Que se cache-t-il derrière ce terme vieillot, semblant venu d’un autre âge, la « tontine » ?
La « tontine » est un mot juridique encore bien vivant, associé à celui de « clause », car il désigne une clause contractuelle particulière en droit fiscal français, souvent utilisée dans le cadre de l’acquisition de biens immobiliers en commun, ou encore de placements.
Elle repose sur un mécanisme aléatoire où le dernier survivant parmi les coacquéreurs est réputé être le seul propriétaire du bien depuis l’origine. Cette clause présente des implications fiscales spécifiques, notamment en matière de droits de succession et d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Définition et cadre juridique de la tontine
La tontine, également appelée « clause d’accroissement », ou « clause de survie », est une convention conclue entre plusieurs personnes qui achètent un bien en commun. Elle stipule que le bien reviendra en pleine propriété au dernier survivant des coacquéreurs, les autres étant réputés n’avoir jamais été propriétaires (article 754 A du code général des impôts – CGI). Cette clause repose sur deux conditions essentielles :
– une condition suspensive : la survie de l’un des acquéreurs.
– une condition résolutoire : Le prédécès des autres acquéreurs.
D’un point de vue juridique, la tontine est considérée comme un « contrat aléatoire à titre onéreux », car elle dépend de la survie des coacquéreurs. La validité de la clause de tontine peut être remise en cause si l’aléa n’est pas réel, par exemple en cas de différence d’âge importante ou de santé dégradée de l’un des acquéreurs.
Application de la tontine
La tontine s’applique principalement dans les cas suivants :
acquisition immobilière : les coacquéreurs achètent un bien immobilier en commun et insèrent une clause de tontine dans l’acte d’achat. Le dernier survivant devient alors le seul propriétaire du bien.
Pour que la clause de tontine soit valable, il est nécessaire que les coacquéreurs participent de manière équitable au financement de l’acquisition du bien. Si un seul acquéreur finance l’opération, la tontine pourrait être requalifiée en donation déguisée !
Placements financiers : la tontine peut également s’appliquer à des placements financiers, où les participants investissent en commun et le capital revient au dernier survivant.
Pour que la clause de tontine produise ses effets, elle doit être insérée expressément dans le contrat d’acquisition en commun. En l’absence de cette clause, ce sont les droits de vente qui s’appliquent (BOI-ENR-DMTG-10-10-10-10 n° 280).
Conséquences fiscales de la tontine
En matière de droits de succession
L’un des principaux avantages de la tontine est qu’elle permet d’éviter les droits de succession. En effet, le bien acquis en tontine n’entre pas dans la succession du prémourant, car il est réputé n’avoir jamais été propriétaire. Le survivant est considéré comme ayant toujours été le seul propriétaire du bien.
L’inconvénient majeur est que la tontine évince les héritiers
En matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
En matière d’IFI, le bien acquis en tontine est inclus dans le patrimoine de chacun des contractants (article 968 bis du CGI), au prorata des sommes investies par chacun des survivants dans le contrat, le prorata étant effectué en tenant compte des seuls survivants au 1er janvier de l’année d’imposition (comme dans le cas des sociétés à forme tontinières ; BOI-PAT-IFI-20-20-30-30 n° 280) .
Si la valeur nette du patrimoine immobilier du survivant dépasse 1,3 million d’euros, il sera soumis à l’IFI. Le calcul de l’IFI se fait en prenant en compte la valeur nette taxable des biens immobiliers, après déduction des dettes.
Droits fiscaux associés à la tontine
Tontine immobilière :
- Participants : deux acquéreurs d’un bien immobilier.
- Clause de tontine : insérée dans l’acte d’achat.
- Fiscalité : à la mort de l’un des deux, le survivant devient le seul propriétaire du bien. Les droits d’enregistrement et l’IFI peuvent s’appliquer en fonction de la valeur du bien et du degré de parenté. En cas de PACS, le conjoint survivant qui devient seul propriétaire par « clause de tontine » est exonéré des droits de succession.
Mais la « tontine » suppose l’existence d’un « aléa », c’est-à-dire que – en cas de grande différence d’âges entre les acquéreurs – l’apport de chacun doit être proportionné à son espérance de vie au moment de la « clause de tontine », chaque partenaire doit avoir une chance équivalente de gain ou de perte, faute de quoi les héritiers réservataires ou le fisc pourraient engager une action en annulation aux fins de rebaptiser l’opération en « donation indirecte », et de revoir la liquidation de la succession !
Tontine dans un contrat de mariage :
un couple marié sous le régime de la séparation de biens peut inclure une clause de tontine dans l’acte d’achat de leur résidence principale. En cas de décès d’un des époux, le survivant devient le seul propriétaire du bien.
- Fiscalité : les droits d’enregistrement et l’IFI peuvent s’appliquer en fonction de la valeur du bien et du régime matrimonial.
- Outre les précisions apportées ci-avant (« Tontine immobilière »), la tontine présente l’autre inconvénient majeur – en cas de rupture d’un PACS – de rendre irrévocable la « clause de tontine » sans l’accord des deux partenaires !
- Tontine financière :
- Participants : groupe d’épargnants.
- Durée : 10 à 25 ans.
- Fiscalité : Les gains bénéficient d’un cadre fiscal allégé, similaire à l’assurance vie. Après 8 ans, un abattement sur les gains s’applique (4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple), avant application du taux de prélèvement forfaitaire de 7,5 %.
Conclusion
La tontine est un outil juridique et fiscal intéressant pour la transmission de biens immobiliers, mais elle doit s’utiliser avec précaution pour éviter des requalifications fiscales indésirables. Il est donc essentiel de bien comprendre les implications fiscales et de demander conseil auprès de spécialistes du droit fiscal avant de conclure une tontine.
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Didier Brochon
Rédacteur Expert en Fiscalité
