La France est un pays où la propriété immobilière est très prisée. Selon l’Insee, en 2018, 58 % des ménages français étaient propriétaires de leur résidence principale, et 10 % possédaient une résidence secondaire. Ces dernières représentent environ 3,5 millions de logements, soit 10 % du parc immobilier total.
Or, ces résidences secondaires sont soumises à une fiscalité assez lourde, notamment en cas de vente. En effet, les plus-values réalisées lors de la cession d’un bien immobilier autre que la résidence principale sont imposées au taux de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. De plus, ces plus-values sont soumises à un abattement pour durée de détention qui varie selon le type d’impôt. Ainsi, il faut détenir un bien pendant 22 ans pour être exonéré d’impôt sur le revenu, et 30 ans pour être exonéré de prélèvements sociaux.
Cette fiscalité dissuasive peut avoir des effets négatifs sur le marché de l’immobilier. En effet, elle peut inciter les propriétaires à conserver leurs résidences secondaires, même s’ils n’en ont plus l’utilité ou s’ils souhaitent investir dans un autre projet. Elle peut aussi réduire l’offre de logements disponibles à la vente, ce qui contribue à maintenir des prix élevés et à limiter l’accès à la propriété pour les primo-accédants.
Exonérer ces plus-values immobilières en 2024 : une solution ?
Face à ce constat, certains acteurs du secteur immobilier proposent une mesure radicale : exonérer d’impôt en 2024 les plus-values immobilières sur les ventes de résidences secondaires. L’objectif serait de créer un choc d’offre et de relancer le marché immobilier, qui a été fortement impacté par la crise sanitaire et économique liée à la pandémie de Covid-19, et qui est encore à la peine, avec la remontée des taux d’intérêts des emprunts immobiliers, et le nouveau « DPE » qui contraint beaucoup de propriétaires en difficultés financières à renoncer à engager les travaux nécessaires pour faire évoluer leur bien immobilier, des classes E, F ou G, en classes D, C, B ou A.
Avantages d’une exonération fiscale des plus-values immobilières sur RS
Quels seraient les avantages d’une telle mesure ? Tout d’abord, elle inciterait les propriétaires à vendre leurs résidences secondaires, ce qui libérerait du foncier et augmenterait le nombre de transactions. Cela permettrait aussi de dynamiser les territoires ruraux ou touristiques, où se concentrent la majorité des résidences secondaires. Ensuite, elle favoriserait la mobilité résidentielle et la diversification du patrimoine des ménages. En effet, les propriétaires pourraient réinvestir le produit de la vente dans un autre bien immobilier, dans des placements financiers ou dans des projets personnels ou professionnels. Enfin, elle réduirait les inégalités entre les propriétaires et les locataires, en diminuant l’écart de taxation entre les revenus fonciers et les revenus du travail.
Inconvénients
Les inconvénients d’une telle mesure seraient d’abord d’entraîner une perte de recettes fiscales pour l’État, estimée à environ 2 milliards d’euros par an, ce qui n’est pas négligeable pour le budget de l’Etat et l’objectif de réduction de la dette. Il faudrait donc compenser ce manque à gagner par d’autres sources de financement ou par des économies budgétaires. Ensuite, elle pourrait avoir un effet inflationniste sur les prix de l’immobilier, si la demande ne suit pas l’augmentation de l’offre. Cela pourrait alors pénaliser les ménages modestes ou les jeunes générations qui aspirent à accéder à la propriété. Enfin, elle pourrait encourager la spéculation immobilière et la détention de biens vacants, si les propriétaires anticipent une hausse des prix ou une nouvelle réforme fiscale.
En conclusion, l’idée d’exonérer d’impôt en 2024 les plus-values immobilières sur les ventes de résidences secondaires est séduisante sur le papier, mais elle soulève aussi de nombreuses questions. Il faudrait donc étudier attentivement ses impacts économiques, sociaux et environnementaux, avant de la mettre en œuvre.
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Didier Brochon
Rédacteur Expert en Fiscalité
