Comment investir dans l’immobilier en 2024 ? Guide et conseils pour réussir

L’investissement immobilier est sans le doute le moyen le plus populaire de faire fructifier votre argent. Nous vous détaillons dans ce guide les différentes options pour investir dans l’immobilier en 2024. Nous allons également vous expliquer les raisons pour lesquelles il s’agit d’un placement intéressant.

Comment Investir dans l’Immobilier en 2024 ?

La manière la plus simple d’investir dans l’immobilier en 2024 est d’investir dans l’immobilier pierre-papier. Pour le faire, suivez ces pas:

Qu’est-ce que le marché immobilier?

Le marché immobilier désigne les biens immobiliers résidentiels ou commerciaux qui peuvent être loués, achetés ou vendus. On parle souvent d’ « acheter de la pierre » en France lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier.

Nous rentrerons dans les détails plus loin dans ce guide, mais nous pouvons d’ores et déjà souligner que l’avantage principale de l’investissement immobilier est la relative sécurité. En effet, un bien immobilier aura toujours une valeur et une utilité, contrairement à une action dont la valeur peut tomber à zéro si la société fait faillite.

L’autre avantage est l’effet de levier obtenu via les crédits immobiliers. En effet, on l’apport pour un achat immobilier représente généralement une fraction de la valeur du bien, le reste étant prêté par une banque.

Investir dans l’immobilier, pour qui ?

Si le schéma classique de l’investissement immobilier consiste à utiliser un apport pour obtenir un crédit, et acheter un bien puis le louer ou attendre qu’il prenne de la valeur et le revendre, il existe en réalité de nombreux autres moyens d’investir dans l’immobilier. Il est même possible d’investir dans l’immobilier sans apport.

Investir dans l’immobilier est donc accessible à tous. Il suffit de choisir la méthode qui convient le mieux à vos attentes et à vos moyens.

Catégories d’investissements immobiliers

Investir dans l’immobilier n’est pas aussi simple qu’investir en bourse. Cependant, ce n’est pas aussi compliqué que vous ne le pensez si vous suivez quelques étapes simples.

Avant de commencer, vous devez être conscient des différentes catégories et types d’investissements immobiliers.

On peut distinguer 3 grandes catégories d’investissements immobiliers :

• L’immobilier de jouissance: Acheter une résidence principale ou une résidence secondaire :
• L’immobilier locatif classique: Acheter un bien et le louer, dans le neuf ou l’ancien
• Enfin , l’immobilier pierre-papier: Acheter des produits financiers basés sur l’immobilier comme les SCPI, SIIC et REIT, actions de construction ou via Les ETF spécialisés sur l’immobilier :

C’est cette dernière option (investir dans la pierre papier) qui est la plus pratique pour les investisseurs et qui sera le coeur du guide ci-dessous.

Comment investir en immobilier facilement ? L’immobilier pierre-papier

Acheter un bien immobilier et le louer est définitivement une opération lourde qui demande du temps, et surtout d’importants capitaux. Cependant, ce n’est pas le seul moyen d’investir dans l’immobilier. Il existe en effet plusieurs autres méthodes pour placer votre argent dans l’immobilier, sans pour autant avoir besoin d’un capital conséquent.

C’est ce que permet de faire l’investissement dit « pierre-papier », qui consiste à acheter des titres, comme des actions, liés au marché immobilier.

La plupart des gens ont en tête les SCPI lorsque l’on parle d’investissement pierre-papier, mais cette méthode présente plusieurs inconvénients par rapport aux solutions que nous aborderons dans cette section : Les REIT, les actions de construction, et les ETF spécialisés.

1. Les SIIC et REIT

Les Real Estate Investment Trusts (REIT) sont des sociétés qui investissent dans divers biens immobiliers, allant des immeubles de bureaux aux appartements et aux immeubles de stockage.

Et bien qu’il arrive que ces action surperforment les indices majeurs, les gens n’investissent pas habituellement dans les REIT pour battre les moyennes du marché boursier.

