L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en France concerne la taxation des biens immobiliers. Des minorations sont acceptées par l’administration fiscale pour l’estimation de la valeur des biens immobiliers soumis à l’IFI. Quelles sont ces minorations, et comment y procéder ?
Pour le fisc les biens immobiliers valent ce qu’un acheteur en offrirait sur le marché de la vente immobilière.
Afin de ne courir aucun risque de sous-évaluation des biens, mieux vaut donc de se comporter en. vendeur qui fixe son prix en tenant compte de l’état du marché ainsi que de la qualité du bien.
Pour ce faire il existe des solutions et des outils, que recommande d’ailleurs l’administration fiscale elle-même : faire estimer son bien par au moins deux agences immobilières ; avoir recours à l’outil gratuit « Patrim », en ligne sur le site www.impots.gouv.fr, qui répertorie par secteurs et dans le rayon de recherches que vous déterminez, toutes les dernières transactions immobilières avec leurs détails, ce qui peut permettre de ressortir un prix moyen de cession, au M², également un prix moyen de cession par pièce d’habitation, etc…, afin de procéder à sa propre évaluation, en plus de celles de professionnels de l’immobilier. Là encore avec « Patrim », il est plus que recommandé de retenir les trois, quatre ou cinq dernières transactions les plus et les mieux significatives du marché. Lorsque les recherches effectuées dans un certain rayon (p.e. dans un rayon de 10 Km autour d’un bien à évaluer) n’aboutissent pas, il ne faut pas hésiter dans ce cas à recommencer la recherche en élargissant son rayon (p.e. passer de 10 Km à 15, ou même 20 Km).
Cependant, il ne faut jamais oublier que des décotes sont par ailleurs prévues. Elles permettent de minorer la valeur vénale des biens en fonction de leurs spécificités (résidence principale, logement loué ou en indivision, propriété démembrée, ancienneté, mauvais état, etc…).
Les actions et autres parts de sociétés, leur valeur vénale correspond généralement à leur dernier cours connu, mais après application d’un ratio mesurant la fraction des actifs immobiliers dans le capital de la société.
Quelles sont les minorations de valeurs admises dans l’immobilier ?
Concernant la résidence principale : pour l’assiette de l’IFI, la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition, à condition de ne pas détenir le bien par le biais d’une SCI de gestion³.
En plus de l’abattement pour la résidence principale, voici d’autres minorations possibles pour l’estimation des biens immobiliers soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en France.
Décote pour les biens loués : sur la valeur d’un bien immobilier loué, il peut être appliqué une décote qui dépend de la durée du bail et de la qualité du locataire. Elle peut varier entre 10 % et 30 %. Plus précisément, la décote sera de 15 à 20% sur un bien locatif classique, elle sera de 30 à 40% sur un immeuble loué « Loi 1948 », et elle sera de 5 à 10% sur un bien immobilier loué « meublé ».
Décote pour les biens détenus en indivision : lorsque plusieurs personnes détiennent un bien en indivision, une décote peut être appliquée en fonction du nombre de copropriétaires. Plus il y a de copropriétaires, plus la décote est importante. Celle-ci peut aller de 10 à 30 % de la valeur du bien concerné.
Décote pour les biens grevés de servitudes : quand le bien immobilier est grevé de servitudes (par exemple : un droit de passage), il peut être fait application d’une décote en fonction de la nature et de l’importance de ces servitudes.
Décote pour les monuments historiques : 20 à 25% de leur valeur.
Décote pour les biens immobiliers démembrés : 20 à 30%. Mais aucun abattement n’est admis par le fisc si le bien est occupé en tant que résidence secondaire, soit par l’usufruitier, soit par le nu-propriétaire. Si le bien démembré est donné en location, l’abattement est réduit à 15%.
Les exceptions aux minorations de valeurs vénales, en matière d’IFI
En effet, il existe quelques exceptions aux minorations pour l’estimation des biens immobiliers soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en France.
Les biens immobiliers professionnels : les biens immobiliers utilisés pour une activité professionnelle (par exemple, un local commercial) ne bénéficient pas des mêmes abattements que les biens résidentiels. Ils sont évalués à leur valeur vénale réelle.
Les biens immobiliers détenus par une SCI de gestion : pour un bien immobilier détenu via une Société Civile Immobilière (SCI) de gestion, l’abattement de 30 % pour la résidence principale ne s’applique pas. La valeur du bien est donc déclarée sans décote.
Les biens immobiliers situés à l’étranger : ils ne bénéficient pas des mêmes avantages fiscaux que les biens sis en France. Ils sont en conséquence évalués selon les règles propres du pays où ils se trouvent
Les biens détenus en résidence secondaire : aucune minoration, aucun abattement n’est possible.
Qu’en est-il des œuvres d’art ?
En ce qui les concerne, l’administration fiscale française applique des règles spécifiques pour leur évaluation dans le cadre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Les oeuvres d’art et objets de collection : les œuvres d’art, antiquités et objets de collection sont évalués à leur valeur vénale réelle, sans application d’abattements, car leur valeur est déterminée en fonction du marché de l’art et de leur rareté.
Les biens meubles : les œuvres d’art sont considérées comme des biens meubles. Elles ne bénéficient pas des mêmes avantages fiscaux que les biens immobiliers. Leur valeur est déclarée sans décote.
Pour évaluer la valeur d’une œuvre d’art, il est recommandé de faire appel à un expert en art. L’administration fiscale peut en effet exiger une expertise professionnelle pour justifier la valeur déclarée.
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Didier Brochon
Rédacteur Expert en Fiscalité
