorisation des prix).

Enfin, notons que l’on peut investir en SCPI en assurance vie ou se faire accompagner par un courtier spécialisé en SCPI, à ne pas confondre avec les courtiers en bourse.

Avantages et inconvénients

Consultez ci-dessous le résumé des points forts et des points faible de l’investissement immobilier dans les SCPI.

Avantages

Inconvénients

  • Investissement minimum faible (500 euros)
  • Possibilité d’obtenir des prêts immobiliers pour acheter des SCPI
  • Mutualisation des risques sur plusieurs biens immobiliers
  • Pas de gestion locative ou de recherche de locataires
  • Une rentabilité stable et élevée
  • Investissement hautement réglementé par l’AMF
  • Pas de garantie du capital
  • Frais de sortie (vente) très élevés, jusqu’à 10%
  • Investissement à long terme obligatoire pour amortir les frais de sortie
  • Moins liquide que les REIT
  • Pas de SCPI proposées chez les brokers en ligne

Tableau récapitulatif des différentes méthodes d’investissement immobilier

Résumons ci-dessous sous forme de tableau les spécificités de tous les types d’investissements immobiliers que nous avons pu étudier dans ce guide.

REIT

Actions de construction ETF Immobiliers

Immobilier classique

Minimum à investir 100 Euros 100 Euros 100 Euros Environ 50.000 euros
Frais Frais d’ordre, souvent gratuit Frais d’ordre, souvent gratuit Frais d’ordre, souvent gratuit Frais de notaire : 7-8%
(neuf = 2-3%)
Crédit possible ? Non, mais effet de levier possible Non, mais effet de levier possible Non, mais effet de levier possible Oui, avec un apport conséquent
Fiscalité Taxe forfaitaire de 30% sur les gains Taxe forfaitaire de 30% sur les gains Taxe forfaitaire de 30% sur les gains Taxe d’habitation
Liquidité Très forte, vente de REIT en 1 clic Très forte, vente d’actions en 1 clic Très forte, vente d’ETF en 1 clic Très faible, plusieurs mois pour vendre un bien
Rendement 6-7% de rendement du dividende, et appréciation de l’action 4-5% de rendement du dividende, et hausse de l’action 5-6% de rendement des dividendes et hausse de l’ETF Economie de loyer et appréciation de la valeur du bien. Possible location saisonnière pour les résidences secondaires
Risques Risque de moinsvalue. Risque de moins value. Risque de moins value. Risque de baisse de la valeur du bien, risque de vacance locative, loyers impayés, dégradations du bien.

 

Combien d’argent peux-je gagner en investissant dans l’immobilier  ?

calculs immobiliers

Si vous choisissez d’investir dans l’immobilier classique, l’argent que vous gagnerez dépendra des loyers que vous facturerez pour la location de votre bien, et de l’évolution de la valeur du bien au fil du temps.

Pour l’immobilier pierre-papier, le principe est le même. On touche en effet des revenus via les dividendes, tandis que les titres eux-mêmes peuvent voir leur valeur augmenter.

Combien d’argent gagner en achetant des titres immobilier au comptant ?

Selon les statistiques communément admises, la moyenne de rendement annuel dividende compris des actions REIT est supérieure à 10%.

Cela signifie qu’un investissement de 1000 euros dans des actions REIT vaudra théoriquement 1100 euros au bout d’un an.

Des performances encore plus intéressantes avec l’effet de levier ?

Cela peut paraitre peu, mais il s’agit ici d’un exemple d’achat au comptant, sans effet de levier.

Avec un effet de levier modeste de 5, une mise de 1000 euros vous permet d’acheter pour 5000 euros d’action. Sur un tel montant, une hausse de 10% représente un gain de 500 euros, soit une performance de +50% par rapport à votre investissement initial de 1000 euros.

Immobilier ou investissement boursier? Quel est le meilleur placement ?

