L’ancestral calcul de la valeur locative :
En attendant qu’une réforme du mode de calcul de la valeur locative cadastrale servant de base à la détermination du revenu cadastral, sur lequel est ensuite assise la taxe foncière des propriétés bâties après un abattement de 50% de la valeur locative cadastrale (méthode encore actuelle, sauf dans quelques départements où il est expérimenté un nouveau mode d’appréhension de la valeur locative cadastrale depuis 2016 et avant) voie enfin le jour après bien des expérimentations et atermoiements depuis environ huit ans (ce sera finalement en 2026 que la valeur locative des locaux d’habitation sera enfin fondée sur l’état du marché locatif – « méthode tarifaire » – proche de la valeur vénale des habitations, ou par voie d’appréciation directe à la date de référence du 1er janvier 2023), la valeur locative cadastrale (on parlera ici exclusivement des propriétés bâties), reste celle qui fait référence à plusieurs facteurs (articles 1494 s, 1496, I et II, principalement, du Code général des impôts – CGI), et qui repose sur la dernière révision générale des évaluations foncières de 1974, effectuée sur la base des valeurs de 1970, dont les résultats n’ont été « actualisés » qu’une seule fois en 1980.
C’est dire si cette « valeur locative cadastrale » ne reflète plus du tout la valeur du marché, et l’urgence qu’il y avait à faire la réforme issue de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 ! Ce calcul ancestral de la valeur locative prend donc encore en compte les éléments suivants :
- valeur locative de locaux de référence choisis dans la commune, par nature et catégorie, en fonction des loyers libres normaux, de leurs caractéristiques, du caractère des immeubles, de la qualité de construction, de son ancienneté, de ses éléments de construction, d’équipements et de confort ;
- classement (consigné sur un procès-verbal publié un certain temps en mairie), de chacun de ces locaux de référence, par catégories, et y affecter des tarifs au M² ;
- calcul, à partir de la surface réelle au sol, de la surface totale des pièces, puis de déterminer la surface totale pondérée, par application de coefficients, afin de tenir compte de facteurs aussi divers que :
- la situation de l’immeuble ;
- son état d’entretien ;
- la présence ou non d’ascenseurs ;
- le nombre de baignoires, de lavabos, etc ;
- l’énergie alimentant l’immeuble : gaz ; électricité ; chauffage central ; pompes à chaleur : énergie solaire ;
- la présence ou non de l’eau courante, etc…
- enfin, application à la surface totale pondérée et corrigée comme indiqué précédemment, du tarif au M² correspondant à la catégorie de locaux de référence, de laquelle l’immeuble se rapproche le plus.
Le cas particulier des toits mansardés :
S’il est vrai que, dans un tout autre domaine également fiscal, celui de la fiscalité immobilière, et ce qui s’y rattache, les plus ou moins-values de cessions immobilières, l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) , les donations, les droits de mutation à titre onéreux et les successions, la valeur vénale des immeubles ne prend pas en compte la surface totale au sol, entre les murs, mais pour les parties sous-toits, uniquement les surfaces mesurées entre les points au sol situés à l’aplomb des 1,80 mètres de hauteur, ce qui correspond à la surface plancher ou « Carrez » définie par le Code de l’Urbanisme, cette valeur-là n’a strictement rien à voir avec la valeur locative cadastrale !
Tant qu’un propriétaire ne fait rien refaire sous son toit, il ne voit ses impôts locaux évoluer chaque année qu’au gré des coefficients d’actualisation, et des éventuels votes ayant pour effet d’augmenter les taux d’imposition appliqués à la base, la valeur locative cadastrale varie en principe peu. Mais s’il s’avise de procéder par exemple à la réfection des fenêtres, chiens-assis, mansardes, ou qu’il ajoute à son habitation des éléments de confort qu’il n’y avait pas à l’origine, sans les signaler aux Impôts, il risque d’avoir par la suite une désagréable surprise !
Les modifications, changements de consistance, d’affectation et d’environnement être déclarés :
Il est prévu en effet des déclarations spécifiques (sous risques sinon, de sanctions), dans un certain nombre de situations. Ainsi l’imprimé Cerfa n° 6 650 dit « H1 » pour les constructions nouvelles ; l’imprimé n° 6 652 ou « H2 » pour les logements ou locaux des professions libérales situés dans des immeubles collectifs ; le modèle n° 6 704 « IL » pour les changements d’affectation (un bâtiment qui, de commercial, devient à usage d’habitation) ou de consistance (agrandissements ; surélévations ; démolitions partielles etc…) ; le modèle n° 6 660 REV pour les locaux commerciaux et biens divers ; le « modèle n° 6 701 « U » pour les établissements industriels.
Imposition d’office des changements de caractéristiques physiques ou d’environnement :
Si pendant longtemps les redevables ont dû signaler ce type de changements, ils n’ont plus à l’être et peuvent être constatés, et leurs conséquences imposées d’office par l’administration dès que, par tous renseignements (constatation sur place ; déclarations des revenus du propriétaire montrant l’existence d’importantes dépenses d’amélioration ; etc), elle a connaissance desdits changements.
Il en résulte que des déclarations de changement de fenêtres, ou de travaux d’isolation par l’extérieur par exemple, conduisent immanquablement les services fonciers à recalculer la valeur locative en prenant en compte la surface comprise entre les murs, y compris pour les pièces mansardées, ce qui peut se traduire par de grosses augmentations de la valeur locative cadastrale, donc des impôts locaux ! Les efforts d’amélioration de leurs locaux peuvent en conséquence se retourner contre certains propriétaires !
Dans le cadre des questions posées au gouvernement, le ministre du logement avait été interpelé à ce sujet, et en avril 2016, le ministre alors locataire de Bercy lui avait confirmé qu’il ne pouvait être question de prendre en compte le calcul de la « valeur plancher Carrez », propre aux règles de l’urbanisme (voir ci-avant), et que la valeur locative cadastrale de pièces mansardées est donc prise en compte pour la totalité, sans appliquer les règles utilisées en urbanisme, ajoutant que la valeur locative cadastrale d’un local servant de base aux impôts locaux, est déterminée par comparaison avec celle des locaux de référence choisis dans la commune pour chaque catégorie de locaux.
A noter que tout redevable des impôts locaux et en particulier de la taxe foncière sur les propriétés bâties peut très bien demander à son service des impôts fonciers – qui ne peut pas le lui refuser – et aux fins d’information voire de vérifications, la communication intégrale de la fiche de calcul détaillée par éléments n° 6675-M de la « valeur locative » concernant son (ou ses) immeuble(s) !
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Didier Brochon
Rédacteur Expert en Fiscalité
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