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Vendre 9 maisons en 13 ans ne fait un marchand de biens professionnel

Vendre plusieurs maisons en France en quelques années fait-il du vendeur un marchand de biens professionnel, fiscalement parlant ? C’est une question qui peut se poser quand on a réalisé plusieurs opérations immobilières dans un laps de temps relativement court. En effet, le statut de marchand de biens professionnel implique des conséquences fiscales importantes, notamment en matière de TVA et d’imposition des plus-values. Voici quelques éléments de réponse pour y voir plus clair.

Qu’est-ce qu’un marchand de biens professionnel ?

Un marchand de biens professionnel est une personne qui achète des biens immobiliers dans le but de les revendre avec une plus-value, sans les louer et sans les occuper. Il s’agit d’une activité commerciale qui suppose l’existence d’un lien de dépendance entre l’achat et la revente, c’est-à-dire que le vendeur a l’intention de revendre le bien dès l’acquisition, ou qu’il réalise des travaux pour le rendre plus attractif sur le marché.

Le statut de marchand de biens professionnel n’est pas défini par la loi, mais par la jurisprudence et l’administration fiscale, qui se basent par exemple sur les critères suivants :

  • la fréquence et le nombre des opérations réalisées ;
  • la nature et la valeur des biens achetés et revendus ;
  • les moyens financiers et humains mis en œuvre ;
  • le délai entre l’achat et la revente ;
  • l’existence ou non d’une autre activité professionnelle.

Quelles conséquences fiscales pour le statut de marchand de biens professionnel ?

Le marchand de biens professionnel doit respecter certaines obligations fiscales, notamment :

  • déclarer ses revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans celle des plus-values immobilières ;
  • appliquer la TVA sur ses ventes, au taux normal de 20 % ou au taux réduit de 5,5 % s’il vend des logements sociaux ;
  • payer ses cotisations sociales sur ses bénéfices, sauf s’il relève du régime micro-BIC ;
  • tenir une comptabilité commerciale et respecter les règles de facturation.

En contrepartie il peut bénéficier de certains avantages fiscaux tels que :

  • déduire ses charges et ses amortissements de ses recettes ;
  • récupérer la TVA payée sur ses achats et ses travaux ;
  • bénéficier d’un abattement pour durée de détention sur ses plus-values, s’il vend un bien acquis depuis plus de deux ans.

Comment savoir si on est un marchand de biens professionnel ?

Si on a vendu plusieurs maisons en France en quelques années, on peut être tenté de penser que l’on est « marchand de biens professionnel ». Toutefois, ce n’est pas obligatoirement le cas, et il convient d’examiner attentivement les caractéristiques de chaque opération, au cas par cas, ainsi que la situation personnelle et professionnelle du contribuable vendeur.

Par exemple, n’est pas un marchand de biens professionnel (entre autres) quelqu’un qui :

  • a vendu sa résidence principale ou secondaire, ou un bien dont il a hérité ou qu’il a reçu en donation ;
  • a vendu un bien loué pendant au moins six ans ;
  • a vendu un bien dans le cadre d’un déménagement pour raisons professionnelles ou familiales ;
  • a vendu un bien pour faire face à des difficultés financières ;
  • a vendu un bien sans réaliser de travaux significatifs ;
  • a exercé une autre activité professionnelle principale.

Un contribuable ne peut être considéré comme un marchand de biens que si le fisc parvient à remettre en cause la qualification de résidence principale de son logement. Par ailleurs, acquérir et revendre « à la chaîne » ses résidences principales ne permet pas au fisc de requalifier un particulier en tant que « marchand de biens », et ce même si les opérations ont été réalisées dans un but spéculatif, comme vient d’en juger le Conseil d’Etat.

maison a vendre

Un jugement important récent du Conseil d’Etat

Les faits

En 13 ans, un couple a effectué 9 opérations d’achat de terrains et de revente de biens bâtis, ayant demandé pour chacune d’elles à bénéficier de l’exonération des plus-values liée à la vente d’une résidence principale. 

Le fisc a redressé les revenus imposables du couple, estimant que ces cessions habituelles dans un délai restreint après l’achèvement des travaux étaient assimilables à une activité de marchand de biens. Il a en conséquence imposé les plus-values dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le couple a contesté ce redressement devant le juge administratif, et après rejet de ce dernier, le couple s’est pourvu en cassation, puis il a saisi le Conseil d’État.

