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Aspects fiscaux du contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire

La cohabitation intergénérationnelle solidaire est une solution innovante qui permet de rapprocher les générations en partageant un logement. Ce dispositif est défini par la loi Elan du 23 novembre 2018, article n° 117 codifié aux articles L 31-17 à L31-19 du code de la construction et de l’habitation (CCH).

Ce type de contrat présente de nombreux avantages, mais aussi quelques inconvénients et conditions spécifiques à respecter.

Quels sont-ils ? Quelles sont les conditions à remplir, les documents nécessaires, et les formalités liées à ce type de contrat ?

Les avantages et inconvénients fiscaux de ce type de contrat

Les avantages fiscaux

– Exonération fiscale 

Les revenus perçus par le senior dans le cadre de la cohabitation intergénérationnelle solidaire peuvent être exonérés d’impôts, à condition que le loyer soit modeste et ne dépasse pas un certain plafond, qui est de 206 euros le M² en Ile de France (en 2024) et de 152 euros le M² en province ; article 35 bis I du code général des impôts (CGI).

Au-delà de ces plafonds, les loyers sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) mais avec option possible pour un régime ultra simplifié d’imposition (dans la limite de 77 700 euros en 2024) avec abattement forfaitaire de 50% pour couvrir les charges.

Réduction de l’IFI  

Pour les seniors assujettis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), la mise en location d’une partie de leur résidence principale peut permettre de réduire la base imposable.

Les inconvénients fiscaux

Plafonnement des revenus

Pour bénéficier de l’exonération fiscale, le montant du loyer doit rester modeste, ce qui peut limiter les revenus potentiels pour le senior.

Déclaration des revenus  

Même si les revenus sont exonérés, ils doivent être déclarés aux impôts, ce qui ajoute une formalité administrative.

contrat cohabitation solidaire

Quelles sont les conditions à remplir pour contracter ?

Pour le senior

  • Condition d’âge : il doit avoir au moins 60 ans.
  • Propriétaire ou locataire : le senior peut être propriétaire ou locataire de son logement. S’il est locataire, il doit informer son bailleur de son intention de sous-louer une partie de son logement.
  • Nécessité d’un logement adapté : celui-ci doit disposer d’une chambre libre et il doit être adapté à la cohabitation (cf : arrêté du 13 janvier 2020).

Pour le jeune

  • Condition d’âge : le jeune doit avoir moins de 30 ans.
  • Condition d’engagement : le jeune doit s’engager à offrir une présence bienveillante et à réaliser de menus services en contrepartie d’un loyer modeste.

Quels documents remplir ?

  • Le « contrat de cohabitation » : il s’agit d’un contrat écrit qui doit préciser les modalités de la cohabitation, les engagements réciproques, et le montant du loyer.
  • Une déclaration aux impôts : le senior doit déclarer les revenus perçus dans le cadre de ce contrat.

Quelle est la durée du « contrat de cohabitation » ?

La durée du contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire est librement déterminée par les deux parties. Cependant, il est recommandé de prévoir une durée minimale pour assurer une certaine stabilité.

Quelles sont les formalités de sa résiliation ?

  • Nécessité d’un préavis : un préavis d’un mois est généralement appliqué.
  • Exposé des motifs de résiliation : le contrat peut être résilié pour divers motifs, tels que le non-respect des engagements ou des conditions de vie devenues incompatibles.

Enregistrement et rédaction notariale du « contrat de cohabitation »

  • Enregistrement aux impôts : l’enregistrement aux impôts du contrat est inutile, cependant les revenus doivent être déclarés.
  • Rédaction notariale du contrat : il n’a pas besoin d’être notarié, mais il est recommandé de le faire pour plus de sécurité juridique.

Sous-location par un senior locataire

Un senior locataire peut sous-louer une partie de son logement à un jeune dans le cadre d’un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire, à condition de respecter les conditions suivantes :

  1. En informer le bailleur : le senior doit informer son bailleur de son intention de sous-louer.
  2. Respecter le bail : la sous-location doit respecter les termes du bail principal.

Comment sont imposés les gains annuels ?

Les gains annuels perçus par le senior dans le cadre de ce type de contrat sont soumis à l’impôt sur le revenu, mais peuvent bénéficier d’une exonération si le loyer est modeste et ne dépasse pas un certain plafond (voir supra).

Conclusion

La cohabitation intergénérationnelle solidaire offre une solution avantageuse pour les seniors et les jeunes, en favorisant le lien social et en apportant des bénéfices financiers et pratiques, répondant à un mode de vie, plus qu’à un mode d’occupation. Cependant, il est essentiel de bien comprendre les conditions et les formalités pour en tirer pleinement parti.

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Didier Brochon Rédacteur Expert en Fiscalité

Didier Brochon Rédacteur Expert en Fiscalité

Dans la filière fiscale, je suis particulièrement compétent et formaté pour la fiscalité des entreprises et des particuliers, le contrôle fiscal et son assistance, les conseils aux entreprises et aux particuliers, le traitement des contentieux suite aux contrôles fiscaux, l'assistance aux vérifications de comptabilité informatisées (compétence informatique particulière dans le traitement des données), mais apte à défendre de la même manière un contrôle fiscal des particuliers (contrôle sur pièces, ou un examen contradictoire de la situation fiscale personnelle d'ensemble; impositions directes locales: taxe d'habitation, taxes foncières), je suis également compétent dans une autre spécialité mal connue, y compris de beaucoup d'avocats, les évaluations domaniales de valeurs vénales et de valeurs locatives d'immeubles, évaluations des indemnisations en matière d'expropriations pour cause d'utilité publique, et leurs contentieux (au sein de l'Agence France Domaine en qualité de Chargé de mission, évaluateur et commissaire du gouvernement devant le Juge de l'expropriation et devant les SAFER).

Ma carrière administrative m'a valu d'exercer dans pratiquement tous les domaines du droit fiscal, y compris international, au sein de plusieurs Grandes Directions Nationales (ex-DSGI aujourd'hui DRESG ; DNVSF, en liaison avec Bercy, puis dans une Grande Direction Régionale de contrôles fiscaux, la DIRCOFI Centre-Val de Loire). 

Plus que mes compétences techniques très étendues, ma personnalité s'est toujours distinguée par une exigence de rigueur, mon adaptabilité, l'esprit d'analyse et de synthèse, le pragmatisme, la créativité, réactivité, curiosité, l'aisance relationnelle et en équipe, la vitesse de compréhension et d'exécution, le goût de l'initiative, des responsabilités et de la négociation. J'aurais pu par exemple intégrer un cabinet spécialisé, pour assurer la défense des intérêts des clients dans les domaines précités. J'aurais tout aussi bien pu travailler en "back office" en défense et recours des contribuables vérifiés, sur études des dossiers, ou les assister pendant les vérifications. Mes principaux hobbies sont : musique, art en général et littérature en particulier, étant auteur publié, et je suis également intéressé par l'activité de rédacteur.

Mes compétences fiscales et "para-fiscales" sont des plus étendues : juridiques (droit civil, fiscal et pénal découlant du fiscal, et droit de l'urbanisme + droit administratif, public et constitutionnel).

Aujourd'hui à la retraite, je reste actif en qualité d'auto-entrepreneur, en matière de conseils et défense en fiscalité des particuliers uniquement, et secondairement conseil dans les activités liées à l'écriture. Mon site web professionnel est https://www.cdjf-casav.com, où je réponds aux contribuables (ou écrivains) qui me sollicitent (mes tarifs et honoraires y sont clairement mentionnés).

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