L’immobilier responsable en France est un sujet d’actualité crucial, surtout dans le contexte global d’urgence climatique et de transition énergétique. Le secteur du bâtiment en France est responsable de 44 % de la consommation d’énergie et de près de 25 % des émissions de CO². Face à ces défis, l’investissement immobilier responsable gagne en importance.
L’immobilier responsable est un terme qui évoque des investissements axés sur des critères sociaux et environnementaux. Cependant en France, ces investissements ne sont pas suffisamment soutenus par des mesures fiscales incitatives, à l’exception du secteur du logement, car force est de constater que les mesures fiscales en vigueur en faveur de « l’immobilier responsable » (d’un point de vue social et environnemental) se concentrent quasi exclusivement sur le logement, les contraintes liées au « verdissement de l’immobilier » ayant par ailleurs un impact significatif sur la valorisation des actifs.
Fiscalité et Immobilier Responsable
Les mesures fiscales favorisant l’immobilier responsable se concentrent principalement sur le logement.
– Pour les sociétés, l’article 210 F du Code général des impôts (CGI) permet de bénéficier d’un taux réduit d’imposition (19 %) lors de la cession de locaux professionnels destinés à être transformés en logements. Cet avantage fiscal, réservé aux opérations réalisées en zones tendues, n’est toutefois conditionné ni à la création de logements sociaux, ni à l’atteinte de critères environnementaux.
– Pour les particuliers, un dispositif similaire existe, il est prévu à l’article 150 U, II, 7° du CGI, et il offre une exonération des plus-values de cession d’immeubles réalisées au profit d’organismes chargés du logement social ou de tout autre acquéreur qui s’engage à réaliser des logements sociaux ou objet d’un bail réel et solidaire.
– Les dispositifs d’investissement locatif (comme les « Pinel », « Denormandie », …) ont également été recentrés et verdis. Par exemple, le dispositif « Pinel+ », qui maintient après 2022 le taux des réductions d’impôt de 12 ou 18 % prévues par le dispositif Pinel d’origine (article 199 novovicies du CGI), est désormais réservé aux logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, ou à ceux répondant à des critères renforcés de performance énergétique et environnementale et de confort minimal
– En matière d’impôts locaux, le constat est le même : les principales mesures sont centrées sur les particuliers et le secteur du logement, au détriment des locaux industriels ou tertiaires. Pour inciter les propriétaires de logements anciens et neufs à investir dans l’efficacité énergétique, les articles 1383-0 B et 1383-0 B bis du CGI permettent aux communes d’accorder une exonération de taxe foncière de 50 % ou 100 %. Pour les logements anciens achevés avant le 1er janvier 1989, les dépenses admissibles englobent notamment des équipements favorisant les économies d’énergie.
L’immobilier tertiaire et industriel
Contrairement au logement, l’immobilier tertiaire et industriel n’a pas bénéficié de mesures fiscales spécifiques liées au verdissement.
Les contraintes juridiques et normes environnementales (telles que la réduction de l’artificialisation des sols) n’ont pas été accompagnées d’avantages fiscaux adaptés.
Certaines incitations fiscales visent à encourager l’implantation d’entreprises dans certaines zones, mais elles ne sont pas spécifiquement liées à l’immobilier et ne sont pas conditionnées par des critères environnementaux.
Exemples d’investissements immobiliers responsables en France
Rénovation Énergétique
Investir dans la rénovation énergétique des bâtiments existants est un moyen responsable de contribuer à la transition écologique. Cela peut inclure l’installation de panneaux solaires, l’isolation thermique, le remplacement des systèmes de chauffage par des alternatives plus efficaces, etc.
Construction de Logements Sociaux
Investir dans des projets de construction de logements sociaux permet de répondre aux besoins de la population tout en favorisant l’inclusion sociale. Ces logements sont souvent conçus avec des critères environnementaux (basse consommation d’énergie, matériaux durables, etc.).
Écoquartiers
Les écoquartiers sont des projets immobiliers qui intègrent des principes de développement durable tels que la mixité sociale, la mobilité douce, la préservation des espaces verts, etc. Ils sont conçus pour minimiser leur impact sur l’environnement.
Certifications Environnementales
Investir dans des bâtiments certifiés (par exemple, HQE, BREEAM, LEED) garantit leur performance environnementale. Les certifications encouragent des pratiques responsables en matière de construction et de gestion immobilière.
Immobilier Vert
L’immobilier vert consiste à investir dans des bâtiments respectueux de l’environnement. Cela peut inclure des toits végétalisés, des systèmes de récupération d’eau de pluie, des matériaux écologiques, etc.
Fonds d’Investissement Responsables
L’investissement dans des fonds immobiliers responsables permet de soutenir des projets alignés sur des critères sociaux et environnementaux, de tels fonds pouvant cibler des secteurs spécifiques comme les énergies renouvelables, la rénovation urbaine, …
Conclusion
En somme, l’immobilier responsable reste un sujet complexe où les enjeux fiscaux et environnementaux se croisent. Il est essentiel de trouver un équilibre pour encourager des pratiques durables tout en préservant la valorisation des actifs immobiliers, et l’immobilier responsable en France se caractérise par des choix conscients visant à concilier rentabilité financière et impact positif sur la société et l’environnement.
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Didier Brochon
Rédacteur Expert en Fiscalité
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