Accueil Impôt sur la Fortune Immobilière : immeuble loué, valeur vénale et abattements
Bourse et économie, Fiscalité / Impôts

Impôt sur la Fortune Immobilière : immeuble loué, valeur vénale et abattements

La notion de « valeur vénale » et l’outil « Patrim » :

pour l’établissement et le calcul de l’IFI, Impôt sur la Fortune Immobilière, la valeur des biens immobiliers à déclarer est la valeur vénale déterminée à la date du 1er janvier, ladite valeur vénale étant celle du marché immobilier, c’est-à-dire le prix que l’on retirerait de la vente du bien en question en le mettant en vente. 

Ce rappel à la valeur vénale des biens immobiliers, ainsi que des méthodes d’évaluation de ceux-ci, dont l’outil Patrim, mis en avant par Bercy, et mis à la disposition des particuliers par l’administration fiscale pour faciliter les démarches des déclarants, et leur permettre de procéder à une évaluation la plus juste de leur patrimoine, sans pour cela avoir recours à un expert, n’est pas inutile.

La valeur vénale de l’immeuble, et les abattements à pratiquer :

On rappellera qu’un abattement de 30% sur la valeur vénale de l’immeuble constituant la résidence principale du déclarant peut et doit être systématiquement calculé. S’agissant des autres immeubles, qu’ils représentent une résidence secondaire ou encore des biens donnés en location, il est possible de pratiquer sur leur valeur vénale respective un abattement, très variable, pouvant aller de 5% à … 40% selon la situation. 

immeuble et IFI

Or il convient d’être prudent sur les abattements !

Une minoration de 20% à 30% est difficilement contestable si un immeuble est en SCI par exemple, et si celle-ci est aux mains de plusieurs associés se partageant réellement les pouvoirs. Il en est de même pour les logements détenus en indivision, pour lesquels une décote de 20% peut être envisagée, pour les cas où la marge de manœuvre du contribuable pour céder sa part indivise est réellement réduite, comme ça peut être le cas pour un bien démembré, s’il est entre les mains de nombreux indivisaires, ou encore comme ça peut être le cas si le contribuable ne s’entend pas du tout avec ses coindivisaires. 

De même, un important arrêt de Cour Administrative d’Appel, est venu secouer l’assurance du fisc en matière d’évaluation de valeur vénale, étant question pour la circonstance d’un immeuble donné en location !  Il s’agissait d’un ensemble immobilier (commerce + logement) sis dans la banlieue parisienne, pour lequel le fisc avait subodoré une insuffisance (ou sous-évaluation). Il avait donc notifié une évaluation revue à la hausse, qui tenait cependant compte d’un abattement de 20% sur la seule part de la valeur vénale ainsi estimée correspondant aux locaux commerciaux, sachant qu’il n’y avait qu’un seul locataire dans cet ensemble, commerce et appartement. 

Le propriétaire ne l’ayant pas entendu de cette oreille, il avait d’abord saisi le tribunal administratif, qui l’avait débouté, puis il avait saisi la Cour Administrative d’Appel de Rouen qui, dans son arrêt en date du 10 juin 2015 (n° 14-04087), avait estimé que le fisc avait eu tort, et qu’il aurait dû appliquer également un abattement de 20% sur la partie de la valeur vénale correspondant au logement, compte-tenu de ce que l’appartement n’était loué qu’à un seul locataire ! 

Les juges ont en conséquence surtout rappelé l’importance d’un abattement à soumettre à la valeur vénale calculée d’un bien lorsqu’il est donné en location, et ils ont considéré que ledit abattement devait être d’autant plus grand, qu’il n’y avait qu’un seul locataire ! 

Gare aux abattements abusifs !

Cependant, il convient de faire attention aux minorations abusives de la valeur vénale des immeubles ! En effet, la Cour de la cassation dans un arrêt du 30 septembre 2020, a réduit de 20% à 5% une décote appliquée à un bien pour le calcul des droits de donation d’un logement détenu en indivision, au seul motif que l’immeuble concerné était en « indivision simple » entre une mère et son enfant, dans une situation ne présentant donc a priori pas d’entrave majeure au projet d’une éventuelle cession !

