Un super déficit foncier peut-il inciter à rénover les passoires thermiques ?

Le législateur a instauré une incitation fiscale à destination des propriétaires bailleurs qui souhaitent rénover les passoires thermiques. Cette carotte fiscale ne s’avère pourtant pas toujours avantageuse.

En effet, le décret du 21 avril 2023 de la Première ministre et du ministre de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique (n° 2023-297, 21 avr. 2023 relatif aux dépenses de travaux de rénovation énergétique ouvrant droit au bénéfice du rehaussement temporaire du montant du déficit foncier imputable sur le revenu global) est à présent publié. 

Qu’est-ce que le « super-déficit » foncier ? Quels en sont les avantages et les inconvénients ?

Le déficit foncier est un dispositif fiscal qui permet aux propriétaires bailleurs de déduire de leur revenu global les dépenses de travaux réalisés sur leurs biens immobiliers loués nus. Le but est d’encourager la rénovation du parc locatif ancien et de réduire la pression fiscale des investisseurs.

Jusqu’alors, le plafond de déduction était fixé à 10 700 euros par an, avec la possibilité de reporter l’excédent sur les dix années suivantes. Mais depuis le 1er janvier 2023, une mesure exceptionnelle a été mise en place pour inciter à la rénovation énergétique des logements les plus énergivores, appelés « passoires thermiques », le « super-déficit foncier », qui permet de doubler le plafond de déduction et de le porter à 21 400 euros par an pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique.

Comment bénéficier du super-déficit foncier ?

Les conditions cumulatives suivantes doivent être respectées :

1. Les dépenses de travaux doivent être liées à la rénovation énergétique du logement, c’est-à-dire qu’elles doivent viser à améliorer sa performance énergétique et à le faire passer au minimum en classe D, conformément à la loi « Climat et Résilience ». 
2. Les dépenses de travaux doivent être justifiées par l’acceptation d’un devis intervenu à compter du 5 novembre 2022 et payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
3. Le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale du locataire pendant une durée minimale de trois ans à compter de la fin des travaux.
4. Le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas excéder les plafonds fixés par le dispositif Pinel.

Quelles dépenses sont concernées par le « super-déficit » ?

Les dépenses de rénovation énergétique relèvent de la catégorie des dépenses de réparation et d’entretien : isolation, changement des menuiseries, des systèmes de chauffage, etc. Un décret du 21 avril 2023 (D. n° 2023-297, 21 avr. 2023 relatif aux dépenses de travaux de rénovation énergétique ouvrant droit au bénéfice du rehaussement temporaire du montant du déficit foncier imputable sur le revenu global prévu par le quatrième alinéa du 3° du I de l’article 156 du CGI, JORF n° 0095 du 22 avril 2023) dresse la liste des travaux éligibles au déficit foncier majoré, communément appelé superdéficit foncier.

Il s’agit des :

• travaux d’isolation thermique des toitures
• travaux d’isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur
• travaux d’isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur
• travaux d’installation, de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage, le cas échéant associés à des systèmes de ventilation économiques et performants, ou de production d’eau chaude sanitaire
• travaux d’installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable
• travaux d’installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable
• travaux d’isolation des planchers bas

Les dépenses qui ont ouvert droit au crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) sont expressément exclues de cette mesure, de mêmes que les dépenses donnant lieu à la déduction d’un amortissement Périssol, Besson ou Robien.

Ces dépenses doivent en outre avoir fait l’objet d’un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 et doivent avoir été payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

Elles doivent permettre d’obtenir une meilleure classe énergétique du DPE : le logement doit passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe énergétique A, B, C ou D. Dans les immeubles collectifs, l’amélioration réclame une rénovation globale, du type isolation de la toiture et des façades externes qui dépendent de la copropriété.

Quels sont les avantages et les inconvénients du super-déficit foncier ?

Ses avantages pour les propriétaires bailleurs :

• Il permet de réduire significativement leur impôt sur le revenu en déduisant jusqu’à 21 400 euros par an de leurs revenus globaux.
• Il leur permet de valoriser leur patrimoine immobilier en améliorant la qualité et le confort de leurs logements, ce qui peut se traduire par une augmentation des loyers et une meilleure attractivité pour les locataires.
• Il leur permet de participer à la transition écologique en réduisant la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre de leurs logements.

Ses inconvénients :

• Il implique un effort financier important pour réaliser les travaux de rénovation énergétique, qui peuvent être coûteux et nécessiter un recours à l’emprunt.
• Il impose des contraintes administratives et juridiques, comme le respect des normes techniques, le recours à des professionnels qualifiés, l’obtention des autorisations nécessaires, etc.
• Il limite la liberté du propriétaire bailleur, qui doit s’engager à louer son logement pendant au moins trois ans et respecter les conditions de ressources du locataire.
• Un « bénéfice » loin d’être évident ! En effet ce nouveau dispositif augmente l’économie d’impôt sur le revenu qui résulte de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global, puisqu’il réduit directement l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu. 

En revanche, il diminue l’économie de prélèvements sociaux qui résulte de l’imputation du déficit foncier sur les revenus fonciers, qui réduit à la fois l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu et celle des prélèvements sociaux.

Ainsi, en privilégiant l’imputation sur le revenu global par le doublement du plafond à 21 400 euros, la loi réduit la possibilité d’imputer le déficit sur les revenus fonciers, et ce faisant, la possibilité de réduire conjointement l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux !

En réalité, l’économie offerte par le nouveau dispositif n’est pas toujours plus élevée que celle du dispositif du droit commun ! 

Conclusion

Le super-déficit foncier est une mesure fiscale attractive pour les propriétaires bailleurs qui souhaitent rénover leurs logements anciens et les rendre plus performants sur le plan énergétique. Il faut toutefois bien étudier la rentabilité du projet et s’assurer de respecter toutes les conditions requises.