Lorsqu’il s’agit d’investir ses économies, l’immobilier et la bourse sont les deux choix les plus évidents. Et bien qu’il soit conseillé, dans la mesure du possible, de diversifier ses investissements entre bourse et immobilier, le tableau ci-dessous devrait vous permettre de définir si c’est l’investissement boursier ou l’investissement immobilier qui convient le mieux à vos attentes et à vos capacités d’investissement.

Investissement immobilier

Investissement boursier

Rendements Perception de loyers mensuels Dividendes
Gains en capital Progression généralement régulière du marché immobilier. Les actions peuvent voir leur valeur chuter fortement pendant les crises.
Risques Risque de non paiement des loyers, risque limité de baisse de la valeur du bien immobilier. Risque de perdre la totalité du capital.
Liquidité Très faible liquidité, plusieurs mois pour vendre un bien et accéder à l’argent. Forte liquidité, il suffit de vendre les actions et de transférer les fonds sur votre compte bancaire, le tout en moins d’une journée généralement.
Fiscalité Possibilité de défiscalisation totale des revenus locatifs. Plus values taxées à 30% en France.
Frais de transaction Elevés, notamment aves les frais de notaire. Faibles, et parfois nul avec des courtiers sans commission comme eToro.
Effet de levier Oui, via le crédit immobilier Oui, via le trading sur marge et les produits dérivés
Miser sur la baisse Impossible de miser à la baisse sur l’immobilier Possibilité de vendre à découvert des actions.

 

Globalement l’investissement boursier présente donc davantage de points forts que l’investissement immobilier classique. Toutefois, comme nous n’avons vu tout au long de ce guide, les REIT, actions de construction et ETF sur l’immobilier permettent de combiner les avantages de la bourse, et de l’immobilier.

5 conseils pour bien investir dans l’immobilier

Avant de terminer ce guide, nous vous proposons 10 conseils pour bien investir dans l’immobilier, en partant des conseils de bons sens les plus basiques jusqu’aux conseils techniques plus spécifiques à l’investissement immobilier.

Définissez vos objectifs

Comme pour tout investissement, il faut connaitre vos objectifs lorsque vous vous lancez dans un investissement immobilier.

Etes vous intéressé par une revente rapide et des gains en capital ? Avez-vous plutôt pour objectif de toucher des revenus locatifs sur le long terme ? Ou votre objectif est-il essentiellement la défiscalisation ? Souhaitez-vous meubler ou non ?

Avez-vous une mise de départ suffisamment importante pour l’immobilier classique ou est-il préférable que vous vous tourniez vers l’investissement pierre-papier?

Etudiez bien toutes les options disponibles

Il existe de nombreux REIT, de nombreuses actions de construction aux profils très différents, et encore plus d’ETF spécialisés sur le marché immobilier. Or, toutes les options ne se vallent pas. Vous devrez donc effectuer des recherches poussées pour choisir les meilleurs titres à acheter pour investir sur l’immobilier. Cela passera par l’étude des activités des société concernées, des biens qu’elles gèrent, de la composition des ETF. Il sera également intéressant d’étudier les options disponibles du point de vue de l’analyse technique, avec des techniques qui vous aideront à savoir si une action est intéressantes à acheter, mais aussi et surtout de savoir si c’est le bon moment pour l’acheter.

Choisissez bien votre courtier

Si comme la plupart des investisseurs immobilier vous choisissez de vous tourner vers l’investissement pierre-papier, via des actions et titres financiers liés à l’immobilier, vous devrez vous tourner vers un broker en ligne pour ouvrir un compte, effectuer un dépôt, et acheter ces titres. Or, le choix d’un broker en ligne est une tâche délicate. Il existe en effet de nombreux critères à prendre en compte, avec en premier lieu la sécurité et la régulation, mais aussi les frais, la plateforme de trading, et les services additionnels offerts par le site de trading.

