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Echapper à la plus-value immobilière, c’est possible ?

La réponse dépend de plusieurs facteurs, notamment du type de bien vendu, de sa durée de détention, de la situation personnelle du vendeur et de sa résidence fiscale. 

Quelles sont les ventes concernées ?

L’imposition des plus-values immobilières concerne les ventes de biens immobiliers situés en France, qu’il s’agisse de terrains, de maisons, d’appartements ou de parts de sociétés immobilières. Elle s’applique aussi bien aux résidents fiscaux français qu’aux non-résidents, sauf conventions fiscales internationales contraires.

Quelle exonération sur la résidence principale ?

La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale est totalement exonérée, à condition qu’il s’agisse de l’habitation habituelle et effective au jour de la cession. Les dépendances immédiates et nécessaires, comme les caves, les garages ou les chambres de bonne, sont également exonérées si elles sont vendues en même temps que le logement principal.

Si le vendeur a quitté le logement avant la vente, il peut bénéficier de l’exonération s’il l’a occupé jusqu’au jour de sa mise en vente et si la vente intervient dans un délai normal (en principe un an, possiblement prolongé si des circonstances l’exigent, et sur justifications). Cette exonération est prévue par l’article 150 U II-1° du code général des impôts (CGI).

Si le propriétaire a occupé un logement de fonction, il est également éligible à une exonération d’impôt de la plus-value immobilière si son conjoint et ses enfants habitent effectivement dans la résidence principale qui est vendue.

Quelles autres exonérations d’impôt sur la plus-value immobilière ?

Il existe d’autres situations qui peuvent permettre d’échapper à l’imposition de la plus-value immobilière, mais sous certaines conditions :

  • La première cession d’un logement autre que la résidence principale : la plus-value est exonérée si le vendeur pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente, et s’il réinvestit le prix de sa vente dans l’acquisition ou la construction d’un logement neuf destiné à son habitation principale dans les deux ans suivant la cession, et s’il n’a pas bénéficié antérieurement de cette exonération (prévue par l’article 150 U II-2° du CGI).
  • La cession effectuée par des personnes âgées ou invalides : elles peuvent être exonérées si elles ont plus de 65 ans ou si elles sont titulaires d’une carte d’invalidité ou d’une pension d’invalidité militaire au moment de la vente, si elles ne sont pas passibles de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et si leur revenu fiscal de référence (RFR) ne dépasse pas certaines limites, exonération prévue par l’article 150 U II-3° du même code.
  • La durée de détention du bien cédé : la plus-value peut être exonérée si le bien concerné est détenu depuis plus de 30 ans. En effet, un abattement pour durée de détention s’applique sur la plus-value, et celui-ci augmente avec le temps. L’exonération totale est acquise au bout de 22 ans en ce qui concerne l’impôt sur le revenu et au bout de 30 ans s’agissant des prélèvements sociaux (17,20%), abattement prévu par l’article 150 VC du code précité.
  • La cession d’un logement en France de non-résidents : ceux-ci peuvent être exonérés si les vendeurs sont non-résident fiscaux français et s’ils vendent un logement situé en France, à condition que ce logement ait constitué leur résidence principale avant leur départ à l’étranger ou que la vente intervienne au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du départ (le logement ne doit pas avoir été loué ou prêté dans ce laps de temps), et si le lieu de leur prochaine acquisition ne peut pas être considéré comme un paradis fiscal . Ils peuvent aussi bénéficier d’une exonération partielle d’impôt sur la plus-value si le prix de vente est inférieur à 150 000 euros : pour cela, il faut qu’ils aient été fiscalement domiciliés en France de manière continue pendant au moins 24 mois (n’importe quand avant la vente) et la cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant le transfert de domicile fiscal hors de France (si les non-résidents ont la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la vente, il n’y a pas de condition de délai), ou encore s’ils réinvestissent le prix de vente dans un logement neuf destiné à leur habitation principale en France dans les deux ans suivant la cession, exonérations prévues par l’article 244 bis A du CGI. Les fonctionnaires et agents des trois fonctions publiques qui exercent à l’étranger en étant domiciliés fiscalement en France peuvent bénéficier de cette exonération plafonnée à 150 000 euros de plus-value.
  • La cession est inférieure à 15 000 euros : la plus-value immobilière peut être exonérée si le prix de vente du bien immobilier est inférieur à 15 000 euros. Une telle exonération s’apprécie par bien cédé, et non par vendeur, et elle est prévue par l’article 150 U II-4° dudit code.
  • Selon la nature des opérations réalisées : la plus-value immobilière peut être exonérée si la vente résulte d’une expropriation, d’un partage successoral ou matrimonial, d’une donation-partage ou d’une cession au profit d’un organisme en charge du logement social ou d’un particulier s’engageant à réaliser des logements sociaux, exonérations prévues par les articles 150 U II-5°, 6°, 7° et 8° du même code.

propriété et taxes

Abattement exceptionnel sur les plus-values immobilières

Autre possibilité d’échapper en tout ou partie à l’impôt sur la plus-value immobilière, certaines cessions de biens immobiliers situés en zone tendue bénéficient désormais d’un abattement exceptionnel sur la plus-value, prévu par l’article 9-1 B de la loi de finances pour 2024. L’abattement exceptionnel est de 60% mais il peut aller jusqu’à 85%.

