Louer son local à un médecin ou un avocat : formalités, avantages et inconvénients

Un logement étiqueté G, F ou E par un diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus – ou ne pourra plus bientôt – être loué en l’état, ou parce qu’il se trouve au rez-de-chaussée d’un immeuble sombre, ou dans une arrière-cour ou encore qu’il ne possède pas de fenêtres ? Le louer à un professionnel exerçant en libéral (médecin, avocat) est sans doute la solution pour pouvoir le louer quand même ! 

Les atouts du bail professionnel sont nombreux par rapport au bail d’habitation, son avantage étant sa grande flexibilité. Son « mini-statut » est constitué par les articles 57 A et B de la loi du 23 décembre 1986 (n° 86-1290), qui régissent la forme du bail, sa durée, celle du préavis, le renouvellement et l’état des lieux, car pour le reste, c’est le code civil qui fixe les règles (art. 1713 à 1762), ainsi que la volonté des parties.

Louer son local à un professionnel tel qu’un médecin ou un avocat peut donc apporter plusieurs avantages, notamment sur le plan fiscal, ainsi que celui des obligations à respecter. Quels sont les avantages, obligations, et inconvénients de ce type de location ?

Avantages de louer à un médecin ou un avocat

Avantages financiers

Stabilité financière

Les médecins et les avocats sont des professionnels réputés pour leur stabilité financière. Ils sont captifs de leur clientèle ou patientèle, et sans les problèmes de « turn-over », le bailleur s’évite le coût et les contraintes de la recherche fréquente d’un nouveau locataire. Cela signifie que les risques de loyers impayés sont réduits.

Longue durée de location

Ces professionnels ont tendance à rester longtemps dans le même local, en raison de la fidélité de leur clientèle et de l’aménagement spécifique nécessaire pour leurs activités.

Valeur locative élevée

Les locaux loués à des professionnels de santé ou du droit peuvent souvent être loués à un tarif plus élevé que des bureaux standards en raison de la nature prestigieuse de leurs activités. Un local loué avec un bail professionnel n’a pas à respecter les critères de décence attachés à un bail d’habitation c’est-à-dire une surface et une performance énergétique minimales, la présence de certains éléments d’équipement et de confort comme une douche, et sauf de rares exceptions (comme les établissements recevant du public – ERP – de catégorie 5, par exemple les cabinets médicaux et paramédicaux, qui doivent être accessibles aux personnes handicapées) , n’importe quel local peut convenir.

Avantages fiscaux

Régime des revenus fonciers

Les revenus perçus de la location d’un local à un professionnel sont généralement imposés dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui permet de déduire de nombreuses charges (travaux, intérêts d’emprunt, charges de copropriété). 

Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, au régime réel ou au microfoncier. Lors de son entrée dans les lieux, le locataire verse parfois une somme d’argent, le « pas-de-porte », en contrepartie, par exemple, d’une durée du bail plus longue que la durée légale ou d’un loyer plus faible par rapport au marché. D’un point de vue fiscal, cette somme est considérée comme un supplément de loyer et, par conséquent, elle est imposable.

Régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Si la location est meublée, elle peut être imposée sous le régime des BIC, souvent plus avantageux fiscalement.

Déduction des charges

Les charges liées à l’entretien et aux réparations du local, les assurances, les intérêts d’emprunt, peuvent être déduites des revenus imposables.

Amortissement

Il est possible d’amortir le bien immobilier s’il est loué en meublé, réduisant ainsi la base imposable.

Avantages en termes de valorisation du bien

Prestige et attractivité

Louer à des professionnels renommés peut valoriser votre bien et le rendre plus attractif pour d’autres locataires potentiels à l’avenir.

Obligations et formalités

Il convient avant toute chose de lire attentivement le règlement de copropriété ou le cahier des charges du lotissement afin de vérifier qu’il n’interdit pas ce type de location à un professionnel. Si le règlement contient une clause « d’habitation bourgeoise exclusive », ce type de location est impossible : il n’est possible qu’en présence d’une clause « d’habitation bourgeoise simple ».

Il y a lieu aussi de déclarer la conversion d’un logement d’habitation en local professionnel à l’administration fiscale (sur une déclaration n° 6704, formulaire Cerfa n° 10517), dans les 90 jours de sa réalisation définitive (art. 1406 du code général des impôts) pour le calcul de la taxe foncière.

Rédaction du bail

Bail professionnel

Pour un avocat ou un médecin, il est nécessaire de rédiger un bail professionnel, d’une durée minimale de 6 ans, renouvelable par tacite reconduction.

Clauses spécifiques

Le bail doit contenir des clauses spécifiques à l’activité du locataire, telles que l’aménagement du local selon les normes en vigueur pour un cabinet médical ou juridique. 

Deux indices peuvent être utilisés par les bailleurs pour réviser un loyer professionnel : l’indice du coût de la construction (ICC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (Ilat). La durée de location selon la jurisprudence en la matière est de 6 ans, renouvelable.

Le loyer est librement négocié entre les parties, en l’absence de réglementation.

Obligations du bailleur

Maintenance et entretien

Le bailleur doit s’assurer que le local est en bon état de réparations de toutes sortes.

Assurances

Le locataire doit être assuré pour l’exercice de sa profession (responsabilité civile professionnelle ou RCP) et pour le local contre l’incendie. Les médecins ou les avocats partagent souvent un même local, ainsi que le loyer. Ils sont souvent colocataires, et dans ce cas, il est recommandé au bailleur d’insérer dans le bail une clause de solidarité et d’indivisibilité, qui puisse lui permettre de réclamer à n’importe lequel des colocataires la totalité des loyers et charges impayés éventuels, y compris à un colocataire qui aurait donné son congé et quitté les lieux, car s’il n’insère pas une telle clause, le bailleur doit diviser son action en paiement du loyer à l’encontre de chaque colocataire pour sa propre part (En ce sens : Cass. civ. 3e du 30/10/13, n° 12-21.034).

Il convient aussi de souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) afin de couvrir les risques liés à la location.

Déclarations fiscales

Déclaration des revenus fonciers

Les revenus doivent être déclarés dans la catégorie appropriée selon le régime choisi (foncier ou BIC).

TVA

Il peut être nécessaire de collecter et reverser la TVA sur les loyers, selon les options fiscales choisies par le bailleur.

Avantages et inconvénients de la location à un médecin ou un avocat

Avantages

• Sécurité financière : la probabilité de loyers impayés est faible.
• Durée de location : les professionnels de santé et du droit ont tendance à louer sur le long terme.
• Valorisation du bien : le prestige des locataires peut augmenter la valeur du bien immobilier.

Inconvénients

• Spécificités d’aménagement : les locaux doivent souvent être adaptés aux normes spécifiques des professions médicales et juridiques, ce qui peut engendrer des coûts supplémentaires.
• Responsabilité accrue : le bailleur a la responsabilité de maintenir le local en bon état et de respecter les obligations légales et fiscales.

Conclusion

Louer un local à un médecin ou un avocat présente de nombreux avantages financiers, fiscaux et en termes de valorisation du bien.

Cependant, cela implique également des obligations spécifiques et des coûts potentiels liés à l’aménagement du local. Il convient donc d’analyser soigneusement ces avantages et inconvénients, pour pouvoir prendre une décision éclairée sur la location d’un bien à ces professionnels.