Depuis fin 2016, les communes et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents en matière d’habitat utilisent le « permis de louer » pour lutter contre l’habitat dégradé ou indigne (Articles n° 92 et 93 de la loi Alur n° 2014-366 du 24 mars 2014 ; décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016).
Le « permis de louer » est une mesure introduite par la loi Alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) et renforcée par la loi Elan, visant à lutter contre l’habitat indigne et les pratiques des marchands de sommeil (Articles n° 7, 8 et 23 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024). Ce dispositif permet aux communes de contrôler la qualité des logements mis en location sur leur territoire.
Quels sont les logements concernés ?
Le « permis de louer » s’applique aux logements destinés à la résidence principale, qu’ils soient loués vides ou meublés. Il ne concerne pas les logements sociaux, ceux faisant l’objet d’une convention APL avec l’État, ni les baux commerciaux.
Les communes peuvent décider d’appliquer ce permis à certaines zones géographiques, types de logements spécifiques (par exemple, les habitats dégradés, les studios ou les T3 et plus), ou à des immeubles présentant des caractéristiques particulières (date de construction, nombre de logements, etc..).
Quelles sont les conditions à remplir ?
Pour obtenir le « permis de louer », le propriétaire doit démontrer que son logement respecte les critères de décence définis par la loi, ce qui inclut des exigences en matière de sécurité, de salubrité, et de confort. Les diagnostics techniques du logement, réalisés par un professionnel, doivent être fournis lors de la demande.
Ces diagnostics comprennent généralement dossier de diagnostique technique (DDT), le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), l’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité, et l’état des risques naturels et technologiques (ERNMT).
Quelles sont les villes concernées ?
En 2024, plus de 500 villes en France ont adopté le « permis de louer ». Parmi elles, on trouve des grandes villes comme Paris, Lyon, et Marseille, mais aussi de nombreuses communes de taille moyenne et petite. La décision d’appliquer le « permis de louer » est prise par les conseils municipaux ou les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI).
Chaque commune peut définir les zones et les types de logements concernés par ce dispositif, le défaut de ce dernier étant que les communes concernées communiquent pas ou peu sur ce sujet, ce qui peut avoir des conséquences dommageables (pénalités conséquentes) pour les bailleurs mal, ou non, informés (voir infra).
Quelles sont les démarches à faire ?
Les démarches pour obtenir le « permis de louer » varient selon les communes et peuvent prendre deux formes :
Déclaration de mise en location
Dans certaines communes, une simple déclaration du bailleur suffit. Le propriétaire doit déclarer la mise en location de son bien à la mairie dans les 15 jours suivant la signature du bail en remplissant le formulaire Cerfa n°15651*01 et en fournissant un DDT. Un récépissé lui est envoyé dans un délai d’un mois.
Autorisation préalable de mise en location
Dans les communes où le parc locatif est particulièrement dégradé, une autorisation préalable est nécessaire. Le propriétaire doit donc remplir le formulaire Cerfa n°15652*01, accompagné d’un DDT, et les envoyer avant la mise en location. Les services municipaux ou de l’EPCI se déplacent alors pour visiter le bien et évaluer sa qualité.
L’autorisation est délivrée dans un délai d’un mois pour une durée de deux ans et doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location.
Quelles sont les sanctions encourues en cas de non-respect ?
Le non-respect du « permis de louer » peut entraîner de sévères sanctions. Si un propriétaire met en location un logement sans avoir obtenu l’autorisation nécessaire, il s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros. En cas de récidive, l’amende peut être portée à 15 000 euros en cas de récidive dans les 3 ans ou si le bailleur a loué malgré un refus d’autorisation. L’amende peut être prononcée jusqu’à un an après la constatation des manquements.
En cas d’absence de déclaration, elle est limitée à 5 000 euros. De plus, le préfet peut ordonner la suspension de la mise en location jusqu’à ce que le logement soit mis en conformité.
Conclusion
Le « permis de louer » est un outil essentiel pour garantir des logements décents et lutter contre l’habitat indigne. En imposant des contrôles stricts avant la mise en location, il protège les locataires et contribue à améliorer la qualité du parc locatif. Les propriétaires doivent être conscients des obligations légales et des démarches à suivre pour éviter les sanctions et assurer la conformité de leurs biens.
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Didier Brochon
Rédacteur Expert en Fiscalité
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