Accueil Fiscalité des plus-values sur cessions de résidences secondaires : un frein pour le marché immobilier en France ?
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Fiscalité des plus-values sur cessions de résidences secondaires : un frein pour le marché immobilier en France ?

La France est un pays où la propriété immobilière est très prisée. Selon l’Insee, en 2018, 58 % des ménages français étaient propriétaires de leur résidence principale, et 10 % possédaient une résidence secondaire. Ces dernières représentent environ 3,5 millions de logements, soit 10 % du parc immobilier total.

Or, ces résidences secondaires sont soumises à une fiscalité assez lourde, notamment en cas de vente. En effet, les plus-values réalisées lors de la cession d’un bien immobilier autre que la résidence principale sont imposées au taux de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. De plus, ces plus-values sont soumises à un abattement pour durée de détention qui varie selon le type d’impôt. Ainsi, il faut détenir un bien pendant 22 ans pour être exonéré d’impôt sur le revenu, et 30 ans pour être exonéré de prélèvements sociaux.

Cette fiscalité dissuasive peut avoir des effets négatifs sur le marché de l’immobilier. En effet, elle peut inciter les propriétaires à conserver leurs résidences secondaires, même s’ils n’en ont plus l’utilité ou s’ils souhaitent investir dans un autre projet. Elle peut aussi réduire l’offre de logements disponibles à la vente, ce qui contribue à maintenir des prix élevés et à limiter l’accès à la propriété pour les primo-accédants.

Exonérer ces plus-values immobilières en 2024 : une solution ?

Face à ce constat, certains acteurs du secteur immobilier proposent une mesure radicale : exonérer d’impôt en 2024 les plus-values immobilières sur les ventes de résidences secondaires. L’objectif serait de créer un choc d’offre et de relancer le marché immobilier, qui a été fortement impacté par la crise sanitaire et économique liée à la pandémie de Covid-19, et qui est encore à la peine, avec la remontée des taux d’intérêts des emprunts immobiliers, et le nouveau « DPE » qui contraint beaucoup de propriétaires en difficultés financières à renoncer à engager les travaux nécessaires pour faire évoluer leur bien immobilier, des classes E,  F ou G, en classes D, C, B ou A.

residence secondaire

Avantages d’une exonération fiscale des plus-values immobilières sur RS

Quels seraient les avantages d’une telle mesure ? Tout d’abord, elle inciterait les propriétaires à vendre leurs résidences secondaires, ce qui libérerait du foncier et augmenterait le nombre de transactions. Cela permettrait aussi de dynamiser les territoires ruraux ou touristiques, où se concentrent la majorité des résidences secondaires. Ensuite, elle favoriserait la mobilité résidentielle et la diversification du patrimoine des ménages. En effet, les propriétaires pourraient réinvestir le produit de la vente dans un autre bien immobilier, dans des placements financiers ou dans des projets personnels ou professionnels. Enfin, elle réduirait les inégalités entre les propriétaires et les locataires, en diminuant l’écart de taxation entre les revenus fonciers et les revenus du travail.

Inconvénients 

Les inconvénients d’une telle mesure seraient d’abord d’entraîner une perte de recettes fiscales pour l’État, estimée à environ 2 milliards d’euros par an, ce qui n’est pas négligeable pour le budget de l’Etat et l’objectif de réduction de la dette. Il faudrait donc compenser ce manque à gagner par d’autres sources de financement ou par des économies budgétaires. Ensuite, elle pourrait avoir un effet inflationniste sur les prix de l’immobilier, si la demande ne suit pas l’augmentation de l’offre. Cela pourrait alors pénaliser les ménages modestes ou les jeunes générations qui aspirent à accéder à la propriété. Enfin, elle pourrait encourager la spéculation immobilière et la détention de biens vacants, si les propriétaires anticipent une hausse des prix ou une nouvelle réforme fiscale.

En conclusion, l’idée d’exonérer d’impôt en 2024 les plus-values immobilières sur les ventes de résidences secondaires est séduisante sur le papier, mais elle soulève aussi de nombreuses questions. Il faudrait donc étudier attentivement ses impacts économiques, sociaux et environnementaux, avant de la mettre en œuvre.

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Didier Brochon Rédacteur Expert en Fiscalité

Didier Brochon Rédacteur Expert en Fiscalité

Dans la filière fiscale, je suis particulièrement compétent et formaté pour la fiscalité des entreprises et des particuliers, le contrôle fiscal et son assistance, les conseils aux entreprises et aux particuliers, le traitement des contentieux suite aux contrôles fiscaux, l'assistance aux vérifications de comptabilité informatisées (compétence informatique particulière dans le traitement des données), mais apte à défendre de la même manière un contrôle fiscal des particuliers (contrôle sur pièces, ou un examen contradictoire de la situation fiscale personnelle d'ensemble; impositions directes locales: taxe d'habitation, taxes foncières), je suis également compétent dans une autre spécialité mal connue, y compris de beaucoup d'avocats, les évaluations domaniales de valeurs vénales et de valeurs locatives d'immeubles, évaluations des indemnisations en matière d'expropriations pour cause d'utilité publique, et leurs contentieux (au sein de l'Agence France Domaine en qualité de Chargé de mission, évaluateur et commissaire du gouvernement devant le Juge de l'expropriation et devant les SAFER).

Ma carrière administrative m'a valu d'exercer dans pratiquement tous les domaines du droit fiscal, y compris international, au sein de plusieurs Grandes Directions Nationales (ex-DSGI aujourd'hui DRESG ; DNVSF, en liaison avec Bercy, puis dans une Grande Direction Régionale de contrôles fiscaux, la DIRCOFI Centre-Val de Loire). 

Plus que mes compétences techniques très étendues, ma personnalité s'est toujours distinguée par une exigence de rigueur, mon adaptabilité, l'esprit d'analyse et de synthèse, le pragmatisme, la créativité, réactivité, curiosité, l'aisance relationnelle et en équipe, la vitesse de compréhension et d'exécution, le goût de l'initiative, des responsabilités et de la négociation. J'aurais pu par exemple intégrer un cabinet spécialisé, pour assurer la défense des intérêts des clients dans les domaines précités. J'aurais tout aussi bien pu travailler en "back office" en défense et recours des contribuables vérifiés, sur études des dossiers, ou les assister pendant les vérifications. Mes principaux hobbies sont : musique, art en général et littérature en particulier, étant auteur publié, et je suis également intéressé par l'activité de rédacteur.

Mes compétences fiscales et "para-fiscales" sont des plus étendues : juridiques (droit civil, fiscal et pénal découlant du fiscal, et droit de l'urbanisme + droit administratif, public et constitutionnel).

Aujourd'hui à la retraite, je reste actif en qualité d'auto-entrepreneur, en matière de conseils et défense en fiscalité des particuliers uniquement, et secondairement conseil dans les activités liées à l'écriture. Mon site web professionnel est https://www.cdjf-casav.com, où je réponds aux contribuables (ou écrivains) qui me sollicitent (mes tarifs et honoraires y sont clairement mentionnés).

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