Location meublée saisonnière : activité « commerciale » ?

Les « locations meublées saisonnières » peuvent parfois être considérées comme une activité commerciale sous certaines conditions.

Quel en est le cadre légal ? Quelles différences, entre « activité civile » et « activité commerciale » ? Quand, le Fisc peut-il requalifier en « commerciale » une activité de « location meublée saisonnière » considérée à tort comme « civile » ?

Définition et cadre légal de la location meublée saisonnière

La location meublée saisonnière est définie comme la mise à disposition d’un logement meublé pour une courte durée, généralement à des fins de loisirs ou de tourisme.

Cette activité est régie par plusieurs textes législatifs, notamment le code de la construction et de l’habitation, le code du tourisme, et le code général des impôts (CGI).

Location meublée saisonnière : activité civile, ou activité commerciale ?

La location meublée saisonnière considérée comme activité Civile

En principe, la location meublée saisonnière est considérée comme une activité civile. Cela signifie qu’elle n’est pas soumise aux mêmes obligations que les activités commerciales, sauf si elle s’accompagne de prestations de services accessoires.

La Cour de cassation a confirmé cette position dans un arrêt du 25 janvier 2024 (3ème Chambre civile – n° 22-21.455), où elle a jugé que l’activité de location saisonnière touristique n’était pas de nature commerciale en l’absence de prestations de services accessoires.

La location meublée saisonnière, comme activité commerciale

La location meublée saisonnière peut être requalifiée en activité commerciale si elle inclut des prestations de services similaires à celles proposées par les hôtels.

Selon l’article 261 D du code général des impôts (CGI), pour qu’une activité de location meublée soit considérée comme para-hôtelière (et donc commerciale), le bailleur doit fournir au moins trois des quatre services suivants :

• Le petit-déjeuner.
• Le nettoyage régulier des locaux.
• La fourniture de linge de maison.
• La réception de la clientèle.

Conditions pour que l’administration requalifie en activité commerciale

Pour qu’une location meublée saisonnière soit considérée comme une activité commerciale, plusieurs conditions doivent être remplies :

– Prestations de Services

Comme mentionné supra, la fourniture de trois des quatre services para-hôteliers est nécessaire. Si ces services sont fournis, l’activité est alors requalifiée en activité commerciale, ce qui implique des obligations fiscales et juridiques supplémentaires.

– Réglementation Locale

Certaines communes imposent des règles spécifiques pour les locations meublées saisonnières. Par exemple, à Paris, Bordeaux et Nice, une déclaration préalable en mairie est obligatoire si la location dépasse 120 jours par an.

– Régime Fiscal

Les revenus tirés de la location meublée saisonnière peuvent être soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si l’activité est considérée comme commerciale. De plus, le régime fiscal peut varier en fonction de la durée de la location et des services fournis.

Limites à ne pas dépasser

Pour éviter que la location meublée saisonnière ne soit requalifiée en activité commerciale, il convient de respecter certaines limites :

– Absence de Services Accessoires

Il faut éviter de fournir plus de deux des services para-hôteliers mentionnés précédemment. Par exemple, offrir uniquement le petit-déjeuner et le nettoyage régulier des locaux ne peut pas suffire à requalifier l’activité de location meublée saisonnière en activité commerciale !

– Durée de la Location

Il y a lieu également de respecter la limite de 120 jours par an pour la location de la résidence principale. En effet, au-delà de cette durée, l’activité peut être soumise à des réglementations locales plus strictes.

– Déclaration en mairie

Il faut aussi effectuer les déclarations nécessaires en mairie, si la commune l’exige (d’où la nécessité de se renseigner en mairie au préalable). Cela permet de rester en conformité avec les réglementations locales et d’éviter des sanctions.

Jurisprudence et exemples en la matière

– Arrêt de la Cour de Cassation

Dans un arrêt du 25 janvier 2024, la Cour de cassation a jugé que l’activité de location saisonnière touristique n’était pas de nature commerciale en l’absence de prestations de services accessoires (voir supra).

-Proposition de Loi Le Meur

La proposition de loi « visant à remédier au déséquilibre du marché locatif », adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale le 29 janvier 2024, durcit les conditions pour les locations saisonnières de courte durée en meublé. Elle prévoit notamment une réduction de l’abattement sur les revenus à 30 % et rend obligatoire le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Pour cause de dissolution de l’Assemblée nationale et de la constitution d’un nouveau gouvernement faisant suite aux dernières élections législatives, nul ne sait si cette proposition de loi Le Meur sera remise à l’ordre du jour.

Conclusion

La location meublée saisonnière peut être considérée comme une activité commerciale si elle inclut des prestations de services accessoires similaires à celles proposées par les hôtels.

Pour éviter cette requalification, il est essentiel de limiter les services fournis et de respecter les réglementations locales. Les propriétaires doivent également être conscients des implications fiscales et juridiques de leur activité.