Sous quelles conditions ?

  • Les terrains à bâtir ou les immeubles bâtis cédés doivent être situés dans les secteurs dits « tendus », dans lesquels il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements (zones A, A bis, B1).
  • La promesse de vente doit être signée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2025, et l’acte définitif dans les 2 ans qui suivent.
  • L’acheteur doit s’engager à démolir et reconstruire le bâti existant, à réhabiliter les constructions existantes ou à construire des immeubles collectifs neufs dans les 4 ans.
  • Les immeubles produits doivent avoir un gabarit d’au moins 75 % du gabarit maximal autorisé par la commune.

Pour quels taux d’abattement ?

La plus-value de cession bénéficie d’un abattement exceptionnel de 60 %. Il est porté à 85 % si l’acquéreur s’engage à ce qu’au moins 50 % de la surface habitable réalisée soit affectée à du logement social ou intermédiaire (logements ouvrant droit à l’APL, acquis en location-accession ou via le dispositif du bail réel solidaire). Dans les communes ne respectant pas le quota de logements sociaux, la surface dédiée au parc social doit être au minimum de 25 %.

L’abattement exceptionnel est appliqué après prise en compte des abattements pour durée de détention déjà mentionnés supra (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux).

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Didier Brochon Rédacteur Expert en Fiscalité

Didier Brochon Rédacteur Expert en Fiscalité

Dans la filière fiscale, je suis particulièrement compétent et formaté pour la fiscalité des entreprises et des particuliers, le contrôle fiscal et son assistance, les conseils aux entreprises et aux particuliers, le traitement des contentieux suite aux contrôles fiscaux, l'assistance aux vérifications de comptabilité informatisées (compétence informatique particulière dans le traitement des données), mais apte à défendre de la même manière un contrôle fiscal des particuliers (contrôle sur pièces, ou un examen contradictoire de la situation fiscale personnelle d'ensemble; impositions directes locales: taxe d'habitation, taxes foncières), je suis également compétent dans une autre spécialité mal connue, y compris de beaucoup d'avocats, les évaluations domaniales de valeurs vénales et de valeurs locatives d'immeubles, évaluations des indemnisations en matière d'expropriations pour cause d'utilité publique, et leurs contentieux (au sein de l'Agence France Domaine en qualité de Chargé de mission, évaluateur et commissaire du gouvernement devant le Juge de l'expropriation et devant les SAFER).

Ma carrière administrative m'a valu d'exercer dans pratiquement tous les domaines du droit fiscal, y compris international, au sein de plusieurs Grandes Directions Nationales (ex-DSGI aujourd'hui DRESG ; DNVSF, en liaison avec Bercy, puis dans une Grande Direction Régionale de contrôles fiscaux, la DIRCOFI Centre-Val de Loire). 

Plus que mes compétences techniques très étendues, ma personnalité s'est toujours distinguée par une exigence de rigueur, mon adaptabilité, l'esprit d'analyse et de synthèse, le pragmatisme, la créativité, réactivité, curiosité, l'aisance relationnelle et en équipe, la vitesse de compréhension et d'exécution, le goût de l'initiative, des responsabilités et de la négociation. J'aurais pu par exemple intégrer un cabinet spécialisé, pour assurer la défense des intérêts des clients dans les domaines précités. J'aurais tout aussi bien pu travailler en "back office" en défense et recours des contribuables vérifiés, sur études des dossiers, ou les assister pendant les vérifications. Mes principaux hobbies sont : musique, art en général et littérature en particulier, étant auteur publié, et je suis également intéressé par l'activité de rédacteur.

Mes compétences fiscales et "para-fiscales" sont des plus étendues : juridiques (droit civil, fiscal et pénal découlant du fiscal, et droit de l'urbanisme + droit administratif, public et constitutionnel).

Aujourd'hui à la retraite, je reste actif en qualité d'auto-entrepreneur, en matière de conseils et défense en fiscalité des particuliers uniquement, et secondairement conseil dans les activités liées à l'écriture. Mon site web professionnel est https://www.cdjf-casav.com, où je réponds aux contribuables (ou écrivains) qui me sollicitent (mes tarifs et honoraires y sont clairement mentionnés).

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