Comment calculer l’impôt sur la location d’un appartement ?
Comme toute autre activité générant des revenus, la location des biens immobiliers est également soumise à l’imposition. Mais les dispositions fiscales prévues par la législation notamment la loi Pinel varient suivant qu’il s’agisse d’une résidence meublée ou non et bien d’autres critères.
Maîtriser le calcul de l’impôt sur la location d’un appartement s’avère indispensable quand vous avez un logement à louer. Découvrez dans la suite les détails pour bien s’y prendre.
Que savoir de l’impôt sur la location d’un appartement ?
L’impôt sur la location d’un appartement est un prélèvement fiscal effectué sur les revenus des loyers perçus sans les charges de copropriété du bien mis à louer. Son calcul varie suivant que le logement soit nu ou non. L’impôt sur la location d’un appartement meublé dépend aussi du montant des loyers perçus, de la tranche marginale d’imposition et d’un taux de prélèvements sociaux de 17,2%.
L’impôt sur la location d’un appartement nu
La procédure de calcul de l’impôt sur la location d’un appartement nu sur la catégorie des revenus fonciers dépend aussi du régime fiscal choisi. Pour bien s’y prendre, l’assistance d’un cabinet en gestion de patrimoine peut être utile à cause de son savoir-faire et son expérience dans le domaine.
Le régime fiscal et le loyer imposable
Le régime fiscal est le type d’imposition suivant lequel l’impôt sur la location d’un appartement sera prélevé. Il en existe deux pour les logements nus : le micro-foncier et le réel.
Pour le régime micro-foncier, le fisc applique un abattement de 30% sur les loyers perçus avant le calcul. Les 70% restant constituent le loyer imposable sur lequel se fera le calcul de l’impôt sur la location d’un appartement.
Quant au régime réel, le calcul de l’impôt se fait sur les loyers perçus déduits des différentes charges payées sur l’appartement. Pour cela, il est nécessaire de connaitre et de déclarer toutes les charges déductibles des loyers perçus.
Le calcul de l’impôt
Le loyer imposable varie suivant le type de régime fiscal adopté. Ainsi, pour les loyers perçus de 12000 € à la fin de l’année, on aura :
- Dans le cas du régime micro-foncier : 12000 x 30% = 3600 € d’abattement. Le loyer imposable sera donc 12000 – 3600 = 8400 €
- Dans le cas d’un régime réel, pour le calcul de l’impôt sur la location d’un appartement, les charges seront d’abord déduites. Par exemple : 1000 € d’intérêt d’emprunt, 800 € d’assurance, 2500 € de frais de travaux. 12000 – 1000 – 800 – 2500 = 7700 € qui constituera le loyer imposable.
Le taux de la tranche marginale d’imposition reste variable suivant le quotient familial et le foyer fiscal. Ainsi, pour un taux de 14%, son montant sera de : 8400 x 14% = 1176 € pour un régime micro-financier et de 7700 x 14% = 1078 € pour un régime réel.
Les prélèvements sociaux sont de 17,2% pour tous les régimes. On aura donc 8400 x 17,2% = 1444,80 € pour le régime micro-foncier et 7700 x 17,2% = 1324,40 € pour un régime réel. Le calcul de l’impôt sur la location d’un appartement nu sera alors la somme de l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
- Pour le régime micro-foncier, l’impôt sera : 1176 + 1444,81 = 2620,80 €
- Pour le régime réel, l’impôt sera : 1078 + 1324,4 = 2402,40 €
L’impôt sur la location d’un appartement meublé
Les modalités de calcul de l’impôt sur le revenu brut sont différentes pour les logements avec mobiliers. Qu’il s’agisse d’une location meublée professionnelle ou non, les régimes d’imposition sont encore variables. Pour un impôt sur une location d’appartement meublée non professionnelle, il faut tenir compte du régime fiscal et du loyer imposable.
Le régime fiscal et le loyer imposable
Deux régimes d’imposition sont également disponibles pour le calcul de l’impôt sur la location d’un appartement meublé : le micro-BIC et le réel.
Pour le régime micro-BIC, une fois les loyers déclarés, le fisc applique un abattement de 50% avant de calculer l’impôt. Ainsi, le loyer imposable reste égal à la moitié des loyers perçus.
Quant au régime réel, il nécessite toujours l’énumération des charges déductibles, les loyers perçus et le calcul de l’amortissement avant son calcul. Cependant, les déclarations de revenus fonciers et formalités sont nombreuses et nécessitent surtout l’intervention d’un expert-comptable.
Le calcul de l’impôt
Une fois les loyers imposables déterminés et le régime d’imposition choisi, le calcul de l’impôt sur la location d’un appartement meublé se fait exactement comme celui d’un logement nu. Ainsi, le taux de tranche marginale d’imposition et celui des prélèvements sont requis pour calculer l’impôt sur la location d’un appartement.
La somme de ces deux montants constituera alors l’impôt de la location meublée. Toutefois, le choix du régime d’imposition ne doit pas se faire à la hâte, car chacun présente de réels avantages, mais aussi des inconvénients dans certains cas.
Calculer l’impôt sur la location d’un appartement comportant des meubles dans les deux situations permettra de faire un meilleur arbitrage, car si le régime micro-BIC semble avantageux avec son abattement de moitié, le calcul de l’impôt sur la location d’un appartement meublé avec celui réel peut amener dans certains cas à ne pas payer d’impôts.
Maitriser la procédure du calcul de l’impôt s’avère donc bénéfique pour une meilleure gestion de ses taxes foncières. C’est aussi un moyen pour s’éviter un déficit foncier. Plus d’information de calcul d’impôt sur le revenu foncier ici.
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