La notion de « valeur vénale » et l’outil « Patrim » :
pour l’établissement et le calcul de l’IFI, Impôt sur la Fortune Immobilière, la valeur des biens immobiliers à déclarer est la valeur vénale déterminée à la date du 1er janvier, ladite valeur vénale étant celle du marché immobilier, c’est-à-dire le prix que l’on retirerait de la vente du bien en question en le mettant en vente.
Ce rappel à la valeur vénale des biens immobiliers, ainsi que des méthodes d’évaluation de ceux-ci, dont l’outil Patrim, mis en avant par Bercy, et mis à la disposition des particuliers par l’administration fiscale pour faciliter les démarches des déclarants, et leur permettre de procéder à une évaluation la plus juste de leur patrimoine, sans pour cela avoir recours à un expert, n’est pas inutile.
La valeur vénale de l’immeuble, et les abattements à pratiquer :
On rappellera qu’un abattement de 30% sur la valeur vénale de l’immeuble constituant la résidence principale du déclarant peut et doit être systématiquement calculé. S’agissant des autres immeubles, qu’ils représentent une résidence secondaire ou encore des biens donnés en location, il est possible de pratiquer sur leur valeur vénale respective un abattement, très variable, pouvant aller de 5% à … 40% selon la situation.
Or il convient d’être prudent sur les abattements !
Une minoration de 20% à 30% est difficilement contestable si un immeuble est en SCI par exemple, et si celle-ci est aux mains de plusieurs associés se partageant réellement les pouvoirs. Il en est de même pour les logements détenus en indivision, pour lesquels une décote de 20% peut être envisagée, pour les cas où la marge de manœuvre du contribuable pour céder sa part indivise est réellement réduite, comme ça peut être le cas pour un bien démembré, s’il est entre les mains de nombreux indivisaires, ou encore comme ça peut être le cas si le contribuable ne s’entend pas du tout avec ses coindivisaires.
De même, un important arrêt de Cour Administrative d’Appel, est venu secouer l’assurance du fisc en matière d’évaluation de valeur vénale, étant question pour la circonstance d’un immeuble donné en location ! Il s’agissait d’un ensemble immobilier (commerce + logement) sis dans la banlieue parisienne, pour lequel le fisc avait subodoré une insuffisance (ou sous-évaluation). Il avait donc notifié une évaluation revue à la hausse, qui tenait cependant compte d’un abattement de 20% sur la seule part de la valeur vénale ainsi estimée correspondant aux locaux commerciaux, sachant qu’il n’y avait qu’un seul locataire dans cet ensemble, commerce et appartement.
Le propriétaire ne l’ayant pas entendu de cette oreille, il avait d’abord saisi le tribunal administratif, qui l’avait débouté, puis il avait saisi la Cour Administrative d’Appel de Rouen qui, dans son arrêt en date du 10 juin 2015 (n° 14-04087), avait estimé que le fisc avait eu tort, et qu’il aurait dû appliquer également un abattement de 20% sur la partie de la valeur vénale correspondant au logement, compte-tenu de ce que l’appartement n’était loué qu’à un seul locataire !
Les juges ont en conséquence surtout rappelé l’importance d’un abattement à soumettre à la valeur vénale calculée d’un bien lorsqu’il est donné en location, et ils ont considéré que ledit abattement devait être d’autant plus grand, qu’il n’y avait qu’un seul locataire !
Gare aux abattements abusifs !
Cependant, il convient de faire attention aux minorations abusives de la valeur vénale des immeubles ! En effet, la Cour de la cassation dans un arrêt du 30 septembre 2020, a réduit de 20% à 5% une décote appliquée à un bien pour le calcul des droits de donation d’un logement détenu en indivision, au seul motif que l’immeuble concerné était en « indivision simple » entre une mère et son enfant, dans une situation ne présentant donc a priori pas d’entrave majeure au projet d’une éventuelle cession !
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Didier Brochon
Rédacteur Expert en Fiscalité
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