Le dispositif fiscal Pinel, qui permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange d’un engagement locatif, prendra fin le 31 décembre 2024. Ce dispositif, mis en place en 2014, a pour objectif de soutenir la construction de logements neufs dans les zones tendues, c’est-à-dire là où la demande est supérieure à l’offre.
Le gouvernement a annoncé qu’il ne prolongerait pas le dispositif Pinel au-delà de 2024, confiant désormais la barre du parc locatif intermédiaire à des professionnels ou des institutionnels. Le dispositif Pinel, en ciblant en effet les investisseurs particuliers, a été jugé onéreux et peu efficace, c’est pourquoi il ne sera pas reconduit après 2024.
Il est néanmoins toujours possible d’investir dans le « Pinel » en 2023 et 2024 :
En attendant, il est encore possible de profiter du dispositif Pinel en 2023 et 2024, à condition de respecter certaines conditions.
Sous certaines conditions et normes techniques :
il faut notamment investir dans un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), situé dans une zone éligible au dispositif (zones A, A bis et B1), et s’engager à le louer pendant 6, 9 ou 12 ans à un loyer plafonné et à des locataires respectant des conditions de ressources.
Il doit s’agir d’un logement présentant des caractéristiques de confort, de performance énergétique et d’habitabilité, supérieures à la moyenne et excédant la réglementation en vigueur (DPE A obligatoire), qui doit en outre offrir une superficie minimale (45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3 et 79 m² pour un T4) et être doté d’un espace extérieur lui aussi proportionnel au bien, (3 m² pour un T2, 5 m² pour un T3 et 7 m² pour un T4), ainsi que d’ une double exposition à partir d’un 3 pièces !
La meilleure option est d’investir dans le « Pinel + », c’est-à-dire un logement de qualité, répondant aux dernières normes thermiques et acoustiques, qui pourra donc se louer aisément et qui ne se dévalorisera pas.
La réduction d’impôt varie selon la durée de l’engagement locatif : elle est de 12% du prix d’achat pour 6 ans, de 18% pour 9 ans et de 21% pour 12 ans, dans la limite de 300 000 euros par an et 5 500 €/m², et de deux opérations par an (« Pinel+ »).
Et sous des conditions de délais !
Pour bénéficier du dispositif Pinel en 2023 et 2024, il faut également respecter les délais suivants :
– pour les logements neufs, il faut signer l’acte authentique d’achat avant le 31 décembre 2024 ;
– pour les logements en VEFA, il faut signer le contrat de réservation avant le 31 décembre 2023 et l’acte authentique d’achat dans les 30 mois suivant la signature du contrat de réservation.
– pour les logements achevés depuis moins de quinze ans et faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou de transformation en logement neuf, il faut acquérir le logement avant le 31 décembre 2024 et réaliser les travaux dans les deux ans suivant l’acquisition.
Il reste donc théoriquement quinze mois aux investisseurs pour le »Pinel », mais sans doute moins compte-tenu des délais de plus en plus longs pour notamment l’obtention de prêts immobiliers !
Conclusion
Le dispositif Pinel est donc encore accessible pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent réduire leur impôt tout en se constituant un patrimoine. Il convient cependant d’être vigilant sur la qualité du bien choisi, sa localisation, son potentiel locatif et sa rentabilité et il est vivement conseillé de se faire accompagner par un professionnel qualifié pour optimiser son projet et éviter ainsi certains pièges possibles.
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Didier Brochon
Rédacteur Expert en Fiscalité