Ajoutez Actufinance à vos flux Google Actualités

Questions & Réponses (0)

Vous avez une question? Notre panel d'experts est là pour vous répondre. Soumettre ma Question

1 Commentaire

Lire notre revue

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Didier Brochon Rédacteur Expert en Fiscalité

Didier Brochon Rédacteur Expert en Fiscalité

Dans la filière fiscale, je suis particulièrement compétent et formaté pour la fiscalité des entreprises et des particuliers, le contrôle fiscal et son assistance, les conseils aux entreprises et aux particuliers, le traitement des contentieux suite aux contrôles fiscaux, l'assistance aux vérifications de comptabilité informatisées (compétence informatique particulière dans le traitement des données), mais apte à défendre de la même manière un contrôle fiscal des particuliers (contrôle sur pièces, ou un examen contradictoire de la situation fiscale personnelle d'ensemble; impositions directes locales: taxe d'habitation, taxes foncières), je suis également compétent dans une autre spécialité mal connue, y compris de beaucoup d'avocats, les évaluations domaniales de valeurs vénales et de valeurs locatives d'immeubles, évaluations des indemnisations en matière d'expropriations pour cause d'utilité publique, et leurs contentieux (au sein de l'Agence France Domaine en qualité de Chargé de mission, évaluateur et commissaire du gouvernement devant le Juge de l'expropriation et devant les SAFER).

Ma carrière administrative m'a valu d'exercer dans pratiquement tous les domaines du droit fiscal, y compris international, au sein de plusieurs Grandes Directions Nationales (ex-DSGI aujourd'hui DRESG ; DNVSF, en liaison avec Bercy, puis dans une Grande Direction Régionale de contrôles fiscaux, la DIRCOFI Centre-Val de Loire). 

Plus que mes compétences techniques très étendues, ma personnalité s'est toujours distinguée par une exigence de rigueur, mon adaptabilité, l'esprit d'analyse et de synthèse, le pragmatisme, la créativité, réactivité, curiosité, l'aisance relationnelle et en équipe, la vitesse de compréhension et d'exécution, le goût de l'initiative, des responsabilités et de la négociation. J'aurais pu par exemple intégrer un cabinet spécialisé, pour assurer la défense des intérêts des clients dans les domaines précités. J'aurais tout aussi bien pu travailler en "back office" en défense et recours des contribuables vérifiés, sur études des dossiers, ou les assister pendant les vérifications. Mes principaux hobbies sont : musique, art en général et littérature en particulier, étant auteur publié, et je suis également intéressé par l'activité de rédacteur.

Mes compétences fiscales et "para-fiscales" sont des plus étendues : juridiques (droit civil, fiscal et pénal découlant du fiscal, et droit de l'urbanisme + droit administratif, public et constitutionnel).

Aujourd'hui à la retraite, je reste actif en qualité d'auto-entrepreneur, en matière de conseils et défense en fiscalité des particuliers uniquement, et secondairement conseil dans les activités liées à l'écriture. Mon site web professionnel est https://www.cdjf-casav.com, où je réponds aux contribuables (ou écrivains) qui me sollicitent (mes tarifs et honoraires y sont clairement mentionnés).

Dernières Actualités

Sponsorisé

Le giveaway de 250 000 dollars attire des milliers de participants à la prévente de SCORP

Crypto-monnaies

Vers une extension du procès de Ripple (XRP) ? La SEC demande un délai supplémentaire

Le procès entre Ripple Labs et la Securities and Exchange Commission (SEC) des États-Unis continue de susciter des vagues en raison de ses possibles répercussions. Ces deux entités se livrent à une épreuve de force captivante, sous les projecteurs du monde de la finance et de la crypto-monnaie. Alors que la prochaine séance majeure est...

Forex Portugal
Bourse et économie, Devises / Forex

Le sort de l’EUR/USD devient incertain : BCE et rapport NFP pourraient avoir un impact décisif la semaine prochaine

L’EUR/USD a connu une semaine relativement calme malgré une actualité dense, affichant un léger recul sans incidence sur la tendance de fond, alors que plusieurs événements majeurs pourraient avoir un impact décisif la semaine prochaine. Rappelons que ces derniers jours ont aux aussi été l’occasion de plusieurs publications clés pour le Forex, avec notamment le...

Actualité économique, Bourse, Crypto-monnaies, L'avis des experts

D’après cet expert, le marché du Bitcoin va faire x10 grâce aux ETF – meilleur moment pour investir ?

Faille de FTX : Sam Bankman-Fried attendu devant la chambre américaine des représentants
Crypto-monnaies

SBF profite de son séjour en prison pour promouvoir Solana

Sponsorisé

Predict-To-Earn excite la communauté Crypto, des milliers de personnes se précipitent pour investir dans la prévente de Green Bitcoin (GBTC)

Bonk, Shiba Inu et Dogecoin connaissent des hausses paraboliques autour de 40 - Quels memecoins vont exploser ensuite
Crypto-monnaies

Bonk, Shiba Inu et Dogecoin s’envolent de 50% : quels seront les prochains memecoins à exploser ?