Taxe sur les logements vacants (TLV) : pourquoi un bien « inhabitable » peut malgré tout être taxé, et quand ?

La taxe sur les logements vacants (TLV), instituée par l’article 232 du code général des impôts (CGI), vise à lutter contre la rétention de biens immobiliers dans les zones dites « tendues », où l’offre de logement ne suffit pas à répondre à la demande.

De nombreux propriétaires cherchent à échapper à cette imposition en déclarant leur logement inhabitable : absence d’équipements sanitaires, installations vétustes, insalubrité, voire squats ou vandalisme.

Mais en pratique, l’administration fiscale et les juridictions se montrent très strictes : un logement peut rester soumis à la TLV même s’il est présenté comme inhabitable.

À travers les textes fiscaux et plusieurs décisions de justice récentes (tribunaux administratifs, cours administratives d’appel, Conseil d’État), le présent article fait le point sur les conditions d’assujettissement à la TLV, les cas d’exonération et les raisons pour lesquelles une déclaration d’inhabitabilité n’est pas toujours suffisante.

Les conditions d’application de la TLV

Un dispositif ciblé sur les zones tendues

La TLV concerne les logements situés dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande. Ce périmètre est régulièrement actualisé par décret, le dernier en date étant le décret n° 2023-822 du 25 août 2023.

Durée et continuité de la vacance

Pour être imposable, le logement doit être inoccupé depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition. Une occupation de plus de 90 jours consécutifs interrompt ce délai.

Critères d’habitabilité

Le bien doit être clos, couvert et doté d’un confort minimum (eau courante, électricité, équipements sanitaires). S’il manque l’un de ces éléments essentiels, il peut théoriquement sortir du champ de la TLV. Toutefois, l’administration vérifie scrupuleusement la réalité de ces défaillances.

Redevable et identification

La taxe est due par le propriétaire ou l’usufruitier du bien au 1er janvier. L’administration n’exige aucune déclaration préalable : elle identifie les logements vacants via les fichiers cadastraux et fiscaux.

L’exonération pour vacance indépendante de la volonté du propriétaire

Le principe légal

L’article 232 III du CGI prévoit que ne sont pas taxables les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable.

La jurisprudence constitutionnelle (décisions de 1998 et 2012) a précisé qu’un logement qui ne peut être rendu habitable qu’au prix de travaux importants échappe à la TLV.

La notion de « travaux importants »

Selon la doctrine fiscale (publiée au BOFIP), les travaux doivent être :

• Indispensables à l’habitabilité (électricité, eau, sanitaires, chauffage, structure).
• Dissociés des travaux de confort ou de luxe (piscine, marbre, domotique).
• Appréciés par leur coût : au-delà de 25 % de la valeur vénale du logement, la vacance peut être réputée indépendante.

La charge de la preuve

C’est au propriétaire de prouver cette indépendance. Devis détaillés, expertises, rapports d’huissier ou arrêtés municipaux doivent étayer le dossier.

A défaut, la TLV sera maintenue.

Quand un logement « inhabitable » reste tout de même taxé

Absence de justificatifs probants

Dans une affaire concernant la Villa Hier à Antibes, la société VH Antibes invoquait un budget de 23,3 millions d’euros de travaux. Mais ce document ne distinguait pas les travaux essentiels (eau, électricité, sanitaires) des aménagements de luxe. La Cour administrative d’appel, puis le Conseil d’État, ont jugé que cette preuve était insuffisante. En conséquence, la TLV a été maintenue.

Travaux jugés « non importants »

Si les travaux représentent moins de 25 % de la valeur du bien, ils ne sont pas considérés comme déterminants. La CAA de Lyon (10 avril 2019) a par exemple refusé une exonération pour un coût inférieur à 15 % de la valeur vénale.

Inaction face à un squat ou au vandalisme

Un logement squatté ou dégradé peut échapper à la TLV si le propriétaire démontre des diligences réelles (plainte, procédure d’expulsion, sécurisation). Ainsi, dans une affaire jugée par la CAA de Marseille (12 avril 2024), la propriétaire n’apportait ni preuves de travaux effectués, ni démarches sérieuses contre les squats. La TLV a donc été confirmée.

Vétusté simple ou logements « louables en l’état »

Un logement ancien, nécessitant seulement un rafraîchissement, n’est pas inhabitable. S’il peut être loué à un prix adapté, la vacance n’est pas indépendante. La jurisprudence rappelle que la vétusté n’équivaut pas à l’inhabitabilité.

Les apports de la jurisprudence récente

TA et CAA de Nantes : travaux disproportionnés = exonération

Le 15 mars 2024, le TA de Nantes a admis qu’un logement sans sanitaires nécessitant des travaux équivalents à 40 % de sa valeur échappait à la TLV. La CAA de Nantes (24 décembre 2024) a confirmé : dès lors que les travaux dépassent le seuil de 25 %, la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire.

CAA Marseille : inhabitabilité non prouvée = TLV maintenue

La Cour a rappelé que le propriétaire doit apporter des devis précis et démontrer des démarches actives. Sans preuves techniques, même des désordres graves (squat, vandalisme) ne suffisent pas à écarter la TLV.

CAA Paris : prise en compte des capacités financières

La CAA de Paris a reconnu que les travaux peuvent être jugés disproportionnés au regard de la capacité financière du propriétaire. L’exonération est alors possible, ce qui nuance le critère purement objectif du ratio travaux/valeur.

Le Conseil d’État : fermeté sur la distinction luxe / habitabilité

Dans l’affaire VH Antibes (Conseil d’État, 8e et 3e chambres réunies, 15 juillet 2025, n° 499230 — Société VH Antibes), la Haute Assemblée a validé l’analyse de la CAA : seuls les travaux strictement nécessaires à l’habitabilité comptent. Les dépenses de luxe ou prestige ne peuvent en aucun cas justifier une exonération.

Bonnes pratiques pour les propriétaires

• Pour espérer échapper à la TLV, un propriétaire doit bâtir un dossier solide, démontrant :
• L’inhabitabilité au 1er janvier de l’année d’imposition (rapports techniques, arrêtés d’insalubrité, expertises).
• Le coût précis des travaux, avec devis détaillés par poste (sanitaires, réseaux, structure).
• Le ratio travaux/valeur vénale, idéalement supérieur à 25 %.
• Les démarches actives engagées en cas de squat ou de dégradations (plainte, expulsion, sécurisation).
• La distinction entre vétusté (entretien normal) et inhabitabilité réelle (défauts bloquants).

Conclusion

La déclaration d’inhabitabilité ne garantit en rien une exonération de la taxe sur les logements vacants. Les juges et l’administration exigent des preuves concrètes, précises et chiffrées, démontrant que le logement ne peut être rendu habitable qu’au prix de travaux importants, souvent mesurés par rapport à la valeur vénale.

Les décisions récentes (Nantes, Marseille, Paris, Conseil d’État) rappellent un double filtre : inhabitabilité objectivée et vacance indépendante de la volonté du propriétaire.

En pratique donc, pour se prémunir d’un redressement fiscal, le propriétaire doit anticiper, documenter rigoureusement l’état du bien, chiffrer les remises aux normes et prouver ses démarches. Faute de quoi, même un logement présenté comme « inhabitable » restera taxable à la TLV.