Les SCI sont des structures juridiques utilisées pour détenir, gérer et administrer des biens immobiliers à plusieurs personnes, et voici un descriptif abrégé des différents types de SCI, de leur fiscalité respective, ainsi que de leurs avantages et inconvénients.
La Société Civile Immobilière Classique
La SCI classique est la plus courante, et elle permet à plusieurs personnes de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers.
Fiscalité
– Impôt sur le Revenu (IR) : les bénéfices de la SCI sont imposés au nom des associés proportionnellement à leurs parts sociales.
Avantages :
– Protection du patrimoine : les associés sont protégés des créanciers grâce à la séparation entre le patrimoine de la SCI et leur patrimoine personnel.
– Facilité de prise de décision : les décisions sont prises collectivement.
Inconvénients :
– Responsabilité indéfinie : les associés sont responsables indéfiniment des dettes de la SCI.
– Obligation d’être plusieurs : au moins deux associés sont nécessaires.
La Société Civile Immobilière d’Attribution
Cette SCI est destinée à distribuer entre les associés les lots composant le bien immobilier.
Fiscalité : elle est généralement soumise à l’IR.
Avantages : répartition équitable : permet de répartir les lots entre les associés.
Inconvénients : complexité : la gestion des attributions peut être complexe.
La Société Civile de Construction Vente (SCCV)
Elle est utilisée pour la construction d’un bien immobilier en vue de sa vente.
Fiscalité : elle est soumise à l’IR ou à l’Impôt sur les Sociétés (IS) si elles exercent une activité réputée commerciale du point de vue fiscal (article 239 ter du code général des impôts).
Avantages : gestion temporaire : la SCCV est dissoute après la vente du bien.
Inconvénients : durée limitée : la SCCV ne peut exister que pendant la construction et la vente.
La Société Civile Immobilière Familiale
Elle est destinée à transmettre le patrimoine entre les membres d’une même famille.
Fiscalité : elle est généralement soumise à l’IR.
Avantages : transmission facilitée : elle permet de transmettre le patrimoine familial.
Inconvénients : obligation d’être plusieurs : il faut au moins deux associés familiaux.
La Société Civile Immobilière de Location
Elle est utilisée pour la location d’un ou plusieurs biens immobiliers.
Fiscalité : généralement soumise à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers entre les mains de chaque associé (article 8 du CGI).
Avantages : facilité de gestion locative : plusieurs associés partagent la gestion.
Inconvénients : responsabilité indéfinie : les associés sont responsables des dettes locatives.
La Société Civile Immobilière de Jouissance à Temps Partagé
Ce type de SCI est utilisé pour la jouissance partagée d’un bien immobilier (ex. : résidences de vacances).
Fiscalité : généralement soumise à l’IR.
Avantages : partage des coûts : plusieurs associés partagent les frais.
Inconvénients : complexité : la gestion des périodes de jouissance peut être complexe.
Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont soumises à des taux d’imposition spécifiques, des seuils et des dispositions légales décrits ci-après.
Taux d’Impôt sur les Sociétés (IS) :
le taux normal de l’impôt sur les sociétés pour toutes les entreprises, quel que soit leur chiffre d’affaires, est fixé à 25 %. Cependant, un taux réduit s’applique toujours à certaines entreprises (voir infra).
Taux Réduit d’IS (15 %) :
le taux réduit d’impôt sur les sociétés concerne les entreprises qui respectent les conditions suivantes :
– chiffre d’affaires hors taxe ne dépassant pas 10 millions d’euros.
– détention à plus de 75 % par des personnes physiques ou par une société appliquant ce critère.
– capital totalement libéré.
Le taux réduit s’applique à la part du bénéfice imposable de la société qui ne dépasse pas 42 500 euros pour 12 mois. Un prorata est appliqué en cas d’exercice comptable d’une durée différente.
Seuils pour les comptes annuels :
– micro-entreprise : total de bilan inférieur à 350 000 euros ; chiffre d’affaires inférieur à 700 000 euros, et moins de 10 salariés.
– Petite entreprise : total de bilan inférieur à 6 000 000 euros ; chiffre d’affaires inférieur à 12 000 000 euros, et moins de 50 salariés.
– Moyenne entreprise : total de bilan inférieur à 20 000 000 euros ; chiffre d’affaires inférieur à 40 000 000 euros, et moins de 250 salariés.
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Didier Brochon
Rédacteur Expert en Fiscalité
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