Même en dehors des zones tendues, les communes peuvent instaurer une taxe d’habitation sur les logements vacants pour ceux restés vides et inoccupés depuis au moins 2 ans.
Après une année sans occupation, un bien immobilier peut est considéré comme vacant. Dans certaines conditions, il est alors possible d’échapper au paiement des impôts locaux comme la taxe foncière ou la taxe d’habitation.
Taxe sur les locaux vacants (TLV) et taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV)
Le propriétaire d’un logement qui n’est pas suffisamment meublé et équipé pour pouvoir l’occuper, n’est pas redevable de la taxe d’habitation.
Mais s’il est situé dans une commune classée en « zone tendue » et s’il était vide et inoccupé depuis au moins un an au 1er janvier 2024, il est redevable de la taxe annuelle sur les logements vacants en 2024 (TLV, art. 362, I à III du code général des impôts -CGI). Il est cependant possible d’échapper à cette taxe si :
- le bien a été occupé (quel que soit l’occupant) pendant plus de 90 jours consécutifs au cours de cette période (art. 362, V du CGI)
- l’inoccupation prolongée du bien est involontaire (le bien, mis en location ou en vente, ne trouve pas preneur malgré des démarches répétées : BOI-IF-AUT-60, n° 140)
- il n’est pas habitable et nécessite des travaux de remise en état excédant 25 % de sa valeur locative (BOI-IF-AUT-60, n° 60)
Si un propriétaire réunissant ces conditions reçoit malgré tout un avis de TLV en novembre, il peut adresser une réclamation à son centre des impôts locaux (CDIF) pour en être déchargé. Il doit alors joindre à son courrier des justificatifs de l’occupation, de la dégradation ou du caractère involontaire de la vacance.
Attention, en dehors des « zones tendues », les communes peuvent aussi instaurer une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV ; art. 1407 bis du CGI) pour ceux restés vides et inoccupés depuis au moins 2 ans au 1er janvier. Il est possible également – sous conditions – d’y échapper, comme dans le cas précédent de la TLV.
Délai de 2 ans
C’est le délai pour qu’un bien ni occupé ni meublé suffisamment soit soumis à la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), dans les communes qui ont voté cette taxe.
Taxe foncière
En principe, la taxe foncière est due, sur un logement vacant. Mais, s’il s’agit d’un bien destiné à être loué, il est possible de demander un dégrèvement par voie de réclamation, s’il est resté inoccupé au moins 3 mois consécutifs, pour une raison indépendante de la volonté du propriétaire (art. 1389 I du CGI).
Le bien, qu’il faut entretenir et mettre en location à des conditions normales, ne doit pas trouver preneur en dépit des démarches effectuées (BOI-IF-TFB-50-20-30, § 90). Par exemple, si le bien est resté inoccupé du 15 novembre 2023 au 15 février 2024, il est possible de demander un dégrèvement d’un douzième de la taxe de 2023 en 2024 et de deux douzièmes de celle de 2024 en 2025.
Échapper à la taxe foncière est donc possible sous certaines conditions :
- de vacance involontaire : le logement doit être vacant depuis au moins trois mois consécutifs et cette vacance doit être involontaire. Ce qui peut, par exemple, être le cas si le logement est vide parce que des travaux de rénovation doivent y être effectués.
- de production de justificatifs : des justificatifs prouvant que le logement est vacant et que cette vacance est due à des raisons indépendantes de la volonté du propriétaire doivent être joints à toute demande d’exonération.
- de délai d’envoi : la demande d’exonération doit être envoyée avant la date limite fixée par la commune.
Pour exemple, si la taxe foncière annuelle est de 1 200 euros et qu’un logement est vacant depuis le 20 août, alors qu’il est réhabité le 1er décembre suivant, le logement a été vacant pendant plus de trois mois, et il peut donc bénéficier d’une exonération partielle.
Le fisc proratisera la taxe foncière et annulera 1/12ème pour chaque mois de vacance. Dans cet exemple, le propriétaire sera exonéré de 300 euros.
Conclusion
Pour échapper aux impôts locaux sur les logements vacants, comme sur la taxe foncière, il est essentiel de respecter les conditions d’exonération et de fournir les justificatifs nécessaires, et consulter le centre des impôts fonciers (CDIF) pour obtenir des informations spécifiques à chaque situation.
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Didier Brochon
Rédacteur Expert en Fiscalité