La décision de la Haute Assemblée

Par un arrêt du 14 juin 2023, n° 461 960, 9ème Chambre civile, le Conseil d’État a donné  raison au couple, en considérant qu’ un contribuable ne peut être considéré comme un marchand de biens que si le fisc parvient à remettre en cause la qualification de résidence principale de son logement,  ou qu’il prouve un abus de droit. 

La Haute Assemblée a jugé que le « court délai qui séparait l’achèvement des travaux de construction des maisons de leur vente » et le fait « que ces opérations immobilières avaient procédé d’une intention spéculative » ne suffisent pas à retenir la qualification de marchand de biens. La question de savoir si les cessions constituaient ou non un abus de droit devra être tranchée par la cour administrative d’appel saisie du renvoi.

Conclusion

En cas de doute, il est conseillé de consulter un expert-comptable ou un avocat fiscaliste, qui pourra analyser chaque situation propre et déterminer la qualité ou non de marchand de biens professionnel, et accompagner le contribuable dans ses démarches fiscales et comptables, afin d’éviter tout risque de redressement ou de pénalités.

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Didier Brochon Rédacteur Expert en Fiscalité

Didier Brochon Rédacteur Expert en Fiscalité

Dans la filière fiscale, je suis particulièrement compétent et formaté pour la fiscalité des entreprises et des particuliers, le contrôle fiscal et son assistance, les conseils aux entreprises et aux particuliers, le traitement des contentieux suite aux contrôles fiscaux, l'assistance aux vérifications de comptabilité informatisées (compétence informatique particulière dans le traitement des données), mais apte à défendre de la même manière un contrôle fiscal des particuliers (contrôle sur pièces, ou un examen contradictoire de la situation fiscale personnelle d'ensemble; impositions directes locales: taxe d'habitation, taxes foncières), je suis également compétent dans une autre spécialité mal connue, y compris de beaucoup d'avocats, les évaluations domaniales de valeurs vénales et de valeurs locatives d'immeubles, évaluations des indemnisations en matière d'expropriations pour cause d'utilité publique, et leurs contentieux (au sein de l'Agence France Domaine en qualité de Chargé de mission, évaluateur et commissaire du gouvernement devant le Juge de l'expropriation et devant les SAFER).

Ma carrière administrative m'a valu d'exercer dans pratiquement tous les domaines du droit fiscal, y compris international, au sein de plusieurs Grandes Directions Nationales (ex-DSGI aujourd'hui DRESG ; DNVSF, en liaison avec Bercy, puis dans une Grande Direction Régionale de contrôles fiscaux, la DIRCOFI Centre-Val de Loire). 

Plus que mes compétences techniques très étendues, ma personnalité s'est toujours distinguée par une exigence de rigueur, mon adaptabilité, l'esprit d'analyse et de synthèse, le pragmatisme, la créativité, réactivité, curiosité, l'aisance relationnelle et en équipe, la vitesse de compréhension et d'exécution, le goût de l'initiative, des responsabilités et de la négociation. J'aurais pu par exemple intégrer un cabinet spécialisé, pour assurer la défense des intérêts des clients dans les domaines précités. J'aurais tout aussi bien pu travailler en "back office" en défense et recours des contribuables vérifiés, sur études des dossiers, ou les assister pendant les vérifications. Mes principaux hobbies sont : musique, art en général et littérature en particulier, étant auteur publié, et je suis également intéressé par l'activité de rédacteur.

Mes compétences fiscales et "para-fiscales" sont des plus étendues : juridiques (droit civil, fiscal et pénal découlant du fiscal, et droit de l'urbanisme + droit administratif, public et constitutionnel).

Aujourd'hui à la retraite, je reste actif en qualité d'auto-entrepreneur, en matière de conseils et défense en fiscalité des particuliers uniquement, et secondairement conseil dans les activités liées à l'écriture. Mon site web professionnel est https://www.cdjf-casav.com, où je réponds aux contribuables (ou écrivains) qui me sollicitent (mes tarifs et honoraires y sont clairement mentionnés).

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