Diversifiez vos investissements

Enfin, comme pour tout placement, nous vous conseillons de diversifier vos investissements immobiliers. Cela peut passer par l’achat de plusieurs petites surfaces dans différents emplacements plutôt qu’un seul bien immobilier pour l’immobilier classique. Pour l’immobilier pierre-papier, cela consistera à répartir votre investissement sur plusieurs actions REIT et/ ou de construction, ou à vous tourner vers les ETF, intrinsèquement diversifiés puisque “contenant” plusieurs actions différentes. Dans la mesure où vous aurez accès à de nombreux produits financiers chez les brokers en ligne, vous pourrez aussi envisager de vous diversifier sur la même plateforme sur d’autres marchés tels que les matières premières ou les crypto-monnaies.

Suivez l’actualité du secteur immobilier

Choisir ses investissement n’est que la première étape. Il faut ensuite les suivre, pour savoir effectuer les bonnes rotations de portefeuille. Une action intéressante aujourd’hui ne le sera peut-être plus dans 3 mois. Ainsi, il est important de suivre l’actualité du marché immobilier et des sociétés immobilières qui composent votre portefeuille, pour savoir si vous devez abandonner certains de vos investissement pour ouvrir de nouvelles positions plus judicieuses.

Conclusion : Faut-il investir dans l’immobilier en 2020?

L’immobilier est définitivement un placement attrayant, qui semble moins risqué que l’investissement boursier classique sur de nombreux points. Et bien que l’investissement locatif classique ne soit pas à la portée de tous, compte tenu de l’apport nécessaire pour obtenir un crédit immobilier, il reste possible d’investir dans l’immobilier avec la pierre-papier, notamment avec les REIT, les actions du secteur de la construction, et les ETF spécialisés sur l’immobilier.

L’investissement immobilier devrait donc être pris en compte par tous les types d’investisseurs dans le cadre d’une gestion patrimoniale globale, en complément des investissements boursiers.

En effet, les avantages et inconvénients de la bourse et de l’immobilier sont très différents, et les deux types d’investissements ont tendance à se compléter. Par ailleurs, il est possible de cumuler les avantages de l’immobilier et de la bourse avec l’investissement pierre-papier.

Enfin, avec des taux à zéro un peu partout dans le monde, et surtout en Europe, et donc des crédits peu chers, le marché immobilier devrait continuer à être stimulé par les acheteurs, et les perspectives d’avenir semblent donc définitivement favorables.

Comme nous l’avons vu au cours de ce guide, le meilleur choix pour acheter des titres financiers liés à l’immobilier est eToro, avec un large choix de REIT, d’actions du secteur de la construction et d’ETF spécialisés sur l’immobilier.

Questions fréquentes

Quel est le meilleur investissement immobilier ?

Cela dépend de nombreux facteur, et surtout de votre situation. Avec un petit capital, mieux vaut se diriger vers la pierre-papier, car l’investissement immobilier classique demande la plupart du temps un apport important pour pouvoir bénéficier d’un crédit immobilier.

Qu’est-ce que la « pierre-papier » ?

La pierre papier désigne les investissements immobiliers sans avoir besoin de détenir un bien immobilier. Cela passe par l’achat de parts de SCPI, l’achat d’actions de sociétés foncières, ou encore le crowdfunding immobilier.

Quels sont les avantages fiscaux de l’investissement immobilier ?

Plusieurs dispositifs fiscaux permettent de défiscaliser tout ou partie des gains générés avec vos investissements immobilier, par exemple les dispositifs Pinel et Denormandie.

Investir dans l’immobilier est-il plus risqué que d’investir en bourse ?

Dans la mesure où un bien immobilier vaudra toujours quelque chose, et que la valeur d’une action peut descendre à zéro, on peut considérer que l’investissement immobilier est moins risqué que l’investissement boursier.

Quel est le meilleur courtier pour acheter des actions foncières ?

Un des meilleurs brokers en ligne pour acheter des actions en CFD ou au comptant est eToro, qui présente notamment des frais très compétitifs.

Quel est le rendement de l’investissement locatif ?

Le rendement moyen de l’investissement locatif en France est de 6% annuel environ. Cependant, à ce rendement s’ajoute la hausse de la valeur du bien immobilier au fil du temps. Il est ainsi courant de doubler la mise au bout de 10 ans en investissement immobilier.