Ils y investissent en effet pour en tirer un revenu, car selon la loi, les sociétés de placement immobilier doivent verser au moins 90 % de leurs bénéfices nets sous forme de dividendes. La moyenne des REIT de l’indice FTSE offre un rendement en dividendes de 3,6 %, ce qui rend ces actions particulièrement attractives en termes de revenus dans la période actuelle de taux zéro.

Et bien que les REIT soient techniquement des actions, elles n’évoluent pas toujours dans la même direction que le marché en général. Et leur rendement en dividendes supérieur à la moyenne est un bon abri en cas de récession. Pour acheter des REIT et SIIC, la procédure et les intermédiaires sont exactement les même que pour acheter des actions classiques.

Quelques exemples de REIT et SIIC

• Equinix
• Digital Realty Trust
• American Tower Corp.
• Prologis
• Mercialys
• Unibail-Rodamco
• Tour Eiffel
• Carmila

Avantages et inconvénients des REIT et SIIC

2. Des actions du secteur de la construction

Un autre moyen détourné d’investir dans l’immobilier est d’investir en amont, dans le secteur de la construction. Après tout, si le marché immobilier se porte bien, il y a de bonnes chances pour l’activité des entreprises du secteur de la construction soit également au beau fixe.

L’industrie de la construction se compose de trois secteurs primaires :

• L’infrastructure : Les projets de travaux publics comme les autoroutes, les ponts et les chemins de fer.
• L’industrie : Structures et installations spécialisées telles que les raffineries, les usines et les centrales électriques.
• Les bâtiments : Comprend deux sous-secteurs :
  • Bâtiments résidentiels : Maisons, généralement pour les familles individuelles, mais aussi les résidences multifamiliales comme les immeubles d’appartements.
  • Bâtiments non résidentiels/commerciaux : Les commerces de détail, comme les centres commerciaux linéaires et les magasins indépendants, ainsi que les immeubles de bureaux, les hôpitaux et les écoles.

Contrairement aux actions REIT, les valeurs de la construction peuvent être cycliques et parfois volatiles. Mais elles offrent également aux investisseurs un accès aux facteurs de demande macroéconomiques à long terme. Les différentes actions évoquées ici représentent différentes façons pour les investisseurs de tirer parti de la construction à divers titres, et sont stratégiquement alignées sur les forces économiques à long terme.

Ces entreprises devraient maintenir leur rentabilité et le versement de dividendes dans toutes les circonstances économiques, sauf les pires. La plupart offrent de plus des rendements de dividende décents.

10 actions populaires du secteur de la construction :

Retrouvez ci-dessous une sélection de 10 actions du secteur de la construction:

• Sherwin-Williams (SHW)
• Deere & Company (DE)
• Johnson Controls (JCI)
• Williams-Sonoma (WSM)
• Home Depot (HD)
• Lowe’s Companies (LOW)
• Whirlpool (WHR)
• Leggett & Platt (LEG)
• Caterpillar (CAT)
• Fluor Corporation (FLR)

Notez que ces 10 actions peuvent être achetées au comptant ou en CFD avec effet de levier chez le broker en ligne XTB.

Avantages et inconvénients

3. ETF spécialisés sur l’immobilier

Les ETF sont des fonds côtés en temps réel, et peuvent être échangés comme des actions classiques. Il s’agit en réalité de paniers d’actions thématiques.

La plupart des ETF spécialisés sur l’immobilier rassemblent des actions REIT. Le principal avantage par rapport à acheter directement des actions REIT est donc la diversification, puisqu’en achetant un ETF, vous répartissez automatiquement votre investissement sur plusieurs actions.

10 exemples d’ETF spécialisés sur l’immobilier

Retrouvez ci-dessous 10 exemples d’ETF spécialisés sur l’immobilier et la construction :

• Vanguard Real Estate Index Fund
• Schwab US REIT ETF
• iShares U.S. Real Estate ETF
• Real Estate Select Sector SPDR Fund
• iShares Cohen & Steers REIT ET
• iShares Core U.S. REIT ETF
• SPDR Dow Jones REIT ETF
• Fidelity MSCI Real Estate Index ETF
• iShares Mortgage Real Estate ETF
• JPMorgan BetaBuilders MSCI US REIT ETF

Avantages et inconvénients

Comment investir dans l’immobilier pierre-papier : tutoriel

Comme nous l’avons souligné au début de ce guide, les méthodes d’investissement immobilier les plus pratiques sont les REIT, les actions de construction et les ETF spécialisés sur l’immobilier. Tous ces instruments étant disponibles chez le broker en ligne XTB. Nous vous proposons ci-dessous un tutoriel complet étape par étape et effectuer votre premier investissement immobilier pierre-papier.

Autres méthodes pour investir dans l’immobilier

1. Achat de résidence principale ou secondaire
2. L’investissement locatif classique
3. SCPI[/su_list]

1. Achat de résidence principale ou secondaire

Cela apporte deux types de gains financiers : L’économie effectuée sur les loyers que vous n’aurez plus à payer en étant propriétaire, et la hausse de la valeur du bien immobilier au fil des années. Pour une résidence secondaire, il est également possible de générer des revenus via la location saisonnière, en louant le bien lorsque vous ne l’occupez pas.

Cependant, le choix de la résidence principale ou secondaire ne dépendra pas que de facteurs financiers, puisque vous devrez aussi vous y sentir bien, et choisir une localisation adaptée à votre vie quotidienne (résidence principale) ou à vos préférences en termes de lieux de villégiature (résidence secondaire).

Il faut par ailleurs prendre en compte les potentiels coûts de rénovation, les frais de notaire, les coûts d’entretien, ainsi que la taxe foncière.

Avantages et inconvénients

Consultez ci-dessous le résumé des points forts et des points faible de l’investissement immobilier dans les résidences secondaires ou principales.

2. L’investissement locatif classique

L’investissement locatif consiste à acheter un bien pour le louer, et percevoir un rendement régulier grâce aux loyers. L’achat des biens immobiliers, la gestion locative, les déclarations fiscales, l’entretien et les travaux sont à la charge du propriétaire. Ce type de placement nécessite donc un investissement personnel important. En plus, il existe plusieurs risques, comme la dégradation du bien, les loyers impayés, l’absence de locataires, le baisse du marché local, etc. Vous avez par ailleurs le choix entre plusieurs options d’investissement locatif. Faisons le point.

Location nue ou meublée ?

Par défaut si on ne choisit aucun dispositif fiscal, on fait de la location nue. Le taux d’imposition peut monter jusqu’à 45 % de l’assiette de base, selon votre tranche marginale d’imposition (TMI). Il faut également tenir compte des 17,2 % de prélèvements sociaux à ajouter. Pour résumer, la location nue présente de nombreux inconvénients fiscaux.

Les avantages fiscaux de l’investissement locatif neuf et ancien

Il existe deux principaux dispositifs fiscaux immobilier en France. Le dispositif Pinel, pour l’immobilier neuf, et le dispositif Denormandie, pour l’immobilier ancien, pour lesquels il faut respecter certaines conditions. Cependant, il est aussi possible de défiscaliser via l’immobilier grâce au statut LMNP pour les locations meublées. Examinons ces différents dispositifs fiscaux.

La location meublée (statut LMNP) pour effacer l’impôt sur les revenus locatifs

Le régime fiscal de la location meublée est généralement plus avantageux, via la location meublée non professionnelle (LMNP). Avec ce statut, il est possible d’obtenir une assiette d’imposition presque nulle en comptant l’amortissement. En outre, la gestion est plus souple puisque les baux meublés affichent une durée de 1 an. Aussi, le loyer facturé est plus élevé que pour une location nue.

Avantages et inconvénients

Consultez ci-dessous le résumé des points forts et des points faible de l’investissement immobilier locatif.

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Tableau récapitulatif des différentes méthodes d’investissement immobilier

Résumons ci-dessous sous forme de tableau les spécificités de tous les types d’investissements immobiliers que nous avons pu étudier dans ce guide.

Combien d’argent peux-je gagner en investissant dans l’immobilier  ?

Si vous choisissez d’investir dans l’immobilier classique, l’argent que vous gagnerez dépendra des loyers que vous facturerez pour la location de votre bien, et de l’évolution de la valeur du bien au fil du temps.

Pour l’immobilier pierre-papier, le principe est le même. On touche en effet des revenus via les dividendes, tandis que les titres eux-mêmes peuvent voir leur valeur augmenter.

Combien d’argent gagner en achetant des titres immobilier au comptant ?

Selon les statistiques communément admises, la moyenne de rendement annuel dividende compris des actions REIT est supérieure à 10%.

Cela signifie qu’un investissement de 1000 euros dans des actions REIT vaudra théoriquement 1100 euros au bout d’un an.

Des performances encore plus intéressantes avec l’effet de levier ?

Cela peut paraitre peu, mais il s’agit ici d’un exemple d’achat au comptant, sans effet de levier.

Avec un effet de levier modeste de 5, une mise de 1000 euros vous permet d’acheter pour 5000 euros d’action. Sur un tel montant, une hausse de 10% représente un gain de 500 euros, soit une performance de +50% par rapport à votre investissement initial de 1000 euros.

Investir dans l’immobilier ou investissement boursier ? Quel est le meilleur placement ?

Lorsqu’il s’agit d’investir ses économies, l’immobilier et la bourse sont les deux choix les plus évidents. Et bien qu’il soit conseillé, dans la mesure du possible, de diversifier ses investissements entre bourse et immobilier, le tableau ci-dessous devrait vous permettre de définir si c’est l’investissement boursier ou l’investissement immobilier qui convient le mieux à vos attentes et à vos capacités d’investissement.

Globalement l’investissement boursier présente donc davantage de points forts que l’investissement immobilier classique. Toutefois, comme nous n’avons vu tout au long de ce guide, les REIT, actions de construction et ETF sur l’immobilier permettent de combiner les avantages de la bourse, et de l’immobilier.

5 conseils pour bien investir dans l’immobilier

Conclusion : Faut-il investir dans l’immobilier en 2024 ?

L’immobilier est définitivement un placement attrayant, qui semble moins risqué que l’investissement boursier classique sur de nombreux points. Il est même possible de cumuler les avantages de l’immobilier et de la Bourse avec l’investissement pierre-papier. Dans ce cas, nous vous conseillons de choisir XTB. Le broker propose un large choix de REIT, d’actions du secteur de la construction et d’ETF spécialisés sur l’immobilier.

Questions fréquentes

Quel est le meilleur investissement immobilier ?

Cela dépend de nombreux facteur, et surtout de votre situation. Avec un petit capital, mieux vaut se diriger vers la pierre-papier, car l’investissement immobilier classique demande la plupart du temps un apport important pour pouvoir bénéficier d’un crédit immobilier.

Qu’est-ce que la « pierre-papier » ?

La pierre papier désigne les investissements immobiliers sans avoir besoin de détenir un bien immobilier. Cela passe par l’achat de parts de SCPI, l’achat d’actions de sociétés foncières, ou encore le crowdfunding immobilier.

Quels sont les avantages fiscaux de l’investissement immobilier ?

Plusieurs dispositifs fiscaux permettent de défiscaliser tout ou partie des gains générés avec vos investissements immobilier, par exemple les dispositifs Pinel et Denormandie.

Investir dans l’immobilier est-il plus risqué que d’investir en bourse ?

Dans la mesure où un bien immobilier vaudra toujours quelque chose, et que la valeur d’une action peut descendre à zéro, on peut considérer que l’investissement immobilier est moins risqué que l’investissement boursier.

Quel est le meilleur courtier pour acheter des actions foncières ?

Un des meilleurs brokers en ligne pour acheter des actions en CFD ou au comptant est XTB, qui présente notamment des frais très compétitifs.

Quel est le rendement de l’investissement locatif ?

Le rendement moyen de l’investissement locatif en France est de 6% annuel environ. Cependant, à ce rendement s’ajoute la hausse de la valeur du bien immobilier au fil du temps. Il est ainsi courant de doubler la mise au bout de 10 ans en investissement immobilier.