C’est quoi le dispositif fiscal « Loc’Avantages » ?

Le dispositif fiscal « Loc’Avantages », défini par l’article 199 tricies du Code général des impôts (CGI), vise à encourager la location de logements à des loyers inférieurs au marché en offrant une réduction d’impôt aux propriétaires bailleurs. Mais qui est concerné par ce dispositif, et pour quels types d’immeubles ? Comment se calcule la réduction d’impôt ? Celle-ci peut-elle être remise en cause, et quelles en sont alors les conséquences ?

Présentation du dispositif « Loc’Avantages »

Le dispositif « Loc’Avantages » remplace l’ancien dispositif « Louer abordable » depuis le 1er mars 2022. Il permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt s’ils louent leur bien à un loyer inférieur à celui du marché, et sous certaines conditions.

Quels sont les immeubles concernés ?

Les immeubles éligibles au dispositif « Loc’Avantages » peuvent être neufs ou anciens, à condition qu’ils soient loués nus à usage de résidence principale. Le logement doit également respecter un niveau de performance énergétique minimal de la classe E.

Quels sont les contribuables concernés par ce dispositif ? 

Il s’adresse aux personnes physiques résidentes fiscales de France, qu’elles détiennent le bien en direct ou via une société fiscalement soumise à l’impôt sur le revenu.

Quelles sont les conditions et obligations à remplir pour bénéficier de ce dispositif ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le propriétaire doit :

1. -Signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) : celle-ci, d’une durée de six ans, précise les engagements du propriétaire (article 2 terdecies H de l’annexe III au code général des impôts (CGI)).
2. Respecter les plafonds de loyers et de ressources : les loyers et les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les plafonds fixés par l’Anah, variant selon la localisation du logement et son affectation (sociale, très sociale, ou intermédiaire).
3. Louer à des locataires non membres de la famille : le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du contribuable, ni à un ascendant ou un descendant.

Quels sont les justificatifs à produire ?

Le propriétaire doit fournir plusieurs justificatifs pour bénéficier du dispositif, notamment :

• La convention signée avec l’ANAH
• Les justificatifs de respect des plafonds de loyers et de ressources
• Les documents prouvant le respect des normes de performance énergétique

Quel est le montant de la réduction d’impôt ?

Le montant de la réduction d’impôt dépend du niveau de loyer choisi par le propriétaire et du recours ou non à l’intermédiation locative :

– Sans intermédiation locative :

•   LOC 1 : 15%
•   LOC 2 : 35%

– Avec intermédiation locative :

•   LOC 1 : 20%
•   LOC 2 : 40%
•   LOC 3 : 65%

Conditions de remise en cause de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt peut être remise en cause si le propriétaire ne respecte pas les engagements pris dans la convention avec l’Anah. Les conséquences peuvent inclure :

– le remboursement des réductions d’impôt perçues

– des pénalités fiscales : En cas de manquement grave, des pénalités peuvent être appliquées

Aucune réintégration n’est cependant appliquée en cas d’invalidité de 2ème ou 3ème catégorie, de licenciement ou de décès de l’un des époux soumis à l’imposition commune. De même, le transfert du domicile fiscal hors de France durant la période n’entraîne pas la remise en cause de la réduction d’impôt.

Durée de validité du dispositif

Le dispositif « Loc’Avantages » est en vigueur pour les conventions signées jusqu’au 31 décembre 2024.

« Loc’Avantages » et les logements meublés

Le dispositif « Loc’Avantages » ne s’applique pas aux logements meublés. Il est spécifiquement destiné aux logements loués nus, c’est-à-dire sans meubles et à usage de résidence principale. Les logements meublés ne sont donc pas éligibles à cette réduction d’impôt.

Comment se calcule la réduction d’impôt « Loc’Avantages » ?

Pour calculer le montant de la réduction d’impôt dans le cadre du dispositif « Loc’Avantages », il convient de :

1 – Déterminer le niveau de loyer choisi

Le dispositif propose plusieurs niveaux de loyers, chacun offrant un pourcentage de réduction différent. Les niveaux sont :

• LOC 1 : loyer intermédiaire
• LOC 2 : loyer social
• LOC 3 : loyer très social (uniquement avec intermédiation locative)

2 – Vérifier l’utilisation de l’intermédiation locative

L’intermédiation locative implique de passer par une association ou une agence immobilière à vocation sociale pour louer le bien, et cela peut augmenter le pourcentage de réduction d’impôt.

3 – Appliquer le pourcentage de réduction

Le pourcentage de réduction d’impôt dépend du niveau de loyer et de l’utilisation ou non de l’intermédiation locative :

a. Sans intermédiation locative :

•   LOC 1 : 15%
•   LOC 2 : 35%

b. Avec intermédiation locative :

•   LOC 1 : 20%
•   LOC 2 : 40%
•   LOC 3 : 65%

Comment calculer la réduction d’impôt ?

La réduction d’impôt est calculée sur le montant des loyers perçus. Par exemple, s’il est perçu 12 000 euros de loyers annuels et que le contribuable concerné est éligible à une réduction de 35% (LOC 2 sans intermédiation locative), le calcul sera de :

12 000 x 35/100 = 4 200 euros

Conséquences et sanctions en cas de non-respect des engagements du dispositif « Loc’Avantages »

En cas de non-respect des engagements pris dans le cadre du dispositif « Loc’Avantages », plusieurs sanctions peuvent être appliquées. 

1 – Remboursement des réductions d’impôt perçues

Si le propriétaire ne respecte pas les conditions du dispositif, il peut être tenu de rembourser l’intégralité des réductions d’impôt dont il a bénéficié. Cela inclut toutes les réductions perçues depuis le début de l’engagement.

2 – Pénalités fiscales

En plus du remboursement des réductions d’impôt, des pénalités fiscales peuvent être appliquées. Ces pénalités peuvent inclure :

• Des intérêts de retard : calculés au taux légal, ces intérêts s’appliquent sur les montants d’impôt non payés en temps voulu
• Une majoration de l’impôt : une majoration de 10% peut être appliquée en cas de manquement aux obligations déclaratives ou de paiement.

3 – Conséquences supplémentaires

• Perte de l’éligibilité au dispositif : le propriétaire peut perdre le droit de bénéficier du dispositif « Loc’Avantages » pour le futur
• Recours de l’ANAH : l’Agence nationale de l’habitat (Anah) peut également prendre des mesures pour récupérer les aides versées si les engagements ne sont pas respectés

Exemples de non-respect des engagements

• Non-respect des plafonds de loyers : louer le bien à un loyer supérieur aux plafonds fixés par l’ANAH
• Non-respect des plafonds de ressources des locataires : louer à des locataires dont les ressources dépassent les plafonds fixés.
• Non-respect de la durée de location : ne pas louer le bien pour la durée minimale de six ans prévue par la convention avec l’ANAH.
• Non-respect des normes de performance énergétique : ne pas maintenir le logement aux normes énergétiques requises.

Conclusion

Le dispositif « Loc’Avantages » offre une réduction d’impôt aux propriétaires qui louent leur bien à des loyers inférieurs au marché, sous réserve de respecter certaines conditions et engagements. Il vise à encourager la location de logements abordables tout en offrant un avantage fiscal aux propriétaires.

Le non-respect des engagements dans le cadre du dispositif « Loc’Avantages » peut entraîner des conséquences financières significatives, incluant le remboursement des réductions d’impôt perçues et des pénalités fiscales. Il est donc crucial pour les propriétaires de bien comprendre et respecter toutes les conditions du dispositif pour éviter ces sanctions.