Alors que l’incertitude prédomine encore au sein de la sphère économique, les investisseurs se posent aujourd’hui des questions sur l’année 2021. Dans quelles proportions la croissance pourra reprendre ? Est ce que l’immobilier reste toujours un investissement prospère et rentable ? Est ce que le pire est à venir pour le secteur immobilier ? C’est à toutes ces questions que nous allons tâcher d’apporter des éléments de réponse.
Pas d’euphorie au sortir du second confinement
Si lors du premier confinement les rattrapages de vente avaient été plus importants qu’estimé, cela ne sera pas le cas lors de ce second confinement. Il faut dire que les conditions ne sont pas tout à fait les mêmes. A l’occasion des mois de Mars et d’Avril 2020, les agences immobilières étaient alors fermées rendant impossible la conclusion et la signature des compromis de vente. Le mois de Mars avait d’ailleurs enregistré une baisse de 75 % du nombre de promesses de vente selon le site Meilleurs Agents.
Pour le mois de Novembre 2020, la baisse n’a été que de 10 %, rendue possible par la démocratisation de la signature électronique et par des agences qui sont cette fois ci, restées ouvertes. Les outils numériques pour la visite en ligne ont aussi permis une baisse moindre de l’activité. Malgré les outils déployés, la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) estime que l’année 2020 se terminera avec un déficit de l’ordre de 250 000 ventes par rapport à 2019.
De la crise sanitaire à la crise économique
La crise sanitaire laisse aujourd’hui la place à une crise économique. En effet, les mois de confinement et l’incertitude sanitaire laissent aujourd’hui l’économie dans une très grande fragilité. Selon les chiffres du Ministère du Travail, pas moins de 300 000 salariés sont aujourd’hui touchés durablement par une activité partielle de longue durée. Entrainant inéluctablement une baisse du pouvoir d’achat.
Plus de 60 000 emplois seraient directement menacés par près de 650 plans de sauvegarde de l’emploi. Sur l’année 2021, Euler Hermes estime que le nombre de défaillances d’entreprises pourrait aussi être supérieur à la barre des 60 000. Entrainant au passage une vague d’incertitude sur plus d’un million d’emplois.
Dans ce climat d’incertitude qui pourrait se prolonger de longs mois, les ménages n’ont plus entièrement la tête aux projets immobiliers. Dans le même temps, les banques cherchent aussi à se protéger des risques de défaillance.
Des crédits plus difficiles à obtenir
Si les ventes connaissent des trajectoires en dent de scie avec des périodes creuses, l’obtention des crédits reste une constante qui n’évolue pas depuis plusieurs mois. En effet, pour un investissement immobilier, il est aujourd’hui de plus en plus difficile d’accéder à un crédit. Conformément aux recommandations émises par le HCSF (Haut conseil de stabilité financière) à l’attention des banques. Désormais, le cahier des charges pour obtenir un crédit est plus strict, avec :
- Une demande d’apport d’au moins 10 % du montant du crédit
- La quasi impossibilité de trouver un prêt immobilier sur une durée de plus de 25 ans
- Le respect plus scrupuleux du taux d’endettement de 33 %
Si ce cahier des charges est avant tout une manière de protéger certains ménages du risque de surendettement, il a aussi des conséquences sur le volume de transactions. Pour le troisième trimestre, selon le courtier Vousfinancer, les refus de dossiers ont explosé de plus de 17 % sur le quatrième trimestre 2020.
Certains établissements bancaires exigent par ailleurs un “reste à vivre” supérieur qu’en amont de la crise sanitaire. Le “reste à vivre” est la somme d’argent qu’il reste après le paiement de toutes les charges incompressibles (remboursement d’un crédit, paiement de factures, impôts…).Des acteurs du financement bancaire suggèrent même à leur client de fournir un apport d’au moins 15 % du montant de l’achat pour favoriser leur dossier. Ces mesures sont aujourd’hui surtout néfastes pour les primos-accédants et les plus jeunes. Qui ne forment d’ailleurs souvent qu’un.
Des opportunités pour 2021 ?
Oui, d’autant plus que les taux d’intérêt sont au plus bas. Si les opportunités de faire des bonnes affaires existent toujours, l’incertitude prédomine. Néanmoins, pour de l’investissement locatif, le besoin de logement reste incompressible. De ce point de vue, difficile d’imaginer un bien impossible à louer au sein d’une zone attractive.
Attention tout de même, certains experts alertent sur le risque de baisse durable des prix au sein des grandes villes. Bien que cette baisse soit pour l’heure relativement modérée, une ville comme Toulouse semble déjà en faire légèrement les frais. Avec une contraction des prix de 0,4 %. Cette contraction pourrait être encore plus forte sur l’année 2021.
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Romain Boyer
Rédacteur